Весьма сомнительным выглядит и утверждение в п. 3 ст. 141.3 ГК РФ о том, что "изменение характеристик здания или сооружения не влечет образования новых здания или сооружения, если иное не установлено законом".Вполне очевидно, что изменение характеристик здания и сооружения (например, площади) в результате уточнения обмеров и исправления арифметических ошибок не влечет образования нового здания. Но надстройка дополнительного этажа или пристройка дополнительного модуля и связанное с этим изменение площади, объема и высоты здания должны рассматриваться как возникновение нового объекта в результате реконструкции. С учетом того что в настоящее время закон, упоминаемый в п. 3 ст. 141.3, отсутствует, рассматриваемая норма может использоваться для сокрытия создания самовольных построек в результате реконструкции. Здесь вполне ожидаема следующая логика. Изменение характеристик объекта влечет образование нового здания лишь в случаях, когда это специально установлено законом. Закон, устанавливающий такие случаи, отсутствует. Значит, любая реконструкция не влечет возникновения нового объекта, в связи с чем не требуется получения соответствующих разрешений и согласований, а также регистрации права на вновь созданный объект.Вопрос о "взаимопревращении" здания в помещения и помещений в здание до принятия Закона N 430-ФЗ был решен Постановлением N 64, согласно которому "если собственник здания... принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом" (абз. 1 п. 8). Обратный процесс был охарактеризован в абзаце 3 этого же пункта: "Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения".Пункт 1 ст. 287.2 установил, что "при государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается", и перенес тем самым в закон положение абзаца 1 п. 8 Постановления N 64. В то же время норму, описывающую превращение помещений в здание, Закон N 430-ФЗ не включил, что представляется существенным пробелом, тем более что абз. 3 п. 8 Постановления N 64 содержит не вполне удачную формулировку, из которой можно заключить, что правом на объединение всех помещений в здание обладает лишь их единоличный собственник (одно лицо), в то время как достаточно очевидно, что таким правом должны обладать несколько собственников помещений, которые могут прекратить свои права на помещения и превратить здание в целом в объект общей долевой собственности.
Включение в ГК РФ правила п. 2 ст. 141.5 о том, что при изменении объекта недвижимости "обременения, установленные в отношении исходной недвижимой вещи, сохраняются в отношении всех образованных недвижимых вещей, если настоящим Кодексом или соглашением собственника исходной недвижимой вещи с лицом, в пользу которого установлено обременение, не определено иное", является вполне обоснованным. Это правило конкретизирует свойство следования, в связи с чем оно относится не только к технологии регистрации прав, но и определяет правовой режим недвижимых вещей, возникших в результате изменения недвижимости, существовавшей ранее.Положение п. 6 ст. 141.4 о том, что "образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается", призвано стать препятствием для оформления прав на помещения в объектах незавершенного строительства и удовлетворения исков о признании таких прав.Против существующей практики образования в рамках здания единственного помещения, охватывающего все его пространство, направлено положение п. 4 ст. 141.4, согласно которому "в одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест".Статья 141.5, которая называется "Образование недвижимых вещей", содержит правило о том, что "законом могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при соблюдении которых допускается образование таких недвижимых вещей". В связи с этим, вслед за Экспертным заключением Совета по кодификации, поддерживается вывод о том, что данные положения "не могут выступать в качестве основы гражданско-правового регулирования особенностей образования недвижимых вещей, так как эти правила относятся к их публично-правовому режиму".Важной частью Закона N 430-ФЗ являются нормы ГК РФ, устанавливающие правовой режим земельных участков в связи с нахождением на них зданий, а также правовой режим зданий в зависимости от участков, на которых они находятся.Установлен различный правовой режим земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, и участков, на которых находятся иные здания. Пункт 2 ст. 287.6 содержит категорическое правило о том, что "собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты". В то же время собственники нежилых помещений (в других, не многоквартирных) в зданиях или сооружениях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать лишь передачи им земельного участка, занятого зданием или сооружением и необходимого для их использования, в общую собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование в случаях, предусмотренных ЗК РФ (п. 3 ст. 287.6).
