Статья: Риски ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в современных условиях

Риски ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в современных условиях

Назарчук Н.П.,

старший преподаватель кафедры «Экономика», Тамбовский государственный технический университет

В статье проанализированы риски, возникающие в процессе ипотечного жилищного кредитования населения в Российской Федерации, обусловленные современными экономическими условиями, требованиями банков к заемщикам и рисковыми аппетитами, а также процессами цифрови- зации в экономике. Особое внимание уделено новым факторам рисков в разрезе первичного и вторичного рынков ИЖК и способам их минимизации, что, в свою очередь, окажет влияние на уровень ставок по ипотеке и позволит сделать данный вид кредитования более доступным для широких слоев населения нашей страны.

Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, риски, цифровизация, кредитный риск, процентный риск, риск ликвидности, риск дефолта, технологический риск.

N.P. Nazarchuk

THE RISKS OF MORTGAGE HOUSING LENDING IN THE RUSSIAN FEDERA- TION IN MODERN CONDITIONS

The article analyzes the risks that arise in the process of housing mortgage lending in the Russian Federation, due to current economic conditions, banks' requirements for borrowers and risk appetites, as well as digitalization processes in the economy. Particular attention is paid to new riskfactors in the context of the primary and secondary markets for HMLs and how to minimize them, which in turn will affect the level of mortgage rates and will make this type of lending more accessible to the general population of our country.

Keywords: housing mortgage lending, risks, digitalization, credit risk, interest rate risk, liquidity risk, default risk, technological risk.

Введение

Ипотечное жилищное кредитование характеризуется длительными сроками и большими объемами предоставляемых кредитов. Значительная часть ипотечных кредитов выдается на срок более двадцати лет, за который могут произойти значительные изменения в экономике, денежно-кредитной политике, системе налогообложения, доходах населения, стоимости недвижимости и т.д. Поэтому, несмотря на то что ипотечное жилищное кредитование считается самым надежным и обеспеченным видом кредитования, характеризуется низким процентом невозврата кредитов, оно, как и любой другой вид кредитования, подвержено различным рискам.

Для управления рисками необходимо провести их дифференциацию с целью группировки и последующей их минимизации. Дифференциация подразумевает под собой выстраивание структуры классификатора по критериям и признакам для последующего выведения интегральных параметров подмножеств рисков.

Материалы и методы

При проведении ипотечных операций возникают системные и несистемные риски. К системным рискам относят риски, которые в равной степени влияют на все субъекты финансово-кредитных отношений и обусловлены внешними макроэкономическими факторами: состоянием экономики страны, уровнем инфляции, уровнем благосостояния населения, денежно-кредитной политикой, региональными особенностями функционирования банка, конъюнктурой на рынке недвижимости. Избежать системных рисков невозможно, необходимо снизить влияние негативных факторов на последующие события за счет построения более структурированного качества прогноза и использования эффективных методов управления рисками. Основная часть рисков в ипотечном кредитовании и последующем обслуживании является системными рисками.

Несистемными рисками называются риски, обусловленные микроэкономическими причинами: кредитной политикой банка, его кредитным потенциалом, качеством депозитной базы, клиентурой банка, квалификацией персонала банка и т.д.

Результаты

Рассматривая ипотечный рынок как структуру субъектов, мы можем подразделить риски на базовые группы, состоящие из рисков заемщика и рисков кредитора (в том числе инвестора) (рис. 1).

Рисунок 1 - Риски двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации Составлен автором.

Наиболее рискованным ИЖК является для кредитора и инвестора, центральное место в риск-менеджменте банка занимает вопрос проведения достоверной оценки уровня кредитного риска или риска дефолта заемщика, что является ключевой величиной, определяющей величину резервирования под единичный ипотечный транш или кредитное обязательство, показывающее финансовую эффективность работы кредитного учреждения, влияя на устойчивость самой финансово-кредитной организации. Одной из причин возрастания риска является кредитование группы взаимосвязанных лиц, формальное неисполнение и несоблюдение критериев финансовокредитной организацией, а также порядка и процедур прохождения рассмотрения ипотечных кредитов, непрофессиональное суждение о кредитоспособности заемщика и, как результат, вынесение неверного решения по выдаваемому займу.

Обсуждение

Риск дефолта заемщика является величиной интегральной, зависимой от платежеспособности заемщика в части исполнения всех заемных обязательств [1]. Платежеспособность заемщика является ключевым показателем, зависящим от его доходов. Более качественным параметром является соотношение платеж/доход, анализирующее часть кредитных платежей к общему доходу для прогнозирования риска дефолта заемщика либо домохозяйства.

