Курсовая работа (т): Рынок земли

Кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон из-за наличия ограничений. Совокупный спрос на землю определяется как сложение по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса.

Несельскохозяйственный спрос объединяет разнообразные виды спроса (спрос на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, промышленный спрос, инфляционный спрос) и имеет устойчивую тенденцию к росту, а также безразличен к уровню плодородия участков, так как главным фактором для него является месторасположение.

Платой за пользование землей выступает рента, т.е. доход от владения фактором производства, предложение которого неэластично. Рента выступает ценой равновесия на рынке земли.

Земельная рента - это плата за использование земли и других природных ресурсов, предложение которых ограничено.

Таким образом, при абсолютно неэластичном предложении услуг земли земельная рента будет определяться исключительно спросом на услуги земли. Чем выше расположена кривая, тем выше уровень земельной ренты. Также следует учитывать, что спрос на услуги земли является производным, так как спрос на другие факторы производства.

Глава 2. Экономическое содержание понятия земельная рента

.1 Арендная плата за пользование землей

Согласно ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, порядок определения размера которой, а также условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно:

Правительством Российской Федерации;

органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

органами местного самоуправления.

Размер арендной платы определяют соответствующие условия договора аренды земельного участка.

В том случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, то арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

В целях определения арендной платы за земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в тех случаях, если кадастровая стоимость земли не определена для вышеуказанных целей, применяется нормативная цена земли.

Ст. 25 Закона РФ от 11.10.1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» утверждает, что нормативная цена земли - это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Соответствующий порядок определения нормативной цены земли устанавливается законодательством Правительства Российской Федерации.

Оценка земли производится согласно ст. 66 Земельного Кодекса РФ. Так, оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость земельных участков определяется через государственную кадастровую оценку земель в соответствии с законодательством об оценочной деятельности РФ.

Органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждается средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Также в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается на том же уровне, что и рыночная стоимость.

Арендная плата земельного участка складывается из двух составляющих:

базовые ставки ежегодной арендной платы за земли государственной собственности;

дифференциация ставок арендной платы по категориям земель и категориям арендаторов, по градостроительным и природно-экономическим зонам, а также приоритетным направлениям развития экономики края.

Данная дифференциация производится умножением соответствующей базовой ставки арендной платы за определенную категорию земель на зональный коэффициент, установленный при экономико-градостроительном зонировании территории населенного пункта.

Ценность конкретной зоны может определяться в соответствии с кадастровой стоимостью земли при проведении государственной кадастровой оценки земель.

Размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка рассчитывается по следующей формуле:

Где SUM - сумма ежегодной арендной платы за земельный участок, руб.;- площадь арендуемого земельного участка, кв. м.;

Бс - базовая ставка арендной платы по категории земель, руб.;

Кц - поправочный коэффициент по категориям арендаторов и видам целевого использования земельного участка;

Кт - коэффициент зональной дифференциации, применяемый по природно-экономическому или градостроительному зонированию.

Таким образом, арендная плата, подлежащая к уплате, рассчитывается от размера годовой арендной платы, установленной договором аренды, за каждый день использования в соответствующем арендном периоде. Арендный период - месяц (квартал) в соответствии с условиями договора аренды земельного участка.

.2 Виды земельной ренты

Рассмотрим два вида земельной ренты:

абсолютную;

дифференциальную.

Абсолютная рента представляет собой форму капиталистической земельной ренты, т.е. часть прибавочной стоимости, создаваемую сельскохозяйственными наемными рабочими и присваиваемую землевладельцами по причине монополии частной собственности на землю.

Абсолютная рента не зависит от различий в плодородии и местоположении отдельных участков и производительности добавочных вложений капитала в один и тот же участок.

Абсолютная рента как экономическая категория капиталистического способа производства выражает производственные отношения трех основных классов:

землевладельцев;

капиталистов-предпринимателей;

наемных сельскохозяйственных рабочих.

Абсолютная рента выступает причиной повышенных цен на сельскохозяйственные товары, потребляемые всем обществом, так как взимается с каждого участка земли, а рыночная цена при этом определяется стоимостью на худшем участке земли. Таким образом, абсолютная рента - это своеобразная дань всего общества частному землевладению.

График абсолютной ренты выглядит следующим образом:

Рисунок 3 - Абсолютная рента

Дифференциальная рента - рента, которая возникает вследствие разности плодородия земельных участков или разности местоположения участков по отношению к рынку.

Рассмотрим три участка с различным плодородием почвы, каждый из которых принадлежит отдельному владельцу. Как бы производитель, имеющий менее плодородный участок, ни пытался улучшить технику производства, определенная разница в количестве полученного продукта всегда сохранится потому, что никто не может запретить производителю с лучшего участка также совершенствовать свою технику, получая, таким образом, более высокие результаты.

