Программа была выполнена на 70 % к 2009 году, процесс полностью завершился в Центральном и Южном округах [3]. Но многие инвесторы отказались от проекта, так как была усложнена процедура приобретения участков под строительство из-за новых поправок Земельного кодекса, которые утверждали проведение обязательных аукционов, усложнили правила расселения - и все это на фоне кризиса 2008-2010 года. На конец 2018 г. по программе в Москве осталось снести 81 строение. Программа завершена в Центральном, Северном, Восточном, Юго-Восточном, Южном, Северо-Западном округах и в Зеленограде.
Программа реновации 2017-2032 гг
Понятие реновации существует в московском законодательстве с 2003 года. Постановление правительства Москвы от 21.01.2003 N° 28-ПП определяет реновацию как замену не подлежащего сохранению жилищного фонда путем его сноса и капитального жилищного строительства на высвобождаемой территории.
В 2010 году С. Собяниным были заморожены ранее заключенные инвестиционные контракты на снос и строительство жилых зданий, вся нагрузка легла на город, а финансирование осуществлялось за счет бюджета. Темпы работ значительно упали: в 2010 году было снесено 48 домов, в 2011 - который должен был стать последним годом реализации программы - всего 33 дома. В итоге, программа была продлена до 2016 года, но и тогда реализовать ее до конца не удалось - 91 дом, подлежащий сносу, остался жилым.
В результате данной программы от ветхого жилья были очищены Центральный, Южный, ЮгоВосточный и Северный округа, а также город Зеленоград. На остальных территориях города еще планировались работы, как за счет средств бюджета, так и за счет инвестиций [4].
Утвержденная 1 августа 2017 г. новая программа ставит более амбициозные цели. Под снос идет порядка 4,5 тыс. пятиэтажек, расположенных в 85 районах, а также захватывает 6 поселений ТиНАО. Кроме того, на этапе формирования Правительство Москвы позволило гражданам влиять на список сносимых домов, который был сформирован по результатам голосования жителей каждого отдельного дома. Проголосовать можно было в проекте «Активный гражданин», в центрах госуслуг «Мои документы», на общедомовых собраниях. Кроме того, за формированием списка сносимых домов наблюдали Департамент культурного наследия города Москвы и участники общественного движения Арх- надзор, которые следили за тем, чтобы в программу реновации не попали исторические памятники, не имеющие охранного статуса.
Реализация строительства теперь будет происходить не микрорайонами, а кварталами. Проекты застроек будут выбраны на конкурсной основе, при участии как российских, так и зарубежных специалистов, а результаты будут объявлены в 2018 году. По обещаниям мэра, данная программа улучшит жилищные условия 10 % москвичей.
Застройка будет вестись по улучшенным стандартам благоустройства, которые значительно отличаются от существующих ныне. В существующей застройке выделяются такие проблемы, как транзитные дворы, стихийные парковки, неиспользуемые озелененные территории, непроницаемость застройки.
Концепция пространства, удобного для жизни, выделяет основные направления, которые будут реализованы с помощью программы реновации:
— повышение эффективности использования земли;
— создание публичных пространств;
— формирование микроклимата путем высадки крупных деревьев;
— дома для расселения предусматривают подземный паркинг;
— оборудования коммунально-бытового обслуживания будут вынесены за пределы дворов.
Типология пространства микрорайона также будет включать в себя:
— общественные пространства: велодорожки, пешеходные тропинки, площадки для детей, специальные площадки для выгула животных, благоустроенные зеленые зоны;
— спортивные сооружения: спортивные площадки, тренажерные площадки, дорожки для бега;
— улицы и проезды: парковочные места, пожарные, технические и прифасадные зоны, тротуары, внутриквартальные проезды;
— инженерные строения и элементы районной безопасности: зоны ТБО, урны, уличное освещение, инженерные сооружения, камеры видеонаблюдения, домофоны, противопожарные системы и системы удаления дыма, эвакуационные лестницы, незадымляемые лоджии [5].
Планируется серьезно подойти к техническому обеспечению на всех участках и реконструировать многие километры инженерных коммуникаций. Благодаря современным тепло- и энергосберегающим материалам и различным датчикам, жители новых квартир смогут сократить свои затраты на услуги ЖКХ.