Важное значение имеет способ подтверждения получаемых доходов заемщика. Сейчас очень широко распространена практика принятия в учет неофициальной части доходов, когда клиент подтверждает свои доходы справкой по форме банка, выданной работодателем, а не официальной справкой 2-НДФЛ. Данная группа в кризисный период первой лишается неофициальной части доходов. Данная тенденция является дополнительным фактором кредитного риска и увеличивает вероятность дефолта заемщика.

Также необходимо обратить внимание на размер первоначального взноса, при его незначительном уровне вероятность дефолта заемщика значительно выше. Анализ ипотечных кредитов в разрезе величины первоначального взноса, составляющей менее 10%, невелик и представляет собой 1,3% от выдач по I кварталу 2019 года (рис. 2). Сокращается доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом от 10 до 20%, снижение составило 2,2 п.п. относительно IV квартала 2018 г., в абсолютном выражении - 40,7%. Этому способствовало введение ЦБ РФ с 1 января 2019 г. увеличивающего коэффициента риска на кредиты с первоначальным взносом в границах от 10 до 20%, с 50% резервирования на 100%.

Рисунок 2 - Выдачи ипотечных жилищных кредитов за период со II квартала 2018 г. по I квартал 2019 г. в разрезе «кредит/залог» [2]

Совокупный коэффициент риска данных ипотечных кредитов составляет 200%, хотя до 1 января 2019 г. он составлял 150%. Данный коэффициент резервирования действует при соотношении величины ссудной задолженности к стоимости залоговой недвижимости более 80% и не используется в случае уменьшения параметра «кредит/залог» (LTV) менее приведенной нормы [3]. Данные ограничения направлены на сокращение объема ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% и отсечение сделок со взносом менее 10%.

Данное ужесточение в части резервирования подтолкнуло банки увеличить ставку по ипотечным кредитам с первоначальным взносом до 10%. Аналитика, представленная на официальных сайтах банков, показывает рост ставок с первоначальным взносом от 10-20% по первому кварталу 2019 г. в размере 0,2-0,5 п.п., что уменьшает их привлекательность для заемщиков и способствует сокращению их доли в ипотечном портфеле банков.

Существует практика формирования первоначального взноса посредством необеспеченных потребительских кредитов, что послужило основанием для проведения исследования ЦБ РФ о количестве ипотечных займов, где заемщики оформляли потребительские кредиты в сумме более 100 тыс. руб. в течение предшествующего трехмесячного периода. Доля по 2018 г. данных заемщиков от общей массы ипотечных заемщиков - 3,1-3,9% (табл. 1).

Таблица 1 - Доля заемщиков, взявших необеспеченный потребительский кредит за 3 месяца до получения ипотечного кредита [3]

Сравнительный анализ, проведенный в промежутке с 2015 по 2018 г., показывает несущественный рост сегмента подобных заемщиков на 0,9-1,8 п.п. Можно резюмировать и утверждать, что сегмент таких заемщиков незначительный, а рост величины сегмента не вызывает опасений. Сдерживающим фактором является показатель долговой нагрузки заемщика, являющийся обязательным для анализа и принятия решения по ипотечному займу с 1 октября 2019 г.

Рост цен на жилую недвижимость на первичном рынке за 2018 г. составил 8,7% в целом по Российской Федерации, на вторичном рынке - 4,9%, что сопоставимо с ростом заработных плат населения (9,9% за 2018 г.). Данное обстоятельство позитивно отразилось на динамике изменения структуры ипотечного портфеля банков. Анализ сложившейся ситуации показывает риск «кредитной спирали», обусловленный ростом ипотечного кредитования, подталкивающим рост стоимости недвижимости, а очередной виток роста цен на недвижимость приводит к увеличению ипотечного кредитования. Данная обратная связь между субъектными характеристиками - ценами на недвижимость и увеличением займов - являются факторами, провоцирующими ипотечный бум.

В этих условиях усиливаются мероприятия, направленные на сокращение сегмента ипотечного кредитования с первоначальным взносом менее 20%. Данные мероприятия позволяют формировать качественный кредитный портфель банков даже при ограничительных мероприятиях и активном росте коэффициентов резервирования, приводящих к сокращению риска в части уязвимых сегментов ИЖК. Также необходимо отслеживать на постоянной основе долю потребительских кредитов, которые берутся гражданами для первоначального взноса по ипотеке, и уровень влияния ИЖК на динамику цен жилой недвижимости.

