Материал: Строительство высотных зданий. оценка эффективности проектов в условиях рисков. Околелова Э.Ю., Трухина Н.И

Задача принятия управленческого решения состоит в выборе оптимального проекта на основе анализа положительных и отрицательных факторов, влияющих на мотивацию реализации проекта, и оценки их параметров.

Решение представлено в общем виде:

, (1.1)

где U=1 – проект принимается к исполнению, U=0 – проект отклоняется.

Если факторы, определяющие мотивацию принятия управленческих решений, оказывают в совокупности положительное влияние, то проект принимается к исполнению. При этом учитываются такие показатели, как высота здания, объемно-планировочные и конструктивные решения, а также риски проекта.

Блок-схема принятия управленческого решения представлен на рис. 1.1.

Рис. 1.1. Блок-схема обоснования и принятия управленческого решения

при реализации проекта высотного строительства

Каждое высотное здание - это интеллектуальный продукт. К его возведению необходимо подходить комплексно: новаторские архитектурно-планировочные решения должны дополняться современной инженерной инфраструктурой, что обеспечивает лучшее решение для создания надежного, безопасного, комфортного здания, позволяющее его владельцу достигать максимальной экономической эффективности.

Удорожание себестоимости строительства зданий повышенной этажности должно компенсироваться применением высокотехнологичных материалов и конструкций, современных технологий возведения зданий и организации производства. Именно системный подход к строительству зданий повышенной этажности позволяет утверждать, что это направление является наиболее перспективным в развитии строительной индустрии не только стран с ограниченными земельными ресурсами, но и таких стран, где вопрос дефицита земли не стоит так остро.

Возведение зданий повышенной этажности, включая подземное строительство, позволяет многократно увеличить экономический эффект от реализации объекта за счет увеличения общей площади строения при сокращении затрат на отвод (приобретение) земельного участка под строительство.

Вместе с тем, высотное строительство содержит множество проблем. Можно выделить положительные факторы, определяющие доходность проекта, и отрицательные, влияющие на рост затрат при его возведении и эксплуатации.

Таблица 1.1

Факторы, определяющие эффективность строительства

высотных зданий

Факторы рекомендуется оценивать в баллах, причем для позитивных факторов – положительная шкала, для негативных – отрицательная. Это поможет определить интегральную факторную оценку, что впоследствии повлияет на принятие управленческого решения.

Пусть с_i – положительные факторы, р_j – отрицательные факторы. Значение факторов определено в баллах. Результат оценки факторов, влияющий на принятие управленческого решения, представлен в виде блок-схемы (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Блок-схема принятия решения на основе анализа факторов

С точки зрения доминанты факторов принимается решение о реализации проекта.

Сложность строительства высотных объектов, обусловленная необходимостью больших капиталовложений, привела к возникновению специфичной для строительной индустрии формы организации строительства.

Задача инициаторов подобных проектов состоит в глубоком анализе и сопоставлении затрат на строительство сложного высотного объекта с результатами экономической доходности от его эксплуатации.

2. Модель расчета оптимальной этажности здания

Стоимость земельных ресурсов во многом определяет основные направления архитектурно-планировочных решений. Вопрос оценки экономической эффективности инвестора при создании высотных зданий и последующей их реализации остается одним из наиболее актуальным в современном градостроительстве. На сегодняшний день нет универсального алгоритма, позволяющего с определенной точностью решить вопрос об оптимальной этажности и высоте здания.

Основная задача инвестора состоит в определении баланса между экономией земельных ресурсов, возможностью реализовать большее количество площадей – с одной стороны, и удорожанием себестоимости строительства при возведении зданий повышенной этажности – с другой.

Проведем анализ возможной экономии средств инвестора при увеличении этажности здания. При этом следует также оценить удорожание, которое происходит за счет усиления конструкций, создания инженерных коммуникаций, сложности возведения и т.д. (табл. 1.2).

Таблица 1.2

Экономический эффект и дополнительные затраты

Для того чтобы инвестор мог оценить эффективность вложений в высотное строительство, необходимо определить, какие факторы окажут большее воздействие на финансовый результат проекта.

Рассмотрим вариант строительства двух зданий, имеющих одинаковую общую площадь, но различную этажность (рис. 1.3).

Рис. 1.3. Упрощенная схема малоэтажного и высотного строений.

Рассмотрим модель, позволяющую оценить экономическую эффективность инвестиций для двух вариантов строительства.

Стоимость здания малой этажности будет равна:

, (1.2)

где S₁ – площадь 1-го этажа малоэтажного здания, м²; n₁ – количество этажей малоэтажного здания; z₁ – себестоимость 1м².

Стоимость здания повышенной этажности будет равна:

, (1.3)

где S₂ – площадь 1-го этажа многоэтажного здания, м²; n₂ – количество этажей многоэтажного здания; z₂ – себестоимость 1м².

Примем допущение, что общая площадь зданий является одинаковой, то есть:

, (1.4)

Площадь земельного участка, предназначенного под застройку, уменьшается пропорционально росту этажности здания. Рассмотрим стоимость земельного участка для двух вариантов строительства.

, , (1.5)

где L₁ и L₂ – стоимость приобретения земли под строительство в первом и втором случае соответственно (рис. 2.1); l – цена 1 м² земли.

Введем коэффициент экономии средств на земельные ресурсы. Он пропорционален росту этажности (при условии неизменности общей площади здания) и равен:

. (1.6)

При этом следует помнить, что при увеличении количества этажей здания себестоимость 1 м² возрастает за счет применения высокопрочных конструкций, создания инженерных сетей, сложности монтажных работ и т.д. Следовательно,

, (1.7)

где k – коэффициент удорожания себестоимости строительства при увеличении количества этажей.

Функция совокупных затрат проекта определена следующим образом:

, (1.8)

где l – затраты на приобретение земельного участка, предназначенного под застройку, $/м²; z - себестоимость строительства, $/м²; r – затраты на нейтрализацию рисков, $; x – количество этажей.

Функция совокупных затрат проекта представлена на рис. 1.4.

Рис. 1.4. Графическое определение совокупных затрат.

Для верификации модели рассмотрим пример строительства 30-этажного здания с определенными параметрами площади, высоты здания, себестоимости строительства, цены реализации. Исходные данные следующие:

- количество этажей – 30;

- площадь 1 этажа 1000м² (следовательно, общая площадь здания 30000 м²);

- себестоимость строительства 1 м² 700 $/м²;

- цена реализации 1 м² – 1500 $/м²;

- коэффициент удорожания себестоимости строительства k=1,03.

Коэффициент удорожания k по расчетным данным представляет экспоненциальную зависимость вида k = 0,9707e ^{0,0296 n} , где n-количество этажей (рис.1.5).

Рис. 1.5. Динамика коэффициента удорожания себестоимости строительства в зависимости от этажности здания.

На примере рассмотрим динамику роста себестоимости при строительстве каждого дополнительного этажа и определим экономический эффект от реализации здания (табл. 1.3).

Таблица 1.3

Расчет экономической эффективности от реализации многоэтажного

объекта в зависимости от количества этажей