Отметим, что в условиях полного отсутствия зарубежных каналов инвестирования в ипотеку, а также завышенной стоимости фондирования финансовых ресурсов для банковского сектора, олицетворяющими нынешний банковский кризис, развитие других моделей ипотечного кредитования не даст ощутимого толчка развитию ипотечной системы России. В текущих условиях именно ипотечные ценные бумаги выпускаемые в рамках одноуровневой модели (covered bonds) будут являться практически безальтернативным вариантом рефинансирования ипотечных кредитов. Именно covered bonds обеспечат как крупным, так и мелким банкам возможность привлечения долгосрочных ресурсов на ипотечный рынок, а российским заемщикам - наличие «доступных» ипотечных ресурсов. Ориентация на указанный инструмент рефинансирования ипотечных кредитов позволит в среднесрочной перспективе выйти российским банкам на совершенно другие объемы ипотечного кредитования, что не только послужит толчком для выхода из кризиса, но и выведет всю систему ИЖК на новый качественный уровень своего развития.
Вместе с тем, неразвитость по настоящий момент времени секьюритизации ипотечных активов путем выпуска ипотечных ценных бумаг с балансов банков связана со следующими проблемами:
1. Российских инвесторов не привлекает доходность ипотечных ценных бумаг. Так, по оценкам экспертов, доходность ипотечных ценных бумаг в настоящее время сравнима с доходностью государственных ценных бумаг, а риски в первом случае представляются инвесторам намного выше чем во втором. Так, если, доходность старшего транша соответствует 8-8,25%, то инвестор скорее предпочтет инвестировать средства в гораздо более надежные, с его точки зрения, государственные облигации, выпускаемые со сравнимой доходностью.
. Сам выпуск ипотечных ценных бумаг является низкорентабельным для банка. Так, независимые расчеты нескольких участников рынка показывают, что нагрузка на финансовый результат выпуска всех единовременных и ежегодных расходов составляет не менее 3,5%, а ближе к погашению выпуска может достигать 5,5-6%. При этом, размещая ипотечные ценные бумаги с той же доходностью старшего транша 8-8,25% годовых, банку необходимо размещать полученные таким образом финансовые ресурсы в ипотечные кредиты под ставку не менее 11,5%. В противном случае, банк вовсе сработает себе в убыток. Очевидно, что процентная маржа в данном случае слишком мала, для того чтобы заинтересовать субъектов ипотечного рынка в развитии данной модели ипотечного кредитования.
. Финансовая грамотность российских инвесторов на сегодняшний день невысока. В частности, они не отличают ипотечные ценные бумаги от обычных корпоративных облигаций. Соответственно, такое важнейшее преимущество ипотечных ценных бумаг как качественное залоговое обеспечение оказывается нереализованным, а ценные бумаги подобного типа - невостребованными на рынке.
. Ипотечных ценных бумаг не обладают статусом близким к государственным ценным бумагам, что снижает их ликвидность в глазах инвесторов особенно после финансового кризиса 2008-2009 гг. Отметим, что в западной практике, существуют ипотечные структуры, по обязательствам которых государство несет полную ответственность. В частности, примером является американская специализированная организация Ginnie Мае, являющаяся государственным гарантом по выпуску ипотечных ценных бумаг. В российской практике ипотечные ценные бумаги размещаются в лучшем случае под «поручительство» АИЖК или вовсе без такового. В случае с поручительством АИЖК
Агентство отвечает по своим обязательствам лишь в размере своего уставного капитала.
5. Круг покупателей ипотечных ценных бумаг на сегодняшний день крайне узок и ограничен обладателями «длинных пассивов» к которым относятся страховые компании и пенсионные фонды.
Рассмотрим возможные механизмы решения обозначенных выше проблем.
Очевидно, что краеугольным камнем в вопросе секьюритизации ипотечных активов является привлекательность ипотечных ценных бумаг для инвесторов. Так, чтобы заинтересовать инвесторов в покупке ипотечных ценных бумаг необходимо либо увеличивать их доходность, а это невозможно без роста ставок по ипотечным кредитам, либо предлагать по этим ценным бумагам те же гарантии, что и по государственным обязательствам. При этом, наибольшую эффективность принесут указанные меры в их совокупности.
Так, увеличение ставок по ипотечным кредитам относительно уровня 11,5% на 1-2 пункта, позволит не только получить инвесторам дополнительную премию по сравнению с государственными облигациями, но и несколько повысит процентную маржу самого банка- эмитента, что неизменно скажется на привлекательности ипотечных ценных бумаг для всех участников сделки. Особенно подчеркнем, что при этом ставка по ипотечным кредитам на уровне 12,5-13,5% будет существенно ниже сформировавшейся на сегодняшний момент, в условиях увеличения стоимости фондирования, средней ставки - 14-16%. Т.е. переход с основного источника финансирования ипотечного кредитования - средств на депозитах юридических и физических лиц - на секьюритизацию ипотечных активов через выпуск ипотечных ценных бумаг в условиях экономического кризиса 2014-2015 гг., не только станет толчком к развитию наиболее эффективных форм рефинансирования ипотечных кредитов, но и, как ни парадоксально, повысит доступность ипотечных кредитов для населения. При этом, в дальнейшей перспективе, с развитием рынка ипотечных ценных бумаг и привлечением на него большего круга инвесторов, ставки по ипотечным кредитам снизятся до докризисного уровня, но это уже произойдет в рамках эффективной и отлаженной работы классического варианта усечено-открытой модели ипотечного жилищного кредитования.
Поскольку, в вопросе инвестирования не менее важна и проблема надежности ценных бумаг, то совершенно очевидно, что в условиях череды финансовых кризисов в России назрела жесткая необходимость придания статуса близкого к государственному ипотечным ценным бумаг. Ипотечные ценные бумаги должны обладать наивысшим классом надежности, чтобы «развернуть» механизмы секьюритизации в России и повернуть всю систему ИЖК на классический вариант усечено-открытой, а в посткризисных условиях, возможно, и на расширенно-открытую модель организации ипотечного кредитования. Для этого, организацию и контроль рынка ипотечных ценных бумаг необходимо возложить на полностью государственную структуру, которая от имени Правительства РФ могла бы гарантировать выпуски ипотечных ценных бумаг, соответствующие обозначенным этой же организацией критериям. Поскольку в планах Правительства приватизация АИЖК, а проектируемая структура предполагает характер деятельности чисто государственной организации, данные компании должны быть организационно отделены друг от друга.
Другой мерой повышения надежности ипотечных ценных бумаг может явиться создание некого компенсационного фонда за счет средств которого могли бы погашаться убытки инвесторов в случае возникновения форс-мажорных ситуаций в секторе ипотечного кредитования. Финансироваться этот фонд будет за счет процентных отчислений от дохода по ипотечному покрытию по каждому гарантированному выпуску ипотечных ценных бумаг.
Отметим, что «доверие» - это долгосрочная категория, в этой связи указанные выше меры по повышению надежности ипотечных облигаций вряд ли повлекут за собой сиюминутный эффект, выражающийся в росте активности инвесторов в ипотечном сегменте РЦБ, но в перспективе они неизбежно повысят их узнаваемость и надежность. В свою очередь, рост надежности ипотечных облигаций приведет как к увеличению круга их покупателей, так и к снижению процентных ставок по ипотечным кредитам. Последнее обстоятельство в перспективе напрямую повысит доступность ипотечных кредитов для населения.
