Статья: Рынок недвижимости России в условиях финансового кризиса

В целом к концу сентября наметившаяся политическая стабилизация, начатая расшивка банковских неплатежей, более-менее стабильные (хотя и высокие) темпы роста курса доллара заметно успокоили рынок недвижимости.

Таким образом, впервые в новейшей истории отечественного рынка он отреагировал на события в макроэкономике в соответствии с закономерностями развитых рынков. Это говорит о том, что настоящий кризис является кризисом рыночной экономики (к сожалению, последовавшим не за фазой подъема, а за фазой депрессивной стабилизации), в отличие от предшествовавших (в 1992-1995 годах) кризисов переходной экономики.

Профессионалы рынка недвижимости могут поздравить себя: за короткий срок в 7 лет нам удалось построить достаточно устойчивые рыночные механизмы и отношения в сфере недвижимости.

Следствием полученного вывода является то, что отныне рынок недвижимости будет развиваться не в противофазе (как ранее), а синхронно (с поправкой на временной лаг) с макроэкономическими условиями России. Поэтому для определения перспектив развития рынка недвижимости необходимо уяснить пути и перспективы развития экономики России.

Краткосрочный прогноз в экономике, сделанный нами в конце сентября на основе публикуемых в СМИ данных, состоял в том, что Правительство и Центробанк за счет ограниченной эмиссии начнут (уже начали) возвращать долги как населению (бюджетникам), так и предприятиям и регионам (за ранее заказанную продукцию и услуги), а также частично отечественным и зарубежным банкам (по замороженным ГКО). Это приведет к восстановлению банковских операций, некоторому повышению платежеспособности населения. Темпы инфляции и особенно девальвации будут несколько меньше сентябрьских. Курс доллара в конце года составит около 20 руб. Годовой индекс девальвации составит 335%, инфляции - до 200%.

Такой прогноз развития событий в экономике до конца года позволил сделать прогноз на 1-3 месяца для рынка недвижимости на основе экстраполяции тенденций последней фазы кризиса: некоторое оживление рынка (с частичным восстановлением объема сделок), дальнейшее снижение цен на жилье в городах с долларовыми ценами, некоторое повышение в городах с рублевыми (при этом дальнейшее снижение при пересчете в доллары).

Четвертая фаза кризиса охватывает октябрь-ноябрь. Анализ данных о ситуации на рынке недвижимости по состоянию на 15 ноября

подтверждает сделанный ранее краткосрочный прогноз;

позволяют глубже изучить закономерности и феномены поведения рынка в условиях кризиса.

Наиболее интересным феноменом является резкое расслоение рынка, и прежде всего по признаку вида номинации цен на объекты недвижимости - рублевые или долларовые.

В Москве и других городах с преимущественно долларовыми ценами на объекты недвижимости уровень цен предложения сначала сохранялся неизменным (или даже делал попытки к росту), а объем сделок упал на 40-60%. К концу сентября продавцы и риэлторы поняли конъюнктуру рынка. Российская Гильдия риэлторов, региональные ассоциации выработали ряд мер по преодолению кризиса, и главная из них - снижение цен предложения объектов на продажу, в том числе и за счет уменьшения брокерских комиссионных. И цены предложений, а затем и продаж начали медленно снижаться фиг. 5).

Фиг. 5.

рынок недвижимость финансовый кризис

В октябре средняя цена 1 кв. м общей площади жилья в Москве составила 926 долларов, снизившись на 2,9% относительно сентября. Одновременно усилилась дифференциация рынка не только по уровню цен, но и по темпам их снижения в зависимости от размеров квартиры (от -0,6% в 3-комнатных квартирах до -3,8% в 1-комнатных), типа жилья (от +0,6% до -5,1%) и от района города (от +0,3% до -4,3%) - фиг. 6, 7.

СРЕДНЯЯ ЦЕНА 1 кв. м ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ В ОКТЯБРЕ 1998 г. (по данным РАН САВА)

Фиг. 6. Динамика средней стоимости 1 кв. м московских квартир различных типов.

Фиг. 7. Стоимость 1 м² общей площади в 1, 2, 3 и 4-комнатных квартирах в Москве ($) (по данным РАН САВА)

В других городах с преимущественно долларовыми ценами происходили аналогичные процессы. Однако, не везде продавцы и риэлторы осуществляли осознанную политику снижения цен (фиг. 8-11).

Фиг. 8.

Фиг. 9.

Фиг. 10.

Фиг. 11.

Снижение цен на жилье способствовало оживлению рынка. Так, в Москве после падения объема сделок на вторичном рынке жилья в августе на 40% относительно июля (с 7,8 до 5,4 тыс. договоров купли-продажи квартир) в сентябре и октябре он вырос до 5,5 и 5,8 тыс. соответственно.

Специалисты РАН САВА отмечают такой интересный факт: наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, и в то же время наблюдается наибольшее снижение цен в этом сегменте рынка. Возможное объяснение этому феномену состоит в следующем. В беседах с руководителями и менеджерами ряда московских фирм мы выяснили, что решение о снижении цен предложения принималось ими в форме абсолютных значений (1 или 2 тыс. долларов за квартиру), без дифференциации по размерам. В процентном отношении снижение для однокомнатных квартир оказывалось максимальным, что способствовало наибольшему росту их ликвидности. В этом проявляется эластичность спроса относительно цены.

Другой интересный факт для московского рынка заключается в том, что при полной долларизации вторичного рынка в Москве существует сегмент рублевый - это первичный рынок муниципального жилья. Как уже отмечалось в части 1 справки, Межведомственная комиссия по ценообразованию Правительства Москвы не сразу подняла цены на жилье, и все квартиры в новостройках, даже ранее неликвидные, были быстро распроданы. В результате рекордный объем продаж на первичном рынке в июле (2,2 тыс.) не только не снизился в августе и сентябре, но даже несколько вырос (2,4 и 2,3 тыс. соответственно). Необходимо отметить, что эти квартиры были раскуплены в основном фирмами-дилерами, которые позже начали выставлять их на продажу на вторичном рынке в долларовой номинации и по ценам значительно ниже рыночных. В целом общий объем продаж начал восстанавливаться при некотором снижении среднего уровня цен и значительной дифференциации их по типам жилья (фиг. 12).

Фиг. 12.

Таким образом, во многих городах с долларовой номинацией цен на недвижимость после обвального падения объема сделок начали снижаться цены на жилье, остановились снижение объема сделок и наметилось оживление рынка. В тех городах, где долларовые цены до сих пор заморожены, рынок по-прежнему находится в состоянии стагнации.

Совершенно иной была реакция на кризис рынков недвижимости в городах с преимущественно рублевыми ценами. Начавшийся немедленно рост рублевых цен продолжается с меньшими темпами до сих пор, при этом активность рынка, объем сделок увеличиваются. Так, в Новосибирске рублевые цены выросли с 2,8 в июле до 3,5 тыс. руб. в октябре, в Томске с 1,8 до 2,5 тыс. руб., в Волгодонске с 1,0 до 2,0 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом объем сделок в Волгодонске вырос с июля до октября в 2,5 раза. Продавцы и риэлторы воспринимают происходящее как нежданную удачу, и фирмы подсчитывают сверхприбыли (фиг. 13-15).

Фиг. 13.

Фиг. 14

Фиг. 15.

В то же время пересчет рублевых цен в долларовые показывает существенное снижение долларового эквивалента: в Новосибирске с 450 в июле до 200 в октябре, в Томске с 285 до 155, в Волгодонске с 170 до 123 долларов за 1 кв. м (фиг. 16-18). В результате многие продавцы квартир, ориентирующиеся в соотношениях валют и ценовой ситуации, начали снимать объекты с продажи. Так, в Новосибирске уже к концу сентября было снято до половины имеющихся в прайс-листах квартир. С одной стороны, это способствовало дальнейшему подъему цен, с другой - предложение уже не могло удовлетворить имевшийся ажиотажный спрос. В октябре объем предложения начал восстанавливаться, но повышенный уровень цен значительно снизил активность покупателей. Ограниченная платежеспособность населения привела к тому, что к октябрю объем сделок в Новосибирске, Самаре, Ульяновске, Астрахани упал почти вдвое.

Предвидя такое развитие событий, риэлторские ассоциации Алтая (Барнаул), Поволжья (Самара) попытались выработать единую корпоративную политику, направленную на сдерживание роста цен в интересах предотвращения обвала рынка. Так, на расширенном заседании Совета Ассоциации риэлторов Алтая 21 сентября была заключена конвенция о совместном регулировании цен: было решено не принимать на продажу квартиры по цене выше 10-15% от докризисной. Однако, такие попытки нерыночного регулирования вряд ли эффективны.

