Рынок недвижимости России в условиях финансового кризиса: состояние и перспективы
А.Ф. Гусев
проф., д.э.н.,
Г.М. Стерник
к. т. н.
Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации в Москве появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья произошел вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих - в 1993 году и позже. За прошедшие 5-7 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития.
Российская Гильдия риэлторов проводит регулярный мониторинг жилищного рынка в 50-60 городах России с 1992-1993 года.
В 1992-1997 годах Россия переживала самый большой за последние 80 лет спад в экономике: валовой внутренний продукт (ВВП) снизился на 30%, промышленное производство - на 40% (фиг.1). В эти же годы цены на жилую недвижимость в большинстве городов (от 95 до 50%) росли (фиг. 2). Причем, средние рыночные цены (в долларовом выражении) выросли в Москве в 12 раз (к 1995 году), в других городах - в 7-10 раз (фиг. 3-4).
Фиг. 1. Макроэкономические показатели
Фиг.2. Укрупненные показатели рынка жилья
Фиг. 3. Динамика средней стоимости 1 кв. М жилья в Москве и Санкт-Петербурге ($)
Фиг. 4. Динамика средней стоимости 1 кв. М жилья в Екатеринбурге и Твери ($)
Объяснение этому феномену было дано на основе установленной для всех городов основной закономерности развития рынка недвижимости в условиях перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике: рост цен (в долларовом выражении) от дорыночного, балансового уровня - вплоть до их стабилизации на некотором естественном для данного города “мировом” уровне. Этот рост в отдельные периоды может замедляться (вплоть до временного снижения) в силу резкого ухудшения социально-экономического положения региона, усиленного оттока населения и т.п., но постепенно во всех городах цены достигнут уровня стабилизации и в дальнейшем будут колебаться вместе с экономическими, инвестиционными, миграционными циклами.
В 1992-1994 годах, в период наиболее активного спада в экономике, спрос на жилье был выше предложения более чем в 50% городов. Объяснение этого феномена связано с особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках.
Материальная база рынка жилья создана начавшейся в 1990-91 гг. бесплатной приватизацией жилья, ранее предоставленного гражданам на правах пожизненного наследуемого владения. Уже к концу 1992 года в среднем по России около 15% жилья перешло в частную собственность граждан. Пик темпов приватизации пришелся на 1993 год, а затем они сохранялись на уровне 3-5% в год. К настоящему времени более 40% жилья, или 15 млн. жилых единиц, приватизировано. Одновременно, несмотря на существующие экономические трудности, продолжается строительство нового жилья, как за счет государства, так и за счет частных инвесторов, причем доля вторых в общем объеме ввода новых объектов становится все больше (в 1997 году - 35%). Кроме того, в материальную базу рынка жилья входят старый фонд (индивидуальные дома низкого качества и с минимальными коммунальными удобствами, с земельными участками) и квартиры в так называемых кооперативных домах (ранее это жилье имело статус личной собственности граждан). Общий объем жилья в собственности граждан (частный жилой фонд) составляет в Москве - 37%, или 1400 тыс. жилых единиц, а в среднем по России 50-55%
Динамика предложения квартир на продажу достаточно близко совпадала с динамикой объема частного жилого фонда, составляя 8-12% от него. В Москве предложение росло с 1-2 тыс. единиц в месяц в 1991-92 гг. до 8 тыс. в середине 1994 г., и в 1997 году составляло 12-14 тыс. новых предложений в месяц
Высокий потенциальный спрос на жилье обуславливался неудовлетворительными жилищными условиями большой части населения. Реальный платежеспособный спрос появился вместе с появлением узкого слоя высокодоходной части предпринимателей, и в 1990 году он в 5-10 раз превышал предложение. В дальнейшем спрос, как и предложение, повышался, достигнув в Москве в середине 1994 года 9 тыс. единиц жилья в месяц. При этом спрос был все еще выше предложения. Круг покупателей расширялся за счет увеличивающейся дифференциации доходов населения при незначительном росте средних доходов. В настоящее время подавляющая часть спроса (по некоторым оценкам, до 80%) формируется за счет доходов от продажи имеющегося жилья, т. е. начался и набрал силу давно ожидаемый процесс рыночного перераспределения недвижимой собственности. Общее равновесие спроса и предложения в Москве отмечалось в конце 1994 года
После начала финансовой стабилизации в 1995 г. и уменьшения доходности бизнеса спрос в Москве несколько снизился и стабилизировался на уровне 6-8 тыс. в месяц. Рост предложения продолжался, и к концу 1997 года предложение опережает спрос почти вдвое.
Как уже отмечалось, в 1992-94 гг. спрос опережал предложение и, в соответствии с законом спроса, цены росли более чем в 50% обследованных городов. В дальнейшем, после начала финансовой стабилизации, превышение спроса над предложением отмечалось лишь в 2-6% городов выборки, а цены все еще росли в 50-70% городов (фиг. 2).Объяснение этому феномену может быть дано с позиций описанной выше закономерности роста цен в течение переходного периода: цены растут в городах, находящихся на ранних стадиях развития рынка.