Проведенный анализ показал, что в условиях банковского кризиса 2014-2015
гг. организация закрытой (автономной) системы ИЖК в России невозможна, а ввиду
завышенной стоимости фондирования усечено- открытая система (в альтернативном
классическому варианту реализации) крайне неэффективна. Двухуровневые
построения в рамках расширенно-открытой системы на момент начала кризиса не
получили широкого распространения. При этом, в условиях полного отсутствия
зарубежных каналов инвестирования в ипотеку, олицетворяющих кризис 2014-2015
гг., резкого увеличения объемов секьюритизации в рамках двухуровневых
построений ожидать не приходится, соответственно развитие данной модели
является нецелесообразным. По мнению автора, в условиях банковского кризиса
2014-2015 гг. единственно верной моделью организации ипотечного кредитования,
является классический вариант усечено-открытой системы ИЖК. При этом, развитию
должны подлежать механизмы секьюритизации ипотечных активов путем выпуска
ипотечных ценных бумаг с балансов банков в рамках одноуровневой модели. В целях
эффективной реализации предложенной модели организации ипотечного кредитования
в стране необходимо решить проблемы доходности и надежности ипотечных ценных
бумаг для инвесторов. Предложенные меры по решению указанных проблем не только
станут толчком к выходу из кризиса ипотечного сектора экономики страны и
создадут механизмы его поступательного развития, но и повысят доступность
ипотечных кредитов для населения.
В широком смысле ипотечное кредитование необходимо рассматривать как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлторов, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка. Во втором случае правильнее говорить о системе ипотечного кредитования - многофакторной модели, включающей как сам процесс выдачи ипотечных кредитов, так и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, а также операции на рынке недвижимости.
Главная проблема ипотечного кредитования - привлечение ресурсов. Ресурсы для решения такой проблемы должны быть в необходимых объемах мобилизованы кредитором по невысокой цене и на те сроки, которые можно сопоставить со сроками самого кредита, выдаваемого населению.
Восстановлению ипотечного рынка и рынка секьюритизации будет способствовать государственная поддержка. В частности, необходимо реализовать государственные программы, аналогичные Программе ВЭБ (2011-2014 гг.), развивать и совершенствовать механизмы АИЖК по повышению ликвидности ипотечных кредиторов, активнее использовать механизм РЕПО Центрального банка России. При этом целевые меры поддержки секьюритизации должны осуществляться на условиях, максимально приближенным к рыночным, и на минимально необходимых уровнях. Только в этом случае можно рассчитывать на максимальный эффект и дальнейшее развитие рыночных механизмов.
В настоящее время сложилась благоприятная ситуация для развития секьюритизационных сделок в Российской Федерации. Это связано как с потребностью российских коммерческих банков в новом финансовом инструменте, так и с инициативами Правительства РФ, способствующими развитию секьюритизации. Однако при развитии вторичного ипотечного рынка следует учитывать опыт других стран, прежде всего США, чтобы не допустить подобных ошибок. Несмотря на тяжелые последствия для экономики США, выпуск ипотечных ценных бумаг не прекратился. Кризис показал необходимость более грамотного подхода к оценке рисков на ипотечном рынке во всем мире. Мировой опыт свидетельствует, что если не будут созданы условия для бесперебойного доступа кредитных организаций к долгосрочным и относительно дешевым источникам фондирования, ипотечные кредиты не станут доступными, а значит, не может быть решена и жилищная проблема в стране. Проведенный анализ показал, что в условиях банковского кризиса 2014-2015 гг. организация закрытой (автономной) системы ИЖК в России невозможна, а ввиду завышенной стоимости фондирования усечено- открытая система (в альтернативном классическому варианту реализации) крайне неэффективна. Двухуровневые построения в рамках расширенно-открытой системы на момент начала кризиса не получили широкого распространения. При этом, в условиях полного отсутствия зарубежных каналов инвестирования в ипотеку, олицетворяющих кризис 2014-2015 гг., резкого увеличения объемов секьюритизации в рамках двухуровневых построений ожидать не приходится, соответственно развитие данной модели является нецелесообразным. По мнению автора, в условиях банковского кризиса 2014-2015 гг. единственно верной моделью организации ипотечного кредитования, является классический вариант усечено-открытой системы ИЖК. При этом, развитию должны подлежать механизмы секьюритизации ипотечных активов путем выпуска ипотечных ценных бумаг с балансов банков в рамках одноуровневой модели. В целях эффективной реализации предложенной модели организации ипотечного кредитования в стране необходимо решить проблемы доходности и надежности ипотечных ценных бумаг для инвесторов. Предложенные меры по решению указанных проблем не только станут толчком к выходу из кризиса ипотечного сектора экономики страны и создадут механизмы его поступательного развития, но и повысят доступность ипотечных кредитов для населения.
