Курсовая работа (т): Определение рыночной стоимости квартиры и земельного участка с индивидуальным жилым домом

·        Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СОО "Сибирь", принятые Решением совета Партнерства (протокол №2 от 10 сентября 2006 года);

·        Международными стандартами оценки МСО, принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки (МКСО);

·        И другими иными нормативно-правовыми актами.

1.6 Описание объекта оценки

Объектом оценки является однокомнатная квартира, расположенная по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Пионерская, д. 15, корп. 1, кв. 386. Квартира находится на 21-ом этаже 25-этажного монолитного жилого дома. Коммуникации - центральное отопление, водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, канализация. В доме есть лифт и мусоропровод. Лестничная клетка в хорошем состоянии. Состояние подъезда, в котором расположена оцениваемая квартира хорошее, дверь подъезда оборудована кодовым замком и домофоном.

Местоположение объекта оценки:

Основные характеристики:

Таблица 5

Оцениваемый объект расположен вблизи Ярославского шоссе (10 минут пешком до станции Подлипки-Дачные).

Жилой дом находится в экологически чистом районе с хорошо развитой инфраструктурой. Дом находится в непосредственной близости от соснового бора и озера.

В пешеходной доступности от оцениваемого объекта расположены общеобразовательная школа, детский сад, поликлиника, торговые объекты, объекты бытового обслуживания.

Во дворе расположена детская площадка, спортивная площадка, есть место для тихого отдыха. На территории много зеленых насаждений.

Придомовая территория благоустроена: положен асфальт, имеются карманы для временной парковки машин, разбит газон.

До ближайшей остановки общественного транспорта 250 метров.

Окна дома выходят на уютный, тихий двор с клумбами и детскими площадками.

.7 Методология проведения исследования

Процедура оценки включает:

)        Заключение с Заказчиком договора об оценке.

)        Предоставление Заказчиком необходимых документов, а именно:

Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты и др.);

Поэтажный план или экспликация на квартиру;

Паспортные данные Заказчика (ФИО Заказчика, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания).

) Изучение полученных документов.

) Сбор информации и анализ рынка, к которому относится Объект оценки.

) Выбор и применение стандартных подходов и методов оценки, осуществление необходимых расчетов.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существующей для данного метода информации, определить стоимость объекта в рамках одного из подходов к оценке. Подходы к оценке:

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

) Согласование результатов, определение итоговой величины стоимости Объекта оценки.

) Подготовка Отчета об оценке.

) Составление и передача Заказчику Отчета.

Отчет является полным повествовательным документом, отвечающим требованиям стандартов и законодательства РФ с применением всех существующих подходов к оценке.

.8 Обзор рынка объекта оценки

Город Королев размещается от Москвы - до МКАД 7,5 километров. У этого есть свои преимущества: развитая инфраструктура, спокойная транспортная обстановка, более низкие цены на жилье. А до столицы можно добраться по Ярославскому шоссе или по железнодорожной ветке до Ярославского вокзала. Дорога займет примерно 40 минут.

Королев - это небольшой городок, который расположен в московской области. Несмотря на размеры города, в настоящий момент здесь ведется весьма активное возведение современных многоэтажных жилых построек, в которых каждый желающий может купить просторную квартиру при относительно небольшой стоимости.

Качество жилья в Королеве очень разнообразно. Имеются панельные, кирпично-монолитные, новые блочные и кирпичные дома, а также некоторое число элитных новостроек и таунхаусов. Интерес покупателей в основном сосредоточен вокруг нового жилья (не старше 5-6 лет), причём качество ценится выше, чем метраж.

Доступные цены на жильё обеспечивают высокий спрос со стороны населения, а застройщики, которые видят в регионе большой потенциал, не заставляют покупателей долго ждать нового жилья, сдавая один новый объект за другим.

Самое большое число новых проектов зафиксировано в г. Королев, где во II квартале 2012 г. В результате общее количество новостроек в городе увеличилось с двух до шести. По сути, Голицыно оказался единственным городом в Подмосковье, где предложение первичного жилья заметно выросло.

По последним данным, в марте месяце наблюдалась повышенная активность по сделкам купли/продажи на первичном рынке жилья Московской области, количество заключенных договоров на котором увеличилось на 68%.

По причине относительно доступной средней стоимости одного квадратного метра, приобрести новую квартиру в городе Королев желает практически каждый второй "выходец" из Москвы, который имеет хотя бы среднюю заработную плату т.к. продажа квартир в Королеве ведётся по средним ценам. Но отыскать действительно хороший вариант квартиры по относительно небольшой цене, не так просто, как может показаться на первый взгляд, так как с учетом ценовой доступности, количество жилой недвижимости ограничено. Поэтому перед тем, как покупать новую квартиру, следует ознакомиться с ценами.

Средняя цена за квадратный метр 1 комнатной квартиры - 197656 руб. за м²., что ниже среднерыночной стоимости квадратного метра в Москве на 8,38% (-руб.).

Средняя цена за квадратный метр 2 комнатной квартиры - 78180 руб., что ниже среднерыночной стоимости квадратного метра в Московской области на -28,69% (- 17331 руб.).

