Курсовая работа (т): Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса

·    Прямая капитализация дохода

·        Дисконтирование денежных потоков

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Этапы оценки методом прямой капитализации:

·    Определение ожидаемого годового дохода

·        Расчет ставки капитализации

·        Определение стоимости объекта недвижимости

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода.

Алгоритм расчета методом ДДП:

·    Определение прогнозного периода

·        Прогнозирование величины денежных потоков

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Принципы оценки недвижимости:

·    Спрос и предложение (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения)

·        Замещение (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность)

Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

2. Расчетная часть

.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта себестоимости.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка.

Этапы анализа:

·    Изучаются правовые и градостроительные ограничения по застройке или реконструкции территории.

·        Выявление перспективных направлений застройки на основании маркетинговых исследований различных сегментов рынка недвижимости в районе расположения земельного участка.

·        Построение денежных потоков при реализации перспективных направлений проектов строительства.

Анализ наилучшего использования проводиться в 2 этапа:

·    Анализ земельного участка как свободного от улучшений

·        Участок земли с существующими улучшениями

Объект оценки в данной курсовой работе расположен по адресу Липецкая область, город Липецк, улица Юрия Смирнова, дом 85. Объект находится на окраине города, его окружают несколько промышленных предприятий. В 900 метрах от объекта проходит крупная автомагистраль, открытая для любого вида транспорта. Недалеко от объекта проходят железнодорожные пути. Земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект, имеет прямоугольную форму, на данную территорию имеется отдельный въезд для автомобильного транспорта. Категория земель - земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для индивидуального жилого дома.

Таблица 2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

По анализу таблицы мы видим, что наиболее эффективным является текущее использование (жилой дом).

.2 Описание оцениваемого объекта

1.   Местоположение

Оцениваемый объект расположен в Липецкой области, город Липецк, улица Юрия Смирнова, дом 85.

2.   Градообразующие характеристики

Улица в Советском округе Липецка. Проходит в Сырском Руднике между улицами Минская и Солнечная от железнодорожной линии Липецк - Рудник до безымянного проезда между улицами Минская и Рябиновая. Имеет индивидуальную застройку.

Коэффициент градостроительной ценности составляет 1,75.

Транспорт: автобус №36.

3.   Соседство

В пяти минутах ходьбы от объекта находится остановка общественного транспорта, в 10 минутах ходьбы от объекта находится продуктовый магазин. До центра города можно доехать за 10 минут.

4.   Ландшафт

Селитебные земли, равнинная местность.

5.   Фактическое использование

Объект построен в 1971 году, является объектом, принадлежащим к малоэтажной застройке и имеет 1 этаж. Участок предназначен для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

6.   Обременения

Отсутствуют

Таблица 3.

.3 Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость - нормативная цена участка, рассчитываемая на основании нормативов, определяемых региональными органами законодательной власти совместно с представительными органами местного самоуправления, по оценочным зонам в границах соответствующей территории.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющую экономическую эффективность использования земельного участка и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков.

Неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к многомиллионным потерям для его правообладателей либо по существу заблокировать отдельные способы его использования.

По данному земельному участку кадастровая стоимость составляет 581250,39 руб.

2.4 Расчет стоимости земли сравнительным подходом

Для расчета стоимости оцениваемого земельного участка, я подобрала 3 сопоставимых, расположенных в одном с оцениваемым районе.

Таблица 4.

*1,05=1155р

*1,1=1650р

*1,3=1300р

Всего корректировок 3=100%

=5/12=0,4

=4/12=0,3

=3/12=0,3

Срын.= (1210*0,4) + (1657,5*0,4) + (1700*0,3) = 484р + 663р. + 510р. = = 1657руб. - стоимость 1 кв. м.

Стоимость земли=1657р*717кв.м=1188069руб.

.5 Расчет восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость - стоимость строительства нового здания или сооружения, применяется в основном при оформлении договоров страхования, при которых при наступлении страхового случая производится выплата, равная стоимости нового сооружения без учёта амортизации.

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Стоимость оцениваемого объекта определяется по стоимости аналога, а по различиям между ними выполняются корректировки.