1. Федеральный закон О деятельности кредитных рейтинговых агентств в Российской Федерации: Федер. закон РФ от 13 июля № 222-ФЗ: принят Гос. думой Федер. собр. РФ 30 июня 2015 года; одобр. Советом Федерации Федер. собр. РФ 8 июля 2015 года // Российская газета. 2015 Федеральный выпуск № 6727.
2. Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 29.06.2015) "Об ипотечныхценных бумагах"
. Галанов В. А., Басова А. И. Рынок ценных бумаг. - М., 2012.
4. Гареев, И.Ф., Мухаметова, Н.Н. Предпосылки развития сельских молодежных жилищно-производственных комплексов. Российское предпринимательство 2014 - 15, 78-84.
5. Гущин Е. Выбор способа рефинансирования для средних и мелких банков: экономика сделки / Энциклопедия российской сектьюритизации. 2013.
6. Дамбраускас С. Секьюритизация в современных экономических условиях // Энциклопедия российской секьюритизации. СПб., 2015. С. 10-16.
. Дэвидсон Э., Сандерс Э., Вольф Л.Л. Чинг А. Секьюритизация ипотеки. Мировой опыт, структурирование и анализ. - М.: Вершина, 2014.
. Иванова Е.В. Ипотечные ценные бумаги: опыт правового регулирования. с. 326 - 2014.
. Ипотечное кредитование: учеб. пособие / И.А.Разумова - СПб: Питер, 2005. - 208 с.
. Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н., Туктаров Ю.Е. Ипотечные ценные бумаги. 2012. - 302с.
. Коростелева, Т.С., К вопросу о влиянии способа погашения долга на доступность ипотечного кредита / Т.С.Коростелева // Финансовая аналитика: проблемы и решения. - № 6 (192) февраль 2014 г. - С.17-27.
12. Коростелева, Т.С.. Российский рынок жилья и ипотечного кредитования в 2014 году: состояние, проблемы и механизмы государственного регулирования. Жилищные стратегии 2014 - 1(1), 25-44.
. Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования. - М.: Инфра, 2007. - 260 с.
14. Крысин А. В. Обеспечение рефинансирования - важнейшее условие развития ипотеки в России // Банковское дело: Журнал о практике и теории банковского бизнеса. 2012. № 12. С. 19-22.
15. Кулик А.Г. Деньги, кредит, банки. - М.: КноРУС, 2009. - 330 с.
16. Кулик А.Г. Ипотечное кредитование и жилищный вопрос в России (точка зрения) // Деньги и кредит. - 2010. - № 11. - С. 5-6.
17. Куликов А.Г. Ипотечное жилищное кредитование в дореволюционной России. Деньги, кредит, банки. - М.: КноРус, 2009. - 327с.
18. Мерклов. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс», 2013. - С. 22.
19. Минц В.М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России// Банковское дело. - 2002. - № 6. - С.30-34.
20. Огородников С. Секьюритизация ипотечных кредитов ЗАО «Кредит Европа Банк». Case-study сделки / Энциклопедия российской сектьюритизации. 2013.
. Олег Иванов. Секьюритизация в России: шаг от ипотеки. Энциклопедия российской сектьюритизации. - 2013. - С. 71.
. Разумова, И.А. (2005). Ипотечное кредитование. СПб: Питер.
. Савинова, В.А. Ипотечный кредит в системе финансово-кредитных отношений. Автореф. ...докт. экон. наук: 08.00.10. Самара, 2008. С. 45.