Отметим, что крупный размер долга при ипотечном жилищном кредитовании делает невозможным экстренное его погашение в случае дефолта заемщика при давлении со стороны банка и коллекторов. Осознание данного фактора заставляет ипотечные банки разрабатывать новые программы управления кредитным риском посредством привлечения дополнительного залога, через ипотечное страхование сделки. Вид ипотечного страхования не является традиционным при оформлении и сопровождении ипотеки как комплексного ипотечного страхового продукта, включающего страхование недвижимости, титула и личного страхования заемщика.

В целях минимизации кредитного риска в системе ИЖК, по мнению автора, применяются следующие механизмы:

• ступенчатый андеррайтинг заемщика по следующим параметрам: кредитная история, стабильность или характеристика восстанавливаемости доходов, прозрачность доходов к платежной нагрузке ипотечного заемщика;

• обеспечение необходимого уровня пропорции кредит/залог, не исключая проверки оценочной стоимости залога;

• проведение ипотечного страхования в целях покрытия возможных убытков, направленных на работу компенсационного механизма погашения убытков ипотечного банка при обращении взыскания на залоговую недвижимость при дефолте заемщика;

• увеличение процентной ставки с целью покрытия рисков в одном из распространенных вариантов: отсутствия ипотечного страхования либо отсутствия официальной формы подтверждения дохода;

• активное применение механизмов реструктуризации ипотечного кредита в целях уменьшения кредитного риска, что подтверждается статистикой, более 80% реструктурированных кредитов возвращаются в платежный график.

Риск потерь, обусловленный обращением взыскания, аккумулирующий удельный вес потерь кредитора от стоимости актива, который зависит от таких факторов, как: LTV; достоверность произведенной оценки предмета залога (жилой недвижимости); формирование верной динамики цен на недвижимость; учет длительности и процессуальной сложности судебной процедуры обращения взыскания для формирования суммы убытка за счет начисленных процентов и полученных затрат кредитора, направленных на юридическое и судебное сопровождение процессов; срок и качество экспозиции реализуемого жилья, фактически формирующие дисконт при реализации жилья [4].

Обращение взыскания на залоговое имущество - процесс долгий и сложный даже при наличии залоговой недвижимости, но процесс значительно усложняется в случае, когда залоговое жилье является единственным у заемщика. Таким образом формируются дополнительные факторы риска - правовые, оказывающие влияние на размер потерь банка при обращении взыскания на предмет залога (жилой недвижимости).

Согласно законодательству, после обращения взыскания на заложенное имущество банк-кредитор не может выселить гражданина-должника и проживающих с ним членов его семьи из жилого дома (квартиры) из единственного жилья, т.к. данное требование может выставлять только собственник недвижимого имущества. Процедура по смене собственника заложенного имущества требует дополнительных судебных издержек со стороны банка-залогодержателя и предполагает достаточной длительный срок ее реализации.

Таким образом, в целях минимизации риска потерь при обращении взыскания на предмет залога, обеспечивающего возврат ипотечного кредита, необходимо активное внедрение в практическую деятельность банков применения договоров досудебного взыскания в структуре сделки ИЖК, что будет способствовать снижению затрат банка при обращении взыскания на предмет ипотеки и сокращению срока данной процедуры.

Риск потери процентного дохода кредитора на первичном рынке ИЖК, обусловленный неблагоприятной конъюнктурой рынка, возникает за счет сокращения разницы между стоимостью привлечения и размещения средств, привлеченных для финансирования и фондирования ипотечных операций [5]. Больший размер ставки по ИЖК в сравнении со ставкой привлечения не всегда показывает безубыточность ИЖК, так как эта разница может не покрывать всех операционных расходов банка по ипотечным операциям. Основными факторами, влияющими на уровень процентного риска при ИЖК на первичном рынке, являются: процентная политика Банка России, инфляция, сберегательная активность населения, волатильность курса национальной валюты, качество кредитного портфеля.

На текущий момент в отечественной системе ИЖК на первичном рынке сложилась практика перекладывания процентного риска на заемщика с установлением существенной разницы между ставками привлечения и размещения. Однако в результате этого снижается платежеспособность клиента банка и возрастает риск ликвидности кредитной организации.

Снижение процентного риска по ИЖК является одним из важнейших звеньев в системе управления рисками банка. Необходимо проанализировать полную картину отношений и связей, возникающих при управлении процентным риском в ипотечном жилищном кредитовании, определить область применения различных методик минимизации его, а также сосредоточить внимание на поддержании оптимального соотношения между активами и пассивами для управления величиной риска ликвидности, столь существенного для ипотечного банка.