Рыночная цена на землю будет определяться ценой производства на менее плодородных участках земли.

Дифференциальная рента делится еще на два вида:

по естественному плодородию;

по месторасположению.

Таблица 2 - Виды дифференциальной ренты

В современных рыночных условиях существует еще одна форма дифференциальной ренты, которая проистекает из известного явления различной эффективности последовательных приложений труда и средств производства к производству на одном и том же участке в следствие ограниченности фактора земли. Из этого явления следует принцип убывающей производительности данного фактора производства, подразумевающий, что один и тот же земельный участок может быть объектом последовательных вложений капитала:

первое вложение определяет наивысшую производительность труда;

второе и последующие вложения - еще меньшую производительность труда в прогрессии.

В итоге частная собственность на землю приводит к тому, что существует абсолютная рента и может существовать постоянная дифференциальная рента, входящая в состав цены продуктов, в производстве которых участвует фактор земля, даже если эти цены производства никогда не превосходят стоимость продуктов.

И это происходит потому, что количество земли ограничено, и она свободно не перемещается, и поэтому не происходит того перелива капиталов, который осуществляется в промышленном производстве. Человеческий труд имеет различную производительность в зависимости от приложения к участкам земли, различным по плодородности, в следствие чего поддерживается существование земельного собственника.

Рисунок 4 - График дифференциальной ренты

Фактически дифференциальная рента может присваиваться капиталистом до тех пор, пока арендный договор остается в силе. Однако, по окончании действия земельный собственник претендует на повышение арендной платы, поэтому арендатор требует долгосрочных арендных договоров. Если земельный собственник продает землю по окончании срока договора, он продает землю, а также вложения капитала, которые были осуществлены другими.

Таким образом, разделение ренты на две формы, абсолютную и дифференциальную, обусловлено характеристиками качества земли, природных и климатических условий (тип, почва, климат, рельеф), плодородия почвы и месторасположения земли. Следовательно, земли с лучшими характеристиками приносят большую ренту.

Глава 3. Эволюционный процесс становления и развития земельного рынка в России

.1 Этапы земельной реформы в России

Рассмотрим этапы земельной реформы и соответствующие формы законодательной базы в России.

Для осуществления земельной реформы в России была создана соответствующая правовая основа, т.е. совокупность правовых актов, определяющих цели и задачи реформы, сроки, этапы, формы и методы ее проведения, основанная на нормах Конституции Российской Федерации.

В развитии данной правовой основы следует различать два этапа:

развитие правовой основы на основе ранее действовавшей Конституции Российской Федерации;

принятие на референдуме 12.12.1993 г. новой Конституции Российской Федерации.

Первый этап характеризуется острой борьбой по вопросам реформы, собственности на землю, а также форм хозяйствования на ней, в следствие чего в Конституцию вносились неоднократные поправки.

Второй этап характеризуется инертностью в регулировании земельной реформы и правовым нигилизмом. В совокупность актов при этом вошли законы и другие законодательные акты (постановления высших органов законодательной власти, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, правовые акты министерств и ведомств).

Рассмотрим три группы актов:

Таблица 3 - Группы правовых актов и их характеристика

Таким образом, правовая основа земельной реформы как совокупность правовых актов, представленных в таблице 3,является серьезной правовой основой в количественном и в качественном отношениях.

Правовые акты разных уровней стали приниматься с начала 1990-х гг., и по мере развития общественных отношений и необходимости их совершенствования происходил процесс постоянного пополнения числа уже действующих актов. Так, в отдельных актах регулярно устранялись проблемы, противоречия и другие недостатки.

Таким образом, правовая основа систематически соответствовала современному уровню общественных отношений.

Правовая основа в целом обеспечивала проведение реформы, цели и задачи которой были сформулированы в первых правовых актах о земельной реформе. Следовательно, земельная реформа, в соответствии с законодательством - это коренное изменение земельного строя, существовавшего в бывшем Союзе ССР и России до конца 1990 г., основывающегося на исключительной собственности государства на землю, возникшей в результате национализации земли в 1917 г. после Октябрьской революции.

Цель и суть земельной реформы заключается в следующих основных направлениях:

переход от национализации земли к ее денационализации (разгосударствлению);

приватизация земли;

децентрализация права собственности на землю.

В результате возникла множественность форм собственности на землю:

частная (индивидуальная, общая долевая и общая совместная - физических и юридических лиц);

муниципальная;

иные формы права собственности.

Кроме того, возникли или развиваются и другие формы права на землю: