Курсовая работа (т): Рынок ипотечных ценных бумаг в России

Следует отметить продолжающийся рост ипотечных ссуд, платежи по которым просрочены на 90 и более дней (90+). На 1 октября 2015 года объем таких ссуд достиг 109,3 млрд рублей, что составляет 2,9% всей задолженности по ипотечным кредитам.

По оценкам АО «АИЖК», во многом рост связан с курсовой переоценкой задолженности по ипотечным кредитам в иностранной валюте, просроченные платежи по которым достигли 18,4% всей задолженности в иностранной валюте.

Рис. 2.7 - Динамика объемов просроченной задолженности со сроком задержки платежей свыше 90 дней в 2010-2015 гг.

Таблица 2.1 Задолженность по ипотечным кредитам по срокам задержки платежей

Несмотря на рост просроченных платежей по ипотечным кредитам, этот сегмент остается наиболее качественным активом по сравнению с другими потребительскими кредитами: по данным Банка России на 01.10.2015 доля неипотечных ссуд населению со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 15,1%.

.2 Анализ рынка ипотечных ценных бумаг

Несмотря на высокую доходность ценных бумаг на российском рынке капитала, на рынке жилищных ипотечных ценных бумаг за первые десять месяцев 2015 года состоялось 15 выпусков ипотечных ценных бумаг на сумму 64,3 млрд рублей, в т. ч. в I полугодии - 11 выпусков на сумму 47,1 млрд рублей. Из общего количества три выпуска были осуществлены с баланса банка. Средневзвешенная ставка старшего транша10 по ипотечным ценным бумагам за десять месяцев 2015 года составила 10,2%, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 1 п.п.

Рис. 2.8 - Объемы выпуска ипотечных ценных бумаг в 2010 - 2015 гг.

Стоит отметить, что средневзвешенная ставка старшего транша по жилищным ипотечным ценным бумагам, выпущенным с начала года, в большинстве случаев ниже ставок альтернативных источников фондирования, таких как 5-летние ОФЗ и Mosprime6М, средние ставки по которым за аналогичный период составили 11,9% и 14,3% соответственно. Наиболее высокие ставки были зафиксированы в двух выпусках балансовых жилищных ипотечных ценных бумаг: АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО)11 и АО «ЮниКредит Банк»12, где они составили 15,4% и 12,4% соответственно. Важно, что данные жилищные ипотечные ценные бумаги - единственные бумаги, выпущенные в текущем году без какой-либо формы участия АО «АИЖК». Таким образом, наличие программ АО «АИЖК» по предоставлению займов на накопление ипотечного покрытия и выкупу старших траншей облигаций, АО «АИЖК» фактически обеспечило функционирование вторичного рынка ипотеки в 2015 году.

Рис. 2.9 - Сравнение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам в рублях и ставки старшего транша по ипотечным ценным бумагам, 2010-2015 гг.

Доля ипотечных ценных бумаг, выпущенных через специального ипотечного агента (SPV), составила 82% всего объема выпуска ипотечных ценных бумаг (в 2013 г. - 76,3%, а в 2014 - 84,5%). Доля выпуска ипотечных ценных бумаг с баланса банка составила 18% (в 2014 г. - 16,5%).

Рис. 2.10 - Сравнение доходности старшего транша по жилищным ипотечным ценным бумагам, 5-летних ОФЗ и ключевой ставки ЦБ РФ в 2015 гг., % годовых

Всего в обращении (не погашено) на 01.10.2015 находится 79 выпусков ипотечных ценных бумаг (170 траншей) на общую сумму около 407,1 млрд рублей, что составляет около 11% задолженности по ипотечным жилищным кредитам. Из общей суммы задолженность по ипотечным жилищным облигациям составляет 88,5 млрд рублей (22%), а по ипотечным ценным бумагам, выпущенным через SPV, - 318,6 млрд рублей (78%).

В Ломбардный список Банка России включены 60 выпусков жилищных ипотечных ценных бумаг на сумму 245,3 млрд руб. (60% от суммы всех жилищных ипотечных ценных бумаг в обращении). Всего к биржевым торгам допущено и находится в обращении 97 выпусков на сумму 332,2 млрд руб. (81,6% от суммы всех жилищных ипотечных ценных бумаг в обращении).

По оценкам АО «АИЖК», доля кредитов в ипотечном покрытии, имеющих просроченную задолженность более 90 дней, составляет чуть более 1%, что в три раза ниже уровня просроченной задолженности в ипотечном портфеле банков (2,9%). Это свидетельствует о высокой степени надежности жилищных ипотечных ценных бумаг.

Рейтинг одного или нескольких международных рейтинговых агентств имеет 44% всех непогашенных жилищных ипотечных ценных бумаг (по сумме в обращении на 01.11.2015), из которых 80% из имеют рейтинг не ниже инвестиционного уровня.