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме имеют безусловное право общей долевой собственности на земельный участок, которое возникает безвозмездно непосредственно в силу данного закона, в связи с чем земельный участок всегда рассматривается как элемент общего имущества многоквартирного дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ в редакции Закона N 430-ФЗ). При этом право собственности в этом случае возникает независимо от того, кому (публичному или частному собственнику) принадлежал земельный участок до возникновения права собственности на помещения в многоквартирном доме.Собственники помещений в других домах, не относящихся к многоквартирным, имеют право требовать передачи им земельного участка в собственность, аренду или безвозмездное пользование:(а) если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;(б) в случаях и на условиях, установленных ЗК РФ.Если земельный участок, на котором находится чужое здание, не являющееся многоквартирным домом, принадлежит частному собственнику, то изменение собственника этого участка может произойти исключительно на основании соглашения собственника участка и собственника здания либо решения суда. Новая ст. 287.3 до достижения такого соглашения предусматривает право пользования земельным участком собственника здания на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка (п. 1 ст. 287.3), а в случае, если право пользования по закону или договору у собственника здания отсутствует, то все равно имеется право пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения доступа к зданию (п. 2 ст. 287.3).Последнее положение представляется весьма значимым, поскольку оно фактически исключает прекращение права пользования участком собственником здания даже в том случае, если это право, установленное договором или законом, прекратилось. В связи с этим возникает вопрос: возможно ли в принципе наступление обстоятельства, указанного в п. 1 ст. 272 ГК РФ ("прекращение права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества")? Следует предположить, что в связи с действием п. 2 ст. 287.3 прекращение права пользования со стороны собственника здания чужим участком невозможно, что исключает применение ст. 272. Новая редакция Закона приводит к тому, что до достижения соглашения между собственниками участка и здания последний будет всегда иметь право пользования участком, на котором его здание оказалось.
Исключив п. 3 из ст. 271 в прежней редакции, Закон N 430-ФЗ включил в п. 3 ст. 287.3 аналогичную норму о праве собственника здания владеть, пользоваться и распоряжаться этим зданием, сносить его постольку, поскольку это не противоречит условиям, установленным законом или договором, и не нарушает прав собственника земельного участка или его иного законного владельца. Также в ст. 287.3 включен п. 4, разрешающий восстановление здания в случае его случайной гибели.Трудно дать однозначную оценку Закону N 430-ФЗ. Позитивными моментами в его принятии можно считать:- ликвидацию пробела в гражданском законодательстве путем унификации норм о любых зданиях (сооружениях), разделенных на помещения;- попытку определения ряда видов недвижимых вещей (земельный участок, здание, сооружение, помещение);- установление возможности возникновения права собственности на вновь созданные недвижимые вещи не только у собственников и законных владельцев земельных участков.В то же время нельзя не видеть низкое качество конкретных формулировок, явные ошибки законодательной техники, отсутствие ясности в позиции законодателя по ряду важных вопросов правового режима недвижимости. Прежде всего это касается определения зданий, сооружений и помещений, критериев предназначенности имущества для обслуживания более одного помещения, оснований относить изменившиеся недвижимые вещи к новым. Глядя на текст принятых норм, можно подумать, что закон готовился в спешке, в то время как все отраженные в нем вопросы были поставлены не менее 20 - 25 лет назад и все это время активно обсуждались. И все же Закон N 430-ФЗ может быть источником оптимизма для специалистов в сфере правового регулирования недвижимости хотя бы потому, что факт его принятия служит поводом для внесения конкретных предложений по совершенствованию новых и прежних норм о недвижимых вещах.
Примерные задания для практических занятий -
Проанализируйте положения ст. 128 ГК РФ. По какому принципу перечисленные в ней объекты отнесены к объектам гражданских прав? Может ли быть объектом гражданских прав что-либо, не включенное в перечень ст. 128 ГК?
-
Вещь в гражданском праве – понятие юридическое или фактическое?
-
Практические цели классификации вещей
-
Грань между понятиями «работы» и «услуги». Их включение в число объектов гражданских прав
-
Соотношение понятий «честь», «достоинство», «деловая репутация», «доброе имя»
-
Статья 150 ГК РФ содержит неисчерпывающий перечень нематериальных благ. Кроме перечисленных благ, какие еще нематериальные блага и личные неимущественные права защищаются гражданским законодательством? Свою позицию обоснуйте.
7. Раскройте содержание понятия «частная жизнь гражданина»Следует отметить, что, в принципе, нет четкой определенности по поводу возможности правового регулирования частной жизни. В отсутствие законодательного или хотя бы другого общепризнанного определения понятия « частная жизнь » реализация такого суждения в правоприменительной деятельности существенно затруднена."Частная жизнь, личная и семейная тайна, согласно ст. 150 ГК РФ, отнесены к числу нематериальных благ, объявляются неприкосновенными и подлежащими защите в соответствии с ГК РФ и другими законами в случаях и в порядке, ими предусмотренных, а также в тех случаях и тех пределах, в каких использование способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ) вытекает из существа нарушенного нематериального права и характера последствий этого нарушения.В понятие "частная жизнь" включается та область жизнедеятельности человека, которая относится к отдельному лицу, касается только его и не подлежит контролю со стороны общества и государства, если носит непротивоправный характер.8. Чукалов нашел в лесу несколько осколков астероида 2012 DA14, упавшего в озеро Чебаркуль Челябинской области, и разместил объявления об их продаже в сети Интернет, в том числе на международном интернет-аукционе eBay. Гражданин Австрии Родерик согласился купить самый большой камень, попросил застраховать его и переслать экспресс-почтой. Допустима ли продажа кусков небесного тела на территории РФ?