Постановление правительства города Москвы «Об утверждении Требований к улучшенной' отделке равнозначных жилых помещений, предоставляемых взамен жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации жилищного фонда в городе Москве» [6] утверждает, что москвичи получат не просто равнозначные квартиры, а еще и с отделкой класса комфорт. Для подкрепления своих слов власти также открыли шоу-рум на ВДНХ, в котором были представлены квартиры с отделкой в новых домах для переселенцев. Кроме того, посещение шоу-рума дает возможность участвовать в опросе о деталях реновации. На основание данных опросов были внесены некоторые изменения не только в ремонт, но и в планировку квартир.
Результаты данных опросов к 19 ноября 2017 года показали, что многие жители хотели бы увеличить площадь своих будущих квартир. Например, доплатить за дополнительные метры и получить на комнату больше захотели 24 % посетителей, 5 % увеличили бы свои квартиры на несколько комнат, а 7 % высказались за увеличение площади квартир без увеличения числа комнат.
Ипотека для новой квартиры будет на тех же условиях, которые были приняты для покупки квартиры в сносимом доме [7]. Также для желающих увеличить количество комнат в новом жилище возможна дополнительная скидка в 10 %. Лишние квартиры, от которых отказались переселенцы, будут проданы, но уже после полного переселения первой волны. На выбор каждому собственнику полагается 2-3 квартиры, соответственно, остальные могут быть проданы. Жители сносимых домов займут порядка 90 % площади новостроек, построенных в первые годы программы, а значительные излишки квартир появятся во второй и третьей волне. Возможно, их продажа позволит вывести реализацию программы на самоокупаемость.
Таким образом, всем переселенцам гарантировано:
— добровольность участия в программе - решение об участии домов в реновации было принято путем голосования собственниками и нанимателями квартир каждого конкретного дома;
— право на выход из программы - прежде, чем будет заключен договор обмена жилья, жители могут исключить свой дом из программы, если на общедомовом собрании проголосуют «за» собственники больше 1\3 помещений;
— равнозначная или увеличенная площадь - количество комнат новой квартиры будет равно количеству комнат в старой, а жилая площадь будет больше за счет более просторных помещений комнат общего пользования;
— бесплатность - доплата за увеличение площади не предусмотрена, а владельцы неприватизированных квартир могут получить новую квартиру уже в собственность, либо сохранить социальный найм, по желанию. Заплатить придется при желании иметь большее число комнат в новой квартире;
— предоставление жилья в том же районе проживания в квартире с рыночной стоимостью не меньшей, чем рыночная стоимость старой;
— отделка класса «комфорт» и надежные дома - новые квартиры не требуют ремонта или дополнительных работ, новые дома будут монолитными или современными панельными, а комфортная городская среда реновационных районов предусматривает удобства для лиц с ограниченными возможностями;
— люди, стоящие в очередях на жилплощадь, получат новые квартиры вне очереди с расчетом 18 м2 на человека, также предусмотрено расселение коммуналок и общежитий;
— с 1 августа прекратился сбор взносов на капитальный ремонт, а полученные средства будут направлены на новое строительство;
— решение о расселении старого дома принимается только после того, как будет оформлена регистрация в новых домах для каждого жителя, документами жителям заниматься не придется - будет необходимо только подписать документы и получить их;
— если собственник квартиры в пятиэтажке скончается до заключения договора на новую квартиру, то с наследником будет заключен договор (или возмещение средств) без судебного доказательства;
— для бизнеса и владельцев нежилых помещений - власти сохранят право на аренду на тех же условиях с возможностью выкупа нового помещения для арендаторов, а собственникам нежилых помещений предложат денежную компенсацию равную рыночной стоимости помещения, а также доплату за понесенные убытки.
Все проекты будущих кварталов будут выставлены на публичные слушания, а жители смогут обжаловать в суде все решения, принятые относительно их интересов в программе реновации.
Переселение в границах района не включает в себя Троицкий округ, территории Новой Москвы и Зеленоград - расселение здесь будут проводить в пределах городского округа. Перечень домов, подлежащих реновации, утвержден окончательно, но городские власти при необходимости и желании москвичей могут расширить список. Данная возможность появится после реализации первого этапа реновации, чтобы повысить доверие людей к программе.