Рис. 2.11 - Распределение жилищных ипотечных ценных бумаг в зависимости от наличия рейтингов на 01.10.2015

В некоторых случаях рейтинг имеет не только старший, но и средний/младший транш. По состоянию на 01.10.2015 г. ряд сделок имеют рейтинги двух траншей. Все эти сделки были осуществлены в рамках реализации программы инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2013-2014 гг. Одним из требований участия кредитных организаций в данном программе было наличие рейтинга одного из международных рейтинговых агентств либо поручительства АО «АИЖК».

По мере развития вторичного рынка ипотечного кредитования, появляются и новые инструменты финансирования использованием залога коммерческой недвижимости. По состоянию на 01.11.2015 года в обращении находится три выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами под залог коммерческой недвижимости (далее - нежилищные ипотечные ценные бумаги) на общую сумму 35,5 млрд руб.

Объем задолженности по всем нежилищным ипотечным ценным бумагам по состоянию на 01.11.2015 года составил 35,5 млрд руб.

Важно отметить, что все выпуски нежилищных ипотечных ценных бумаг допущены к биржевым торгам (включены в котировальные листы), но не включены Банком России в Ломбардный список.

Рис. 2.12 - Состав ИСУ, млрд рублей на 01.10.2015

По данным на 01.10.2015 года, Банком России было зарегистрировано 65 договоров доверительного управления с ипотечным покрытием (ипотечные сертификаты участия), из которых два ИСУ уже погашены (ликвидированы), а покрытие 37 ИСУ еще не сформировано. Объем ипотечного покрытия действующих ИСУ на 01.10.2015 составляет 132,3 млрд рублей, большая часть из которых - требования, обеспеченные ипотекой недвижимого имущества, не являющегося жилыми помещениям. Требования, обеспеченные ипотекой жилых помещений, в общем объеме ипотечного покрытия ИСУ составляют 2,3 млрд рублей, а данные о типе требований на сумму 60,2 млрд рублей в отчетности управляющих компаний отсутствуют.

Ипотечное жилищное кредитование является составной частью жилищной политики большинства стран мира. И Российская Федерация не является исключением. Поэтому формирование и развитие системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов происходит при участии государства путем создания соответствующей законодательной базы, стандартизации ипотечных операций, регулирования стоимости ипотечных жилищных кредитов, реализации ипотечных программ для отдельных категорий граждан, организации специализированных организаций, деятельность которых направлена на создание условий для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Формирование российской системы рефинансирования началось в 1996 г. с создания Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Оно было создано по образу и подобию Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae), действующей на ипотечном рынке США с 1938 г.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) является основным участником и регулятором ипотечного рынка России. Деятельность АИЖК направлена на повышение доступности жилья для населения России за счет обеспечения устойчивости, ликвидности и инновационного развития рынка жилищного финансирования. Рефинансирование ипотечных кредитов АИЖК осуществляет через региональных операторов, сервисных агентов, которые работают практически во всех субъектах Российской Федерации. Двухуровневая система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов позволяет задействовать неограниченно большое число первичных кредиторов и привлекать значительные объемы финансирования.

Несмотря на то, что объемы выпуска ипотечных ценных бумаг увеличиваются с каждым годом (за исключением кризисных периодов), их доля в объеме выдачи ипотечных жилищных кредитов невелика. Наибольшего значения этот показатель достиг в 2009 г. за счет резкого снижения объемов кредитования (объемы выданных кредитов достигли уровня 2005 г. и составили всего 180 млрд руб.). Таким образом, выпуск ценных бумаг сегодня не является основным источником привлечения ресурсов для выдачи ипотечных кредитов. Однако с 2010 г. этот показатель увеличился в 4 раза (рис. 2.13), что говорит о хороших перспективах развития ипотечной секьюритизации.

Рис. 2.13 - Отношение объема выпуска ипотечных ценных бумаг к объему ипотечных кредитов

Рассмотрим основные тенденции развития рынка ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации. Основная доля сделок на рынке секьюри- тизации приходится на сделки с созданием ипотечного агента (SPV), что видно на рис. 2.14

Рис. 2.14 - Структура выпуска ипотечных ценных бумаг кредитными организациями

С учетом сделок, проведенных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, эта доля еще выше (рис. 2.15).

Рис. 2.15 - Объемы выпуска ипотечных ценных бумаг в 2010-2015 гг.

В кризисные периоды доля АИЖК на рынке секьюритизации увеличивается. В 2010 г. ни одна из кредитных организаций не организовала выпуск облигаций с ипотечным покрытием. Последующие годы доля АИЖК заметно снижалась вплоть до 2015 г. (рис. 2.16).

Рис. 2.16 Структура выпуска ипотечных ценных бумаг в 2010-2015 гг.