В 1996-97 гг. (до середины 1998 г.) общая макроэкономическая ситуация в России характеризовалась переходом к финансовой стабилизации, а также к депрессивной стабилизации в промышленном производстве и внутреннем валовом продукте (фиг. 1).
Так, годовой прирост потребительских цен (в рублях) снизился с 2500% в 1992 г. до 11% в 1997 г. Прирост индекса девальвации рубля относительно доллара США снизился с 160-200% в 1992-93 г. до 7% в 1997 г. Прирост ВВП и промышленного производства в 1997 г. составил соответственно 0,4 и 1,9%.
Тем самым, по общему правилу, создаются условия для роста инвестиций в реальную сферу, и прежде всего в недвижимость, активизации рынка и повышения цен на нем. Данная закономерность проявилась в некоторой степени в отдельных городах России, но ее влияние было перекрыто тем, что рынок жилья во все большем числе городов выходил на стадию стабилизации: если в 1992-93 гг. таких городов было 4-5% из выборки в 50 городов, причем стабильность эта была “стабильностью морга” (рынок в этих городах еще отсутствовал), то к концу 1997 года число городов, в которых жилищный рынок вышел на стадию стабилизации, достигло 30%: цены на жилье прекратили свой рост; предложение в основном больше спроса, но их соотношение меняется мало; активность рынка (объем сделок) практически стабильна. К концу 1998 года прогнозировалось, что стабилизации достигнут около 70% городов. Разразившийся в августе 1998 года финансовый кризис заставил пересмотреть сделанные ранее прогнозы.
Первая фаза кризиса началась с момента объявления о расширении валютного коридора (т.е. о девальвации рубля) и начала реальной девальвации и продолжалась 7-10 дней. (За период с 17 по 29 августа курс доллара вырос с 6,29 до 7,90 руб.; к 9 сентября вырос до 20,825 руб., к 15 сентября снизился до 8,67 руб., поднялся к 19 сентября до 16,38 руб. и с небольшими колебаниями сохранялся до конца сентября на этом уровне - 15-16 руб. за доллар. Инфляция составила в августе 3,7%, в сентябре - 38%).
Ранее проведенными в Гильдии исследованиями установлена еще одна закономерность развития российского рынка жилья, связывающая темпы прироста цен на жилье с темпами прироста курса доллара. Отмечено, что характер этой закономерности существенно зависит от характера применяемых на рынке данного города цен.
В городах с ценами, номинированными в рублях, темпы прироста цен на жилье ориентируются на темпы прироста потребительских цен (инфляции) и, как правило, несколько отстают от последних, а изменение этих цен в долларовом выражении зависит от соотношения темпов инфляции и темпов девальвации рубля.
Для городов, где цены на жилье номинируются в долларах США, на примере Москвы (по данным 1993-1995 гг.) получена следующая зависимость: при изменении месячных темпов роста курса доллара изменяются месячные темпы роста цен на жилье в соотношении 5:1. Причем, временной лаг между этими изменениями практически отсутствует (+/-1 месяц).
Объяснения этой закономерности лежат в области массовой психологии: в условиях нестабильности национальной валюты повышается инвестиционная активность населения, увеличивается спрос на жилье, что соответственно влияет на цены. Поэтому подъем цен на жилье иногда опережал по времени подъем курса доллара: продавцы предвидели, предчувствовали грядущий обвал рубля.
И после 17 августа такой подъем цен не заставил себя ждать.
В Москве, Ростове-на-Дону долларовые цены, по которым продавцы выставляли жилье на продажу, мгновенно повысились на 5-10%. Однако, в секторе стандартного жилья покупатели не пошли за продавцами, и реально сделок по повышенным ценам не было. В других сегментах рынка (престижные коттеджи в поселках государственных дач на Рублевском шоссе, квартиры в готовых к сдаче элитных домах) начался кратковременный ажиотажный спрос после периода застоя, и сделки совершались по ранее заявленным ценам. В других городах с долларовыми ценами (Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Новгород, Тверь, Владимир, Хабаровск) цены стабилизировались на докризисном уровне, хотя, как и в Москве, в предыдущие 2-3 месяца наблюдалось сезонное снижение цен на 1-3% (т.е. темпы снижения упали до нуля).
В городах с преимущественно рублевыми ценами (Астрахань, Барнаул, Курск, Ижевск, Новосибирск, Ставрополь, Ульяновск, Петрозаводск,) цены выросли на 10-20%, а в дальнейшем и более (в Астрахани, Ижевске - на 30-40%, в Петрозаводске почти вдвое). Одновременно наблюдался повышенный спрос на жилье, вплоть до ажиотажного.
Наиболее интересно реагирует рынок на девальвацию в городах со смешанными (долларовыми и рублевыми) ценами (Рязань, Самара, Саратов, Воронеж, Омск): цены, номинированные в долларах, замирают; цены, номинированные в рублях, растут (Самара - на 40%, Саратов - на 20%), но не могут достичь темпов девальвации; происходит быстрая долларизация рынка.
В городах, где цены на вторичном рынке прочно номинированы в долларах, существуют секторы рублевых цен. В этих секторах цены не сразу начали расти. Прежде всего это цены на первичном рынке муниципального жилья. В Москве, например, в первые 2 недели после начала кризиса, пока правительство не подняло цены, все квартиры у фирм-дилеров были раскуплены. В Новгороде за 2 дня было распродано 4 дома. В Санкт-Петербурге, Омске, Ульяновске удалось в августе провести по 150-200 сделок с жилищными сертификатами (также номинированными в рублях). В других городах (Рязань, Самара, Владимир), где такие сделки не успели подготовить и провести до 20-25 августа, число реализованных сертификатов исчисляется единицами.
Таким образом, на первой фазе кризиса на финансовом рынке рынок недвижимости отреагировал в соответствии с опытом предыдущих кризисов и выявленными закономерностями: он сделал попытку резкого подъема, но реального подъема не произошло.
В дальнейшем, во второй фазе кризиса (конец августа - начало сентября) рост вместе с девальвацией долларового эквивалента стоимости квартир обесценил сертификаты, номинированные в рублях. Правительство Москвы подняло рублевые цены на муниципальное жилье сначала на 30%, затем вдвое, и квартиры перестали продаваться. Банковский кризис не позволил потенциальным покупателям извлечь свои накопления, причем не только долларовые, но и рублевые, и даже ранее подготовленные сделки начали расторгаться. Наконец, располагающие наличной валютой потенциальные покупатели, дезориентированные начавшимся 23 сентября политическим кризисом, заняли выжидательную позицию. Рынок замер: число сделок в Москве, Самаре, Ростове - на Дону, Екатеринбурге, Твери, Владимире, Воронеже, Петрозаводске, Астрахани, Ставрополе сократилось на 40-60%. В то же время в Петербурге, Нижнем Новгороде, Саратове, Новгороде отмечают снижение объема сделок всего на 10-20%. В основном реализовываются ранее подготовленные сделки, выставленные в августе квартиры остаются не проданными до конца сентября. Такая реакция рынка резко отличается от реакции в период “черного вторника” октября 1994 года и аналогичных периодов в 1993 и 1994 годах.
Необычное для отечественной практики поведение рынка можно объяснить следующим. Риэлторы-практики и специалисты отмечают, что за последние 2-3 года существенно изменился социальный состав покупателей на рынке жилья как в Москве, так и в Екатеринбурге, Петербурге и других городах. Раньше покупатели представляли тонкий слой быстро разбогатевших людей, плативших за жилье сразу и наличными. Сейчас основную массу (по оценкам экспертов, от 30 до 40%) составляют представители среднего класса, улучшающие свои жилищные условия продажей меньшей и покупкой большей квартиры с доплатой. Соответственно, адекватное количество продавцов/покупателей - люди малого достатка, улучшающие свое финансовое положение продажей большей и покупкой меньшей квартиры. Известно, что за 2-3 года финансовой стабильности население начало держать деньги в банках, в том числе на рублевых депозитах, наиболее доходных. Задержка с возвращением привела к их отсутствию на рынке или по крайней мере к обесцениванию и вследствие этого - к падению платежеспособного спроса.
Таким образом, во второй фазе определяющим фактором стал паралич банковской системы в сочетании с политическим кризисом, приведшие к стагнации рынка недвижимости.
Третья фаза кризиса заняла средину-конец сентября. Во второй половине сентября население понемногу извлекало свои сбережения из банков. Продавцы (прежде всего риэлторские фирмы) поняли конъюнктуру рынка и начали снижать долларовые цены предложения в Москве и др. городах для начала на 2-4%, а затем и более (в Новгороде на 12-15%). Владельцы элитного жилья в условиях финансового кризиса своих компаний, резкого сокращения доходов начали распродавать свою недвижимость, снижая цены в 2-3 раза. В городах с рублевыми ценами их рост остановился (в том числе и осознанными усилиями риэлторского сообщества по сдерживанию цен в интересах спасения рынка) на уровне 30-60%, соответствующем снижению в 2-3 раза в долларовом эквиваленте.
Особенно быстро этот процесс прошел в сегменте коммерческой недвижимости. Снижение доходности малого бизнеса, закрытие в Москве многих фирм, в том числе представительств зарубежных компаний, привело к тому, что арендаторы либо освобождали офисы вообще, либо меняли их на меньшие по площади или худшие по качеству. Арендодатели вынуждены были снижать долларовые арендные ставки на 20-40%.
Все это привело к некоторому оживлению рынка, увеличению числа сделок (в Москве, Н.Новгороде до минус (15-20)% от докризисного уровня, а в Саратове даже до +20%) при явной тенденции к снижению цен. В то же время в Самаре, Ростове-на-Дону, Астрахани до конца сентября не было отмечено признаков оживления рынка жилья.