СОДЕРЖАНИЕ
Введение
1.Организация брокерской деятельности
1.1 Основные понятия брокерской деятельности
1.2 Функции брокерских фирм
1.3 Регистрация брокерской фирмы
1.4 Организационная структура фирмы
1.5 Доходы и система оплаты в брокерских фирмах
2. Структура и формы брокерской деятельности на рынке недвижимости
2.1 Этапы развития деятельности
2.2 Реклама в брокерской деятельности
2.3 Страхование брокерской деятельности
Заключение
Список использованных источников
ВВЕДЕНИЕ
Брокерские организации - это важные субъекты рыночной инфраструктуры, в то же время они сами являются предпринимательскими организациями, основной целью которых является систематическое получение прибыли.
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке жилья.
В этих условиях особая значимость придается экономически эффективной и юридически обоснованной брокерской деятельности на рынке недвижимости.
Фактически предпринимательство в сфере недвижимости началось с 1992-1993г.г. На рынке уже действовали одиночные брокеры, в обществе объективно сложилась потребность в посредничестве профессионала при осуществлении поиска подходящего варианта покупки, размена. Особенно остро такая потребность проявлялась у людей, недавно переехавших в город на постоянное проживание; у имеющих необходимую сумму денег и приехавших в город на несколько дней специально с целью приобретения жилья.
Таким образом, спрос на такой вид услуг обусловил появление нового вида деятельности. Чем шире становился круг собственников недвижимости (в частности - жилой), тем больше была востребована брокерская деятельность
Целью контрольной работы является исследование функций брокерских фирм, а так же организация их деятельности.
В процессе реализации цели были поставлены следующие задачи:
- проследить этапы развития брокерской деятельности с момента ее формирования, обусловленного оформлением рынка недвижимости и современное состояние, определить причины и предпосылки перехода от одного этапа к другому, выявить особенности каждого из этапов развития, через постановку задач и методов их решения;
- определить формы брокерской деятельности на жилищном рынке России, проанализировать сложившуюся структуру брокерской деятельности, проследив закономерности процесса образования, обозначить положительные стороны и недостатки сложившейся схемы, разработать методы усовершенствования и пути их внедрения;
- отразить значение рекламы в брокерской деятельности, виды рекламы, присущие этой сфере деятельности и специфичность ее задач в отличие от других видов деятельности;
- проанализировать отдельные направления брокерской деятельности на рынке недвижимости в зависимости от различных объектов, определить особенности деятельности по каждому из направлений: условия совершения сделок, нормативную базу регулирования осуществляемых сделок, методы работы с клиентом при проведении сделок.
Объектом исследования является организация брокерской деятельности.
Предметом исследования является организационно-экономические отношения, формирующиеся на рынке недвижимости в процессе осуществления брокерской деятельности.
1.ОРГАНИЗАЦИЯ БРОКЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
1.1 Основные понятия брокерской деятельности
На основании Закона РФ «О товарных биржах и биржевой торговле» брокерская деятельность отнесена к биржевому посредничеству и заключается в совершении биржевых сделок:
* от имени и за счет клиента;
* от имени биржевого посредника и за счет клиента;
* от имени клиента и за счет биржевого посредника. Брокерские фирмы открываются членами биржи. Каждый член биржи независимо от величины внесенного им пая в уставный фонд имеет право открыть одну брокерскую фирму на бирже или сдать в аренду другой организации свое право на участие в биржевых торгах и получать арендную плату. Если членом биржи является посредническая организация, то она просто регистрируется на бирже в качестве брокерской фирмы.
Брокерская деятельность - это профессиональная деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на полной основе. Брокерской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества.
Брокерские услуги - это услуги, которые оказываются при осуществлении брокерской деятельности.
Профессиональный участок рынка недвижимости - это юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, которые осуществляют брокерскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимого имущества и управления недвижимым имуществом.
Квалифицированный профессиональный участок рынка - это профессиональный участок рынка недвижимости, который в установленном законодательством порядке прошел процедуру аккредитации и получил документ, подтверждающий соответствие его деятельности, а также высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.
Существует несколько основных видов деятельности брокера. Например, деятельность брокера в качестве:
1) агента или поверенного;
2) риэлтора;
3) дилера;
4) посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
5) по организации торговли недвижимым имуществом;
6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
7) по доверительному управлению недвижимым имуществом;
8) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества [20].
Брокерские фирмы могут оказывать услуги, которые связаны с недвижимым имуществом, но не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимости.
Например, брокерские фирмы могут оказывать услуги по произведению переустройства или перепланировки жилых помещений. Рассматриваемый вид услуг не относится непосредственно к брокерским фирмам, но это необходимо им для нормального существования.
Вообще-то клиент имеет право и возможность поручить, брокеру совершать, любые действия с его недвижимостью.
Для выполнения любых действий от имени клиента брокеру необходимо иметь нотариально заверенную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком до трех лет. При заверении доверенности, клиент уплачивает нотариусу соответствующую государственную пошлину.