Средняя цена за квадратный метр 3 комнатной квартиры - 77890 руб., что ниже среднерыночной стоимости квадратного метра в Московской области на -26,34% (- 15781 руб.).

Средняя цена за квадратный метр 4 комнатной квартиры - 76724 руб., что ниже среднерыночной стоимости квадратного метра в Московской области на -47,31% (- 25183 руб.).

Изменение цены за 1 м² (тыс. руб.) на квартиры в г. Королев.

Изменение цены за 1 м² (тыс. руб.) на двухкомнатные квартиры в г. Голицыно.

Данная информация представлена на сайте #"827308.files/image004.gif">

Изменение цены за 1 м² (тыс. руб.) на дома/дачи в Московской области.

Изменение цены за 1 м2(тыс. руб.) на Коттеджи в в Московской области.

Как известно, для земельных участков в Подмосковье, существуют три главных критерия, обуславливающие его престижность, - это направление (в данном случае принято привязываться к шоссе), расстояние от МКАД и окружение земельного участка

Средние цены на коттеджи (Московская область, ш. Ленинградское)

Основные ценообразующие факторы, влияющие на формирование стоимости объектов загородной недвижимости:

Хорошая транспортная доступность объекта;

Наличие центральных коммуникаций на объекте (инженерная оснащенность);

Удаленность от центра города;

Размер земельного участка и возможность его увеличения;

Принадлежность земли к той или иной категории целевого назначения;

Готовность пакета документов для оформления купли-продажи объекта;

Сезонность рынка (в январе-феврале активность покупателей традиционно снижается).

2.9 Категория земель и вид разрешенного использования

Земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом, относится к I категории земель - земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Права собственников земельных участков:

Использовать в установленном порядке, для собственных нужд расположенные на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, а так же пресные подземные воды, пруды, обводненные карьеры;

Возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка, разрешенным использованием и с соблюдением требований строительных и иных регламентов;

Проводить в соответствии с целевым назначением земельного участка и разрешенным использованием мелиоративные работы;

Имеют право собственности на посевы и посадки с/х культур, доходы от реализации с/х продукции.

Обязанности собственников земельных участков:

Использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде;

Сохранять межевые и специальные геодезические знаки;

Осуществлять мероприятия по охране земель;

Своевременно осуществлять платежи за землю;

Не допускать загрязнения и захламления земель;

Соблюдать при использовании требования градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических и иных норм.

.10 Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В названном подходе наиболее распространенным является метод сравнения продаж. Базовую модель данного метода представляет следующее выражение:

Рыночная стоимость объекта оценки = Цена продаж объекта аналога ± Поправки к этой цене

Поправки связаны с различиями в характеристиках объектов сравнения.

.10.1 Теоретические основы сравнительного подхода

Поскольку сравнительный подход основан на принципе замещения и применяется когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов аналогов.

Первым этапом является подбор таких объектов, то есть выполняется выявление недавних продаж на соответствующем локальном рынке и сбор необходимых данных по выявленным продажам. Данные могут быть получены у участников сделки, в собственном досье оценщика, в материалах органов регистрации, судебных заседаний, кредитных, страховых, риэлторских фирмах, электронных базах данных.

Условия сопоставимости:

схожесть прав на недвижимость;

схожесть условий финансирования;

расположение объектов аналогов в той же рыночной зоне, что и объект оценки;

время продажи;

схожесть местоположения;

похожие технические, экономические характеристики объекта.

Как правило, отбирается не менее трех объектов аналогов.

Вторым этапом является проверка информации о сделках. С подозрением следует относится к продажам поспешным, между близкими родственниками. На этом этапе необходимо выбрать единицу сравнения. Единица сравнения - это "общий знаменатель", по которому сопоставляются все объекты. Единицей сравнения может быть относительная величина, цена продажи, отнесенная к единице измерения. Если единицей измерения является физическая величина - 1 м², 1 м³, 1 сотка - то это физическая единица сравнения. Если единицей измерения является экономическая величина - участок, квартира, дом - то это экономическая единица сравнения.

Оценщик должен обосновать выбор единицы сравнения.

Третьим этапом является внесение поправок, учитывающих различия между объектом оценки и объектом аналогом, в цену продажи объекта аналога. Для этого объект аналог сравнивается с объектом оценки, и выявляются различия в характеристиках объектов. Отличные характеристики, по которым затем вносятся поправки, называются элементами сравнения. Выбор элементов сравнения оценщик должен обосновать.

Правило внесения поправок:

Если объект аналог лучше объекта оценки, то поправка в его цену продажи вносится со знаком минус.

Если объект аналог хуже объекта оценки, то поправка в его цену продажи вносится со знаком плюс.

Каждая поправка должна быть обоснована оценщиком.

Четвертым этапом является согласование результатов оценки. После внесения поправок получается столько различных скорректированных стоимостей, сколько есть объектов аналогов. А необходимо иметь один результат. Оценщик объясняет, почему он выбрал ту или иную величину, например среднее арифметическое, мода, медиана и др.