Курсовая работа (т): Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса

Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса

Оглавление

Введение

. Теоретическая часть

.1 Рынок недвижимости

.2 Правовые основы оценочной деятельности

.3 Риски, связанные с недвижимостью

.4 Подходы к оценке недвижимости

. Расчетная часть

.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

.2 Описание оцениваемого объекта

.3 Кадастровая стоимость

.4 Расчет стоимости земли сравнительным подходом

.5 Расчет восстановительной стоимости

.6 Расчет износа оцениваемого объекта

.7 Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса

Заключение

Список литературы

Приложение

Введение

Недвижимость - вид имущества, признанного в законодательном порядке.

К недвижимости относятся земельные участки, перемещение которых без ущерба их назначении невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Основные черты недвижимости:

·    Высокая стоимость

·        Целевое назначение

·        Стационарность

·        Полезность

·        Разновидность, уникальность, неповторимость

В гражданском кодексе РФ недвижимость определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта собственности.

Имущество - совокупность вещей, которые находятся в собственности какого-либо физического лица, юридического лица, представляет для собственника какую-либо полезность.

Вся недвижимость является налогооблагаемым объектом, а для этого ее нужно оценить.

Цель курсовой работы:

Оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Липецк, ул. Ю. Смирного, д. 85.

Задачи курсовой работы:

Обобщение и использование, полученных теоретических знаний, подготовка к производственной практике по специальности, написание и защита расчетной работы, мультимедийной презентации; качественное выполнение оценки данного объекта недвижимости.

1. Теоретическая часть

.1 Рынок недвижимости

Рынок недвижимости - взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Особенности анализа рынка недвижимости:

·    Уникальность

·        Неделимость

·        Долговечность

·        Децентрализованный рынок

Направления рынка недвижимости:

·    Рынок коммерческой недвижимости

·        Рынок жилой недвижимости

Рынок недвижимости обеспечивает:

·    Создание новых объектов недвижимости

·        Передачу прав на недвижимость

·        Установление цен на недвижимость

·        Эксплуатацию объекта недвижимости

Факторы спроса, влияющие на рынок недвижимости:

·    Платежеспособность населения

·        Изменение общей численности населения

·        Изменения в предпочтениях населения

·        Доступность финансирования

Оцениваемый объект находится в городе Липецке.

Административное деление Липецкой области:

·    Грязинский муниципальный район

·        Данковский муниципальный район

·        Добринский муниципальный район

·        Добровский муниципальный район

·        Долгоруковский муниципальный район

·        Елецкий муниципальный район

·        Задонский муниципальный район

·        Измалковский муниципальный район

·        Краснинский муниципальный район

·        Лебедянский муниципальный район

·        Лев-Толстовский муниципальный район

·        Липецкий муниципальный район

·        Становлянский муниципальный район

·        Тербунский муниципальный район

·        Усманский муниципальный район

·        Хлевенский муниципальный район

·        Чаплыгинский муниципальный район

Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Недвижимость в Липецке на данный момент строится очень быстро. Продажи на рынке недвижимости занимают достаточно высокие стабильные позиции. Как был, так и остается спрос на квартиры.

Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры.

Рыночная цена зависит от района, где находится тот или иной объект недвижимости, от технического его состояния.

В Липецке долго квартиры не простаивают. Практически любовь объект недвижимости, выставленный на продажу, находит своего покупателя.

Жилая недвижимость в городе Липецке дорожает. Цена квадратного метра жилья новостройки достигает 37000 рублей, и это не предел. Так же повышается постройка коммерческой недвижимости (рынки, торговые центры). недвижимость износ кадастр

Рынок недвижимости в Липецке изменяется и развивается достаточно стремительно. Коммерческие банки выдают ипотечные кредиты. В Липецке цены на жилье увеличиваются. Стоимость новостроек и вторичного жилья подорожало, однако спрос оставался большим, поскольку весна и лето сезон сделок по недвижимости. Самым востребованным жильем были загородные частные дома. Более того, на рынке недвижимости не только в Липецке, но и в мире, монолитные дома считаются долговечнее своих панельных аналогов.

Таблица 1. Анализ рынка коттеджей г. Липецка

Вывод: Наибольшее влияние стоимости оказывает на их местоположение.

Кроме этого на стоимость дома влияет, наличие дополнительных построек, материал стен, экология района постройки, год постройки, коммуникации.