В последние годы растет доля выпусков ипотечных ценных бумаг с участием ОАО «АИЖК», что видно на рис. 5. В I квартале она составила 93,7%. Единственную сделку без участия АИЖК провел Инвестторгбанк в феврале 2015 г.

Рис. 2.17 - Доля выпусков ипотечных ценных бумаг с участием ОАО «АИЖК»

Многие кредитные организации при проведении секьюритизационной сделки используют несколько форм поддержки. В частности, при секьюритиза- ции ипотечного пула Татфондбанка (январь 2015 г.) АИЖК предоставило поручительство по выпущенным ценным бумагам, выступило в роли расчетного агента, резервного сервисного агента, страховщика (были застрахованы финансовые риски по сделке). А в сделке по секьюритизации ипотечных активов «ИнтехБанка» (март 2015 г.) Агентство выступило в роли не только расчетного агента, резервного сервисного агента, но и организатора выпуска, также предоставив поручительство и выкупив часть облигаций старшего транша.

Для банков, не имеющих возможность самостоятельно накопить требуемый для секьюритизации пул ипотечных кредитов, разработаны механизмы рефинансирования, позволяющие привлекать промежуточное финансирование для формирования ипотечного портфеля.

Во-первых, кредитная организация может получить целевой заем от АИЖК под обеспечение, в качестве которого могут выступать закладные; ипотечные ценные бумаги и облигации, выпущенные АИЖК; старшие транши облигаций с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия, выпуск которых был осуществлен оригинаторами (владельцами пула ипотечных кредитов).

Во-вторых, с 2014 г. АИЖК в рамках пилотного проекта была создана система стандартизированного краткосрочного кредитования под залог ипотечных активов (платформа предоставления ликвидности), которая позволяет привлекать ресурсы по более низкой ставке за счет стандартизации бизнес- процессов, типовой документации, единой инфраструктуры, дополнительных гарантий АИЖК и повышенного контроля качества залога в течение всего кредитного периода.

В-третьих, кредитные организации могут получить рефинансирование в Центральном банке под залог облигаций с ипотечным покрытием, которые включены в ломбардный список Банка России. Получили развитие сделки РЕПО.

Кроме того, у банков с 2014 г. появилась возможность провести сделку по секьюритизации до момента накопления необходимого пула ипотечных кредитов. АИЖК создало мультиоригинаторную платформу секьюритизации, которая позволяет собрать пулы разных банков и объединить их в одну сделку. Сделка структурируется таким образом, что каждый оригинатор получает разную доходность в зависимости от качества ипотечного портфеля, которое он внес в покрытие, при этом каждый оригинатор несет риски только своего пула закладных. На сентябрь 2015 г. было проведено 2 сделки. Правда, сделки были проведены не кредитными организациями, а региональными операторами АИЖК.

В последние годы участники рынка стали активнее использовать новый финансовый инструмент - ипотечный сертификат участия (ИСУ), что показано на рис.6. Доля их выпуска в общем объеме ипотечных ценных бумаг составила 18% в 2012 г., 28% - в 2013 и 21% - в 2014 г. Значительную роль в этом сыграло Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое проводило активную работу по повышению заинтересованности участников финансового рынка в ИСУ: оказывало содействие оригинаторам в организации выпуска ИСУ, разработало набор инфраструктурных услуг для повышения надежности и инвестиционной привлекательности ИСУ.

Рис. 2.18 - Объемы выпуска ипотечных ценных бумаг в 2010-2014 гг.

Пенсионные фонды играют существенную роль в структуре внутренних источников инвестиционных ресурсов, их доля как институционального инвестора на финансовом рынке превышает 80%. Поэтому отказ ВЭБа от инвестиций в ипотечные активы, приостановка перевода пенсионных накоплений в негосударственные пенсионные фонды в 2014-2015 гг., реформирование пенсионной реформы (в части регулирования накопительной части пенсии) негативно сказывается на рынке ипотечных ценных бумаг.

Увеличить заинтересованность инвесторов (НПФов, банков, страховых компаний, инвестиционных фондов) в ипотечные ценные бумаги можно за счет повышения их доходности. Однако это неизбежно приведет к повышению стоимости ипотечных кредитов, а они и так являются недоступными для большинства российских граждан. Учесть интересы заемщиков и инвесторов можно за счет снижения «секьюритизационной маржи», которая составляет сегодня 3,5-4%, создания налоговых преференций для инвесторов в старшие транши; обеспечения приемлемого уровня ликвидности ипотечных ценных бумаг для инвесторов; совершенствования действующих и разработка новых механизмов повышения кредитного качества ипотечных ценных бумаг с учетом негативного опыта США и т. п. Существенное значение для привлечения инвесторов играет действующая и эффективно работающая инфраструктура для сделок секьюритизации, без которой невозможно снизить затраты и повысить эффективность ипотечного бизнеса.