Фиг. 16

Фиг. 17.

Фиг. 18.

Таким образом, в городах с рублевой номинацией цен на недвижимость наблюдался резкий рост цен, но при этом - еще более резкое падение их долларового эквивалента. Активность рынка, как правило, возросла. Но к настоящему времени вступили в силу ограничения, связанные с покупательной способностью населения в этих городах, объем сделок начал снижаться даже относительно докризисного уровня при практически неизменных ценах.

В условиях неустойчивости рынка недвижимости тесно проявилась связь основных показателей рынка - уровня цен и объема сделок - с наиболее чувствительным показателем (индикатором), каким является среднее время экспозиции объектов (время от момента выставления на продажу до момента продажи). Так, в Калининграде, городе с долларовой номинацией цен (фиг. 19), незначительное снижение уровня цен (не указывающее на кризис рынка) сопровождалось снижением ликвидности объектов относительно декабря 1997 г. в сентябре в 4 раза (пик кризиса), в октябре в 2 раза (начало восстановления рынка). В Волгодонске, городе с рублевой номинацией цен (фиг. 20), с декабря до марта цены несколько снижались, при этом объем сделок также уменьшался, а время экспозиции выросло в 4 раза. Летом (начало массового оттока населения) цены продолжали снижаться, индекс объема сделок повысился к июлю до 2,5, а индекс ликвидности составил в июне 5,5, в июле - 4,3. С августа до октября цены повышались, индекс объема сделок увеличился до 6,5, при этом индекс ликвидности упал до 1,7 относительно декабря.

Фиг. 19.

Фиг. 20.

Таким образом, изменение индекса ликвидности опережает, как правило, изменения уровня цен и активности рынка (объема сделок) и служит наиболее чувствительным индикатором ближайших тенденций на рынке.

В октябре - начале ноября экономическая и политическая ситуация в стране была достаточно устойчивой. Курс доллара изменялся по типу слабых колебаний: 1 октября - 15,9 руб., 15 октября - 13,0, 20 октября - 17,1, 31 октября - 16,0, 5 ноября - 15,5 руб. Инфляция в октябре составила 4,5%. Замедлились темпы снижения ВВП и промышленного производства, доходов населения. Отодвинута или даже снята проблема нехватки продовольствия, оживляются импортные потоки, возрождаются инвестиционные проекты. Произошла консолидация политической элиты вокруг личности Е.М.Примакова. Правительство и Центральный Банк разработали и опубликовали долгожданный документ “О мерах по стабилизации социально-экономического положения в стране”. Эти меры удовлетворили Госдуму и Совет Федерации, не вызвали резкой критики международных финансовых организаций. Даже отечественные праволиберальные экономисты, критикуя документ по отдельным положениям, не нашли в нем серьезного отступления от рыночного направления и сняли свои наиболее катастрофические прогнозы. Критический момент - 90 дней после 17 августа преодолен властями достаточно успешно: основные договоренности с кредиторами-нерезидентами о реструктуризации внутреннего долга снизили остроту проблемы. Системой взаимозачетов, возвратом части резервных фондов, прямыми кредитами Центробанк практически восстановил (по общей сумме замороженных долгов по ГКО) активы банков и объявил свой план восстановления функционирования платежно-кредитной системы. Правительство приступило к разработке “жесткого” бюджета, и вполне вероятно, что имеющийся у него кредит доверия в Госдуме позволит “левому” правительству выполнить то, что никак не удавалось “правым”: принять сбалансированный бюджет и избежать в 1999 году суверенного дефолта. В целом кризис принял вялотекущий характер: обвала, по крайней мере до конца года, не предвидится, ухудшение социально-экономического положения и платежеспособности населения хотя и продолжается, но с незначительными по сравнению с сентябрем темпами, наметились тенденции к стабилизации экономики.

Это позволяет прогнозировать в краткосрочной перспективе дальнейшее плавное снижение цен до уровня минус (15-20)% от докризисного и стабилизацию, а возможно, и снижение объема сделок на рынке недвижимости. Дальнейший сценарий зависит от сохранения или резкого повышения весной-летом темпов инфляции и девальвации рубля.