Курсовая работа (т): Определение рыночной стоимости квартиры и земельного участка с индивидуальным жилым домом

Определение рыночной стоимости квартиры и земельного участка с индивидуальным жилым домом

Содержание

Глава 1. Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Голицыно, 2-ая Советская улица, д. 9, кв. 15

.1 Основные факты и выводы

.2 Задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО

.3 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

.4 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

.5 Применяемые стандарты оценочной деятельности

.6 Описание объекта оценки

.7 Методология проведения исследования

.8 Обзор рынка объекта оценки

.9 Анализ наиболее эффективного использования

.10 Сравнительный подход

.10.1 Теоретические основы сравнительного подхода

.10.2 Описание объектов аналогов

.10.3 Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

.11 Отказ от использования затратного подхода

.12 Отказ от использования доходного подхода

.13 Согласование полученных результатов

Глава 2. Отчет об оценке рыночной стоимости индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Солнечногорск

.1 Основные факты и выводы

.2 Задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО

.3 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

.4 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

.5 Применяемые стандарты оценочной деятельности

.6 Описание объекта оценки

.7 Методология проведения исследования

.8 Анализ рынка объекта оценки

.9 Категория земель и вид разрешенного использования

.10 Сравнительный подход

.10.1 Теоретические основы сравнительного подхода

.10.2 Описание объектов аналогов

.10.3 Расчет стоимости объекта в рамках сравнительного подхода

.11 Затратный подход

.11.1 Описание объектов аналогов

.11.2 Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

.11.3 Определение затрат на замещение здания без учета износа и устаревания

.11.4 Расчет затрат на замещение здания с учетом износа и устаревания

.11.5 Определение стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

.12 Доходный подход

.12.1 Определение годовой рыночной стоимости арендной ставки методом сравнения продаж

.12.2 Определение чистого операционного дохода

.12.3 Определение коэффициента капитализации

.12.4 Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

.13 Согласование полученных результатов

Список использованной литературы

Приложения

оценка квартира земельный стоимость

Введение

Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости. Оценка помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом. Она необходима для любых сделок с землей и объектами недвижимости. Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики.

Цель данной курсовой работы - найти рыночную стоимость квартиры и земельного участка с индивидуальным жилым домом.

Для этого необходимо решить следующие задачи:

·        описать объект оценки - квартиру;

·        сделать анализ рынка квартир за последнее полугодие;

·        определить стоимость квартиры тремя подходами: сравнительным, доходным, затратным;

·        описать объект оценки - земельный участок с индивидуальным жилым домом;

·        сделать анализ рынка садоводческих и огороднических товариществ;

·        определить стоимость земельного участка с индивидуальным жилым домом.

В оценке установлены 3 подхода - доходный, сравнительный и затратный, но методы используются разные.

В РФ оценка любого вида имущества осуществляется с использованием трех подходов. При невозможности использования какого-то подхода этому факту в отчете об оценке дается вразумительное объяснение.

Результаты, полученные в каждом из подходов, согласовываются (обобщаются) в единый показатель - итоговая стоимость объекта оценки.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существующей для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов в оценке.

Глава 1. Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Голицыно, 2-ая Советская улица, д. 9, кв. 15

.1 Основные факты и выводы

Таблица 1

.2 Задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО

Таблица 2

.3 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Сведения об оценщике:

Оценщик, заключивший трудовой договор с Оценочной организацией ООО "Коррект Оценка", выполняющий работу по оценке:

Таблица 3

Сведения о Заказчике:

Заказчик, заключивший Договор :

Таблица 4

.4 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

Основные допущения и ограничивающие условия

Сертификат качества оценки, ограничивается нижеследующими допущениями и ограничивающими условиями, являющимися неотъемлемой частью настоящего Отчета.

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное и однозначное понимание Оценщиком и Заказчиком, именуемыми далее по тексту Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом кроме как за подписью обеих сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемников и исполнителей Сторон.

Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими документами:

.        Оценщики не принимают на себя ответственности за правовое описание имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности, достоверность которого определяется со слов Заказчика. При оценке Оценщики исходили из достоверности правоустанавливающих документов на объект оценки. Выводы о правах на недвижимость сделаны на основании анализа представленных правоустанавливающих документов.

.        Оценщики исходили из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствие такого уровня указаны, определены и рассмотрены в Отчете.

.        Объект оценки, свободен от каких бы то ни было, прав удержания имущества и долговых обязательств пол заклад имущества, кроме тех, которые указаны в правоустанавливающих документах и определены в Отчете.

.        Объект оценки, по предположению Оценщиков, не обладает какими-либо скрытыми дефектами, кроме тех, которые оговорены в настоящем Отчете и могут повлиять на его стоимость.

.        Объект оценки соответствует всем санитарным и экологическим нормам, если иное не отмечено в Отчете об оценке.

.        Оценщики не обязаны приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по Объекту оценки. Рисунки и схемы могут быть включены в Отчет исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление об оцениваемом Объекте.

.        Информация о составе и технических характеристиках имущества, входящего в состав Объекта оценки, была получена от специалистов Заказчика. Оценщики не несут ответственность за достоверность данной информации, тем не менее, Оценщики не могут гарантировать абсолютную точность этих данных, поэтому, там где это возможно, делаются ссылки на источник информации. Рабочие материалы, не включенные в Отчет, находятся у Оценщика.

Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:

.        Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия Оценщиков выполнивших данный Отчет.

.        Оценщики не предоставляют дополнительных консультаций по данному Отчету. Согласно положению настоящего Отчета, от оценщиков не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имуществом или имущественными правами, связанными с Объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.

.        Все прогнозы, сделанные в Отчете, базируются на информации о ситуации, сложившейся на рынке, на дату проведения оценки.

.        Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный анализ и сделанные заключения не содержат полностью или частично предвзятого мнения.

.        Ни весь Отчет, ни какая-либо его часть (особенно любые заключения о стоимости и сведения об Оценщике и Исполнителях), не могут быть представлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью без предварительного письменного разрешения Оценщиков.

.        Оценщики выдвигают требование конфиденциальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от его имени. Заказчик принимает условие не упоминать имён Оценщиков или настоящий Отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам, без его письменного на то согласия. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщики так же сохранят конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

.        Оценщики не принимают на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления Объектом оценки. Ответственность за такую отчетность, относящуюся к исследованному Оценщиками Объекту, несет его владелец.

.        Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить Оценщиков, и, по желанию Оценщиков, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Оценщикам, вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщиков, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщиков в процессе выполнения обязательств по настоящему договору.

.        Мнение Оценщиков относительно итоговой величины стоимости Объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических или природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого Объекта.

.        Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости Объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости. Эта стоимость может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с Объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

.5 Применяемые стандарты оценочной деятельности

Применяемые стандарты оценки

Услуги выполняются в соответствии со стандартами профессиональной деятельности в области оценки:

·        Федеральными стандартами оценки: (ФСО) №1, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 года №256, ФСО №2, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №255, ФСО №3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254;

·        Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СОО "Сибирь", принятые Решением совета Партнерства (протокол №2 от 10 сентября 2006 года);

·        Международными стандартами оценки МСО, принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки (МКСО).

Нормативные документы

Работа выполняется в соответствии со следующими нормативными документами:

·        Гражданский кодекс Российской Федерации;

·        Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

·        Федеральный закон от 27.07.2006 г. №157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

·        Федеральными стандартами оценки: (ФСО) №1, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 года №256, ФСО №2, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №255, ФСО №3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254;