1)   ВС 1мІ=24,5руб таблица

2)      Поправки повышенные:

Газоснабжение 1,4%

Печное отопление 3,9%

Местное горячее водоснабжение 3,5%

Ванны 3,6%

Высота потолка 1,05

Фасад оштукатурен (2,8*1,5)%= 4,2%

3)   Общий повышенный коэффициент:

(100+4,2)/100=1,042

,014*1,039*1,035*1,036*1,05*1,042=1,24

) ВС 1м³ повышенного коэффициента:

,5*1,24=30,4

) Пониженные поправки:

Радио 8,3%

Центральное отопление 0,4% канализация

(100-(8,3+0,4))/100=0,91

) Пониженный коэффициент:

S=58,6мІ=0,93

) 0,93*0,91=0.85

) ФВС=0,85*30,4=25,84

) ПВС=25,84*197,9=5113,74 (стоимость в 1969 году)

10) 5113,74*1,889=9659,85 (стоимость в 1991 году)

а) 69-91; б) 91-2013

,85*58,391=564047,72

11) НДС=564047,72*1,18=665576,38

Пристройка (кирпичная):

Вп=Ву*Оп*(1-Усф*(Lст/Пст) = 24,5*9,20*(1-0,28(7,90/13,21)=188,16

Дорожки (асфальтированные):

15м*5,1 м=76,5 мІ

год=76,5 мІ*1,889=144,51р

год=144,51р*58,39=8437,94р

НДС=8437,94р*1,18=9956,77р

Сарай 1 (кирпичный):

5,83 м*4,40 м=25,26 мІ

,65 мІ*30,4=688,56р

год=688,56р*1,889=1300,29р

год=1300,29р*58,39=75947,29р

НДС=75947,29р*1,18=89617,8

Сарай 2 (кирпичный):

3,25 м*1,65 м=5,36 мІ

,36 мІ*30,4=162,94р

год=162,94р*1,889=307,79р

год=307,79р*58,39=17971,86р

НДС=17971,86р*1,18=21206,79р

Сарай 3 (кирпичный):

4,40 м*4,40 м=19,36 мІ

,36 мІ*30,4=588,54р

год=588,54р*1,889=1111,75р

год=1111,75р*58,39=64915,08р

НДС=64915,08р*1,18=76599,79р

Сарай 4 (кирпичный):

1,85 м*4,40 м=8,14 мІ

,14 мІ*30,4=274,46р

год=274,46р*1,889=518,45р

год=518,45р*58,39=30272,3р

НДС=30272,3р*1,18=35721,3р

Сарай 5 (кирпичный):

4,44 м*2,28 м=10,12 мІ

,12 мІ*30,4=307,15р

год=307,15р*1,889=581,15р

год=581,15р*58,39=33933,35р

НДС=33933,35р*1,18=40041,35р

Летний душ (деревянный):

1,30 м*1,30м=1,69 мІ

,69 мІ*33,3=56,28р

год=56,28р*1,889=106,31р

год=106,31р*58,39=6207,44р

НДС=6207,44р*1,18=7324,78р

Уборная (каменная):

1,20 м*1м=1,2 мІ

,2 мІ*34=40,8р

год=40,8р*1,889=77,07р

год=77,07р*58,39=4500,12р

НДС=4500,12р*1,18=5310,14р

Забор (железный с кирпичными колоннами):

Длина забора=113,8м расчёт

,8м*29,4=3345,72р

год=3345,72р*1,889=6320,06р

год=6320,06р*58,39=369028,30р

НДС=369028,30р*1,18=435453,4р

Калитка (железная):

Длина калитка=1,5м

,5м*29,4=44,1р

год=44,1р*1,889=83,3р

год=83,3р*58,39=863,89р

НДС=863,89р*1,18=5739,39р

Ворота (железные):

Длина ворот=5м

м*29,4=147р

год=147р*1,889=277,68р

год=277,68р*58,39=16213,73р

НДС=16213,73Р*1,18=19132,20р

Гараж (кирпичный):

S=6,30м*3,20м=20,16 мІ

,16 мІ*20,4=411,264р

год=411,264р*1,889=776,9р

год=776,9р*58,39=45363,2р

НДС=45363,2*1,18=53528,6р

Деревья(5 яблонь):

129*24=3096р

год=3096*1,889р

год=5848344*58,39=341484,81р

НДС=341484,81*1,18=402952,1

,1*5=2014760,5

.6 Расчет износа оцениваемого объекта

Износ - изменение свойств объекта со временем.

Виды износа:

·    Физический (отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

·        Моральный (определяется временем эксплуатации на основе возраста здания с учетом его технического состояния.)