Самая дорогая стоимость коттеджа составляет 20 000 000 рублей по ул. Рябиновая, а самая низкая стоимость составляет 3 050 000 рублей по ул. Лозовая.

.2 Правовые основы оценочной деятельности

В соответствии с ФЗ №135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом, а так же другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой процесс определения в денежном выражении его стоимости. В качестве объекта оценки может быть недвижимость, бизнес, компания, кредитная организация, материальные и нематериальные виды активов. Соответственно, деятельность оценщика связана с установлением рыночной или иной стоимости объектов оценки.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона.

Оценщик имеет право:

·    выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами и правилами проведения оценки

·        требовать от заказчика обеспечения доступа к объекту оценки и предоставления необходимой документации

·        запрашивать в письменной форме у третьих лиц, включая органы власти, информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, относящихся к государственной или коммерческой тайне

·        привлекать на договорной основе к участию в оценке объекта других специалистов и оценщиков, за действия (бездействие) которых он несет ответственность

·        отказаться от проведения оценки объекта, если заказчик нарушил условия договора.

·        получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки.

·        требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик обязан:

·    соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законов, иных применимых нормативных актов Российской Федерации и субъектов РФ

·        сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта в случаях, предусмотренных Законом, иным законодательством Российской Федерации, а также вследствие возникновения иных обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта недвижимости

·        обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, и вернуть заказчику полученные от него документы одновременно с передачей ему отчета об оценке

·        предоставлять заказчику информацию о положении, правилах, уставе, кодексе этики соответствующего уполномоченного органа саморегулируемой организации (некоммерческой организации оценщиков),

·        в течение срока, определенного договором об оценке, не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации

·        в случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, предоставлять информацию, содержащуюся в хранящемся у него отчете об оценке, правоохранительным, судебным, иным специально уполномоченным государственным органам по их официальному законному требованию

·        хранить составленные отчеты об оценке объекта оценки в течение трех лет.

·        Обеспечить сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц, в ходе проведения оценки.

·        Предоставить заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков

ФСО №1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки"

Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки, является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

ФСО №2 "Цель оценки и виды стоимости"

Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.

ФСО №3 "Требования к отчету оценки"

Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

ФСО №4 "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости"

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

ФСО №5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения"

Настоящий федеральный стандарт оценки устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

ФСО №6 "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков"

.3 Риски, связанные с недвижимостью

Любая операция с недвижимость несет в себе элемент риска.

Риск - возможные отклонения реальные результатов той или иной операции в отрицательную сторону, по сравнению с планированной в начале.

Виды рисков:

·    Рыночные (связанные с сферой предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических факторов)

·        Финансовые (общее состояние финансовой системы в стране и во всей финансовой деятельности)

·        Юридические (утрата права собственности, образование убытков в связи с ошибками при заключении договоров и т.д.)

·        Экономические (макроэкономические изменения и изменения в в состоянии региональной экономики, спроса и предложения на рынке, появление конкурентов)

·        Административные (меняются условия в ходе реализации проектов, выполнение которых требуют органыместного самоуправления).

.4 Подходы к оценке недвижимости

Виды подходов:

·    Затратный

·        Доходный

·        Сравнимый

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Этот подход можно использовать для оценки объектов на малоактивных рынках, потому что метод основывается на сметно-нормативных расчетах. Так же он используется при оценке уникальных объектов, поскольку для них очень тяжело найти покупателя.

Виды стоимости:

·    Восстановительная

·        Стоимость замещения

Методы расчета восстановительной стоимости:

·    Количественный (основан на составлении сметы затрат)

·        Метод учета затрат по укрепленным конструктивным элементам и видам работ

a)   Метод субподрядчика

b)      Выделение затрат)       Разбивка по профилю работ)        Метод объектов аналогов)         Метод сравнительной единицы

Методы составления смет:

·    Ресурсный

·        Ресурсно-комплексный

·        Базисно-индексный

·        Базисно-компенсационный

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования.

Принципы, на которых основывается подход:

·    Ожидание (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет)

·        Замещение (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль)

·        Спрос и предложение

·        Предельной продуктивности

Доходный подход используется при определении инвестиционной и рыночной стоимости.

Методы применения доходного подхода: