Статья: Риски ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в современных условиях

Отсутствие сбалансированных активов и пассивов по срокам исполнения обязательств банка приводит к кассовым разрывам, обусловленным формированием пассивов краткосрочными кредитами и депозитами, а ипотечные кредиты являются долгосрочными активами банка. Снижение ликвидности активов ухудшает общий финансовый рейтинг и баланс банка, что ведет к росту риска в финансовых отношениях с этим банком.

Специалисты в области управления рисками ликвидности в большинстве своих работ выделяют четыре метода минимизации данного риска, основанных на различных источниках средств, являющихся ликвидным, для исполнения обязательств банка (табл. 2).

Таблица 2 - Методы минимизации уровня риска ликвидности при ИЖК на первичном ипотечном рынке [1, 6, 7]

Основной аксиомой при управлении ликвидностью в условиях высокой волатильности и динамичности финансовых рынков и рынков недвижимости является утверждение о сбалансированности спроса и предложения на рынке страны.

По мнению автора, для повышения эффективности управления риском ликвидности при ИЖК в ипотечной кредитной организации, согласно современным требованиям, применяется внедрение многоуровневой системы контроллинга риска ликвидности, заключающейся во внедрении следующих процедур:

-формирование и адаптация методологических подходов, состоящих в разработке методик, отраслевых регламентов и технологических процедур;

-обеспечение результатами контроллинга топ-менеджмента для определения уровня риска;

-построение и формирование структуры отчетности по параметрам, описывающим риск ликвидности.

Использование методов и инструментария контроллинга риска ликвидности обеспечит формирование устойчивых пассивов на базе привлеченных средств, поможет провести оптимизацию уровня рентабельности в соотношении с величиной риска и выступит основой долгосрочного и устойчивого развития кредитного учреждения в макроэкономических условиях высокой волатильности финансовых рынков и общей неопределенности направления развития мировой и национальной экономики. Построение системы контроллинга риска ликвидности банка увеличит качественный уровень управления рисками кредитной организации в целом, а также обеспечит достижение запланированного уровня рентабельности кредитной организации.

Современные финансово-кредитные организации сегодня активно внедряют в свои бизнес-процессы цифровые технологии (например, BigData, Blockchain(технология распределенных реестров на основе криптографии), искусственный интеллект и др.), которые повышают конкурентоспособность банка в борьбе за клиента, способствуют снижению издержек и в значительной степени ускоряют все операции и процессы в банковской деятельности. Однако цифровизация финансовой сферы формирует не только возможности, но и дополнительные риски в сфере ипотечного жилищного кредитования (табл. 3) на первичном и вторичном рынках.

На вторичном рынке ИЖК процесс секьюритизации активов сопряжен с такими рисками, как: риск дефолта, риск недостатка ликвидности ИЦБ, процентный риск и риск досрочного погашения. Причиной упомянутых рисков является юридическая сложность проведения ипотечных сделок, наличие в структуре первичного и вторичного ипотечного рынка большого количества субъектов ИЖК.

Риск дефолта заемщика состоит в наступлении случая невозможности полного или частичного исполнения текущих обязательств, заключающегося в том, что должник по секьюритизированному требованию не выполнит полный текущий платежили часть текущего платежа. Обеспечительными средствами защиты являются рейтингование, субординирование обязательств инвесторов в ИЦБ, формирование дополнительной залоговой массы и прочих средств исполнения.

Рассмотрим параметры квалифицированных кредитов:

- формирование максимального соотношения регулярного ипотечного платежа к суммарному доходу заемщика;

- обеспечение максимального LTV;

- расчет максимальной величины ипотечного кредита, не превышающей установленное пороговое значение.

Берестова Ю.С. [8] указывает на последствия несоблюдения указанных параметров при анализе ипотечных кредитов, что явилось одной из главных причин американского ипотечного кризиса и обеспечило принятие в РФ более жестких норм по оценке платежеспособности заемщиков и оценке недвижимости.

Отметим, что в нашей стране в настоящее время применяются однотраншевые ипотечные ценные бумаги, выпуск которых преимущественно происходит в рамках фабрики ИЦБ ДОМ.РФ. Объем выпущенных в России однотраншевых ИЦБ по состоянию на июнь 2019 года превысил 320 млрд руб. [9]. Планируемые объемы эмиссии, заложенные в целевые показатели ДОМ.РФ, говорят о фундаментальном переходе российского вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования на однотраншевые ИЦБ.

Таблица 3 - Информационно-технологические риски ИЖК в условиях цифровизации ипотечных процессов¹

По мнению автора, в целях минимизации риска дефолта по ипотечным ценным бумагам необходимо применение инструментов многотраншевой секьюритизации, которые активно использовались и самим АИЖК (ДОМ.РФ) до 2016 года.

Транширование позволяет использовать индивидуальный подход к измерению риска в каждой отдельной сделке. Младший транш выступает буфером абсорбции убытков, т.е. принимает на себя все возникающие в пуле обеспечения потери и рассчитывается обособленно для каждой трансакции с учетом характеристик портфеля кредитов и других параметров сделки. Транширование повышает прозрачность сделок и рынка в целом, так как размер субординации является фактическим индикатором кредитного качества активов в каждом отдельном портфеле, а общий размер младших траншей по всем выпускам в обращении предоставляет уникальную возможность измерения совокупного риска (в случае развития негативных сценариев в экономике) на федеральном уровне.

Также при многотраншевой секьюритизации риск дефолта не концентрируется на балансе одного эмитента, а равномерно распределяется между всеми банками-оригинаторами за счет младших траншей; в диверсифицированных портфелях обеспечение среднего кредитного качества одной части активов компенсируется более высоким кредитным качеством другой части активов.

Риск недостатка ликвидности ИЦБ состоит в отсутствии возможности реализации в короткие сроки ИЦБ по цене, равной ее текущей рыночной стоимости. До недавнего времени многие выпуски ипотечных ценных бумаг размещались без выведения на открытый рынок и оставались в портфелях банков до погашения. Для таких ИЦБ риск ликвидности не играет большой роли. Однако в настоящее время уделяется большое внимание развитию рынка ИЦБ, создана «Фабрика ипотечных ценных бумаг» на базе ДОМ.РФ, Банк России готовит нормативную базу [10]

Для того, чтобы негосударственные пенсионные фонды получили возможность инвестировать пенсионные средства в ипотечные ценные бумаги в рамках отдельной категории активов Существующие правила ограничивают вложения в такие бумаги 10% пенсионных накоплений наряду с другими высокорисковыми активами., что влечет за собой актуализацию данного риска для инвестора.

Одним из методов минимизации рассматриваемого риска является построение взвешенной ценовой политики работы с ИЦБ. Опирается этот принцип на базовое правило, состоящее в удержании умеренного риска ликвидности при отслеживании величины спреда, заданной дилером между ценой покупки и ценой продажи.

Процентный риск заключается в возможности изменения котировок стоимости ИЦБ при флуктуации рыночной ставки ипотечного процента. Данный риск характерен для инвестиций в классические ценные бумаги, но смягчается методами переменной купонной ставки. При рассмотрении данного риска в ИЦБ он усугубляется возрастанием риска досрочного погашения, влекущего за собой для инвестора потерю прибыльности ИЦБ. Он присущ разряду переводных ценных бумаг.

Исторически большинство сделок по выпуску ИЦБ как в России, так и за рубежом являются статическими. Статический портфель не предполагает возможности пополнения активов или их замены в течение всего срока жизни сделки. Амортизация портфеля активов и облигаций в статических сделках начинается с даты первой купонной выплаты. Использование такой структуры на европейских рынках является оправданным с учетом длинного срока жизни ипотечных кредитов (обычно 20-30 лет). Однако в силу специфики отечественного рынка ИЦБ - низкого уровня коэффициента «кредит/залог» (К/З) на уровне 4555%, высоких купонов и высоких уровней досрочного погашения на уровне 30-35%, которые обусловлены значительной долей рефинансируемых кредитов - дюрация российских портфелей значительно короче, а реальный срок жизни облигаций не превышает четырех-пяти лет. Более того, первоначальный установленный договором срок до погашения ипотечных кредитов в России меньше по сравнению с европейскими юрисдикциями (рис. 4).

В результате российский инвестор в ИЦБ приобретает долгосрочный финансовый инструмент с заявленным сроком до погашения 20-25 лет, который фактически (вследствие досрочного погашения) оказывается коротким (от четырех до пяти лет).

Рисунок 4 - Средний срок заключения договора по ипотечному жилищному кредитованию в отдельных странах, в годах [2, 11]

Несмотря на высокое кредитное качество такой бумаги, ее дюрация труднопредсказуема, что обусловливает волатильность показателей доходности и серьезно усложняет оценку таких бумаг потенциальными инвесторами.

По мнению автора, выход из сложившейся ситуации заключается в использовании механизма реинвестиционных периодов, который в нашей стране пока не применяется.

Таблица 4 - Сделки секьюритизации ипотечных жилищных кредитов в Российской Федерации за 2016-2019 гг. [12]