В сентябре 2017 г. был утвержден адресный перечень из 210 участков, где будут построены стартовые дома по программе реновации жилищного фонда в Москве. На 59 участках в девяти округах строительство домов уже ведется или начнется в ближайшее время. Первоначально, программа включала в себя 5144 дома, но впоследствии в программу были добавлены еще 37 домов, а 6 - исключены по желанию жителей. К 2032 году планируется построить порядка 3,4 млн м2 нового жилья. К 2019 году планируется построить 59 домов, к 2021 - 151 дом, куда переедут почти 120 тыс. человек, что поможет продолжить волновое переселение.
К 2020 году будут определены стартовые площадки на территории Новой Москвы. Власти рассчитывают построить жилья на 50 тыс. м2 в Первомайске, Троицке и Щербинке. На данный момент, в этом округе определены только 4 площадки, дома на которых будут построены к 2021 году.
Благодаря деятельности Москомархитектуры, было выделено около 600 домов, которые представляют собой историческую и архитектурную ценность. Ведь в список реновации попали не только типовые дома, но и сооружения авторской постройки.
В итоге, был сформирован список из 241 спорного здания. Из них предложено сохранить 218, судьбу 22 домов будет определена на стадии подготовки градостроительной документации [2]. Дома, которые будут признаны историко-архитектурной ценностью, предлагается отреставрировать за счет фонда реновации, а жителей переселить в новостройки программы. Их функциональное назначение будет рассматриваться индивидуально - дома могут быть перепрофилированы под социальные, досуговые и другие учреждения общественного назначения.
Такой масштабный проект не может быть лишен недостатков, потому что затрагивает интересы многих жителей и предпринимателей, расположившихся в районах, подлежащих реновации.
Переезд - большой стресс, особенно для пожилых граждан, тех, кто жил в этих районах еще со времен постройки домов. Жители считают, что местоположение новостроек может быть не таким удобным, как их обжитое пространство. Увеличение площади застройки также требует соответственных мер по улучшению транспортных и инженерных инфраструктур, на которые ляжет дополнительная нагрузка после увеличения числа жителей.
Предприниматели, часто занимающие первые этажи подлежащих сносу домов, также опасаются за сохранность своего бизнеса и небезосновательно - успех малого бизнеса во многом зависит от местоположения и потока посетителей, чего не смогут возместить равнозначные площади новых помещений.
Например, чаще всего малый бизнес развивается в шаговой доступности от метро, но поскольку речь идет о равнозначных площадях, а не о равноценных, есть вероятность получить такое же по метражу помещение, но где-нибудь во дворах нового жилого комплекса. В таком случае предприниматели теряют свою аудиторию, и им придется либо перепрофилироваться, либо закрываться. Кроме того, компенсации актуальны только для собственников, арендаторы же, которые чаще всего и ведут бизнес, не получат никаких выплат.
По данным РБК [8], реновация затронет около 2.5 тыс. объектов предпринимательства, самые многочисленные из которых показаны на рисунке 1.
Рисунок 1 Категории бизнеса, затронутые программой реновации, %
Закон о реновации предусматривает компенсацию владельцам нежилых помещений соответственно кадастровой стоимости, либо получение помещения аналогичного по площади [9]. Казалось бы, раз увеличится число жилых площадей, то и спрос на услуги предпринимателей также вырастет, но в отличие от жилых квартир, малому бизнесу не гарантируется сохранение района, а значит, есть вероятность получить совсем неудобное место для торговли или предоставления услуг.
Для формирования современных микрорайонов нужны соответствующие площади, потому гораздо удобнее выделять под программу квартальные скопления домов, территории которых после сноса смогут быть целиком застроены новыми высотками с благоустроенными прилегающими территориями, а не тратить средства на точечный снос. В итоге получается, что многие авариные дома просто не попадают в программу реновации, хотя улучшение жилищных условий для их жителей необходимо, либо станет необходимо в ближайшие годы. Аварийные здания попадают в программу только при условии, что они находятся в пределах зон реновации.