Следует отметить, что термин "брокерская фирма" в контексте украинского рынка платных услуг имеет совершенно иное значение, нежели значение термина "брокер", обозначенного в 1960-х гг. в США.
Во времена СССР зарегистрированных брокеров не существовало. Продажа и покупка недвижимости была запрещена. Единственным законным способом обменять квартиру или улучшить свои жилищные условия для граждан было обращение в государственное «Бюро по обмену жилой площади». Возле которых, в 1970-1980 годы, можно было встретить нелегальных маклеров, предлагавших услуги в решении вопросов с недвижимостью.
В 1990-2000 года профессия была лицензируемым видом деятельности, с обязательным страхованием профессиональной ответственности участников. По состоянию на май 2010 года, часть брокеров работают в частном порядке - лицензирование этого вида деятельности, согласно украинскому законодательству не требуется. Другие трудятся в агентствах недвижимости, получая процент в случае успешного проведения сделок [27].
Брокерская фирма может обладать правами юридического лица с соответствующей регистрацией в органах власти (например, индивидуальное частное предприятие, одна из форм товарищества, акционерное общество), либо может действовать как структурное подразделение организации - члена биржи.
Органы управления биржей не имеют права вмешиваться в деятельность брокерских фирм и брокеров. Однако учредители и служащие брокерской фирмы должны знать и выполнять законодательные нормы, права и обязанности конкретной биржи, в деятельности которой они предполагают участвовать (устав, положение о деятельности брокерских фирм, решения биржевого совета, правила биржевой торговли и другие законодательные документы РФ).
1.2 Функции брокерских фирм
Брокерская фирма выполняет следующие функции:
* биржевое посредничество при заключении сделок путем принятия поручений (приказов) клиентов биржи (купля-продажа товара, контрактов, ценных бумаг);
* внебиржевое посредничество, т. е. организация сделок вне биржи;
* представительство интересов клиентов путем совершения биржевых операций;
* консультирование клиентов по вопросам, связанным с заключением биржевых сделок;
* сбор коммерческой информации;
* документальное оформление сделок и представление их к регистрации в расчетной палате;
* участие в качестве экспертов в проведении экспертиз биржевых товаров;
* другие функции, не противоречащие действующему законодательству и нормативным документам биржи.
Брокерская фирма несет ответственность за правильность и своевременность исполнения поручений своих клиентов и достоверность информации, передаваемой клиентам и в расчетную палату.
Качество предоставленных потребителю брокерских услуг определяется выполнением всех предусмотренных в заключенном им с потребителем договоре условий. В случае, если предоставление потребителю услуги в соответствии с договором должно было быть осуществлено, в том числе путем заключения и исполнения брокером сделки с третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащим выполнением риэлтором принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом [8].
Качество предоставленной потребителю брокерской услуги, связанной с приобретением в собственность или в пользование потребителя, либо продажей (передачей в пользование другому лицу), принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется также с учетом выполнения брокером определенных потребителем условий о цене приобретения (продажи) имущества, размере платы за его использование, о качестве и эксплуатационных характеристиках имущества.
Брокер, оказывающий потребителю услугу, связанную с приобретением в собственность последнего недвижимого имущества, обязан обеспечить потребителю юридическую возможность его дальнейшего использования в его собственных интересах, в частности:
1) приобрести недвижимое имущество в собственность потребителя свободным от прав и иных законных притязаний на него со стороны третьих лиц;
2) приобрести недвижимое имущество того целевого назначения, которое было определено потребителем;
3) приобрести недвижимое имущество, в отношении которого отсутствуют предписания о его аварийном состоянии, недопустимости к использованию в связи с несоответствием санитарно-гигиеническим, противопожарным и экологическим нормативам, в случае, если это не предусмотрено договором;
4) передать потребителю правоустанавливающий документ на недвижимое имущество, а также любые иные относящиеся к оказанной услуге документы, требовать передачи которых потребитель вправе;
5) при исполнении договора с потребителем и в последующем не разглашать информацию о заключенной им в интересах потребителя сделке;
6) проводить самостоятельно экспертизу документов, относящихся к приобретаемому в собственность потребителя недвижимому имуществу на предмет их достоверности.
Выполнение этих обязанностей осуществляется вне зависимости от наличия специальных указаний об этом в договоре, заключаемом им с потребителем.
Приобретение брокером в собственность потребителя спорного недвижимого имущества либо имущества, юридическая возможность использования которого потребителем впоследствии будет затруднена по иным обстоятельствам, допускается лишь при наличии прямого указания на это в договоре либо при наличии иного прямого письменного согласия потребителя.
Своевременность предоставления потребителю услуги определяется в соответствии со сроком (сроками) исполнения брокером принятых им на себя обязанностей, определенным в заключенном между указанными лицами договоре. В случае, если в договоре отсутствует указание на такой срок, в том числе при невозможности точного его определения, своевременность предоставления риэлтором услуги потребителю определяется в соответствии с обычно предъявляемыми для этого требованиями, исходя из сложившейся в данной местности деловой практики.