Материал: Строительство высотных зданий. оценка эффективности проектов в условиях рисков. Околелова Э.Ю., Трухина Н.И

Представленная классификация несколько ограничивает возможности идентификации креативных решений в области строительства и не дает оценки зданий и сооружений в тех случаях, когда применяются принципиально новые подходы к строительству, определенные ноу-хау в части конструктивных элементов, материалов, технологий, архитектурных решений, технического оснащения.

Вследствие перспектив дальнейшего развития направления предлагается ввести дополнительно новую категорию – класс «А+» или «премиум-класс» для тех объектов, которые в настоящее время не представлены. Эта категория будет важна также в том случае, когда объект недвижимости будет выделен из класса «А» на более высокий уровень по одному или нескольким факторам.

Также можно расширить классификацию в сторону снижения показателей. Это важно для тех объектов, которые по некоторым признакам «не дотягивают» до категории «D», при этом также являются высотными строениями и обладают всеми классификационными признаками. Для таких объектов классификация может быть расширена и дополнена классом «D-».

Таким образом, в каждой группе факторов формируется не четыре признака, а шесть: «А+» («премиум-класс»), «A», «B», «C», «D», «D-».

Важной проблемой оценки объектов недвижимости является их идентификация, то есть соотнесение к определенному классу в пределах рассматриваемой категории. Для этого использован аппарат теории нечетких множеств, позволяющий определить степень принадлежности i-того признака к заданному интервалу. Этот механизм существенно снижает погрешность экспертных оценок. Моделирование процесса с использованием тории нечетких множеств позволяет преобразовать параметры, не поддающиеся однозначной числовой оценке, в нечеткий формат (процедура фазификации). Все системы с нечеткой логикой функционируют по одному принципу: показания фазифицируются (переводятся в нечеткий формат), обрабатываются и дефазифицируются [82, 84].

В качестве лингвистических переменных выберем качественные признаки объектов:

₁ - высота здания;

₂ - этажность;

₃ - архитектура и наружная отделка;

₄ – конструктивные решения;

₅ - ресурсосбережение;

₆ – техническая оснащенность и инженерия.

В каждой из рассмотренных категорий недвижимости предлагается выделить следующие классы в зависимости от характеристик объектов и их качеств. Предлагаемая классификация предполагает разбиение всех представленных выше групп недвижимости на классы престижности А+, А, В,С, D, D-. В класс А дополнен подклассом А+. Это позволяет сделать поправку на возможность улучшений при развитии отрасли, внедрения инновационных технологий, материалов, инженерных систем.

Таким образом, имеем шесть классов объектов: А+, А, В, С, D, D-. Количество выделенных признаков, по которым идентифицируются объекты, также равно шести. Целесообразно ввести оценочную шкалу следующим образом (табл. 3.2).

Таблица 1.6

Оценка высотных зданий в баллах.

Сложность оценки заключается в том, что по отдельным признакам объект может принадлежать к различным классам. Механизм идентификации объекта построен на инструментарии теории нечетких множеств.

Задача соотнесения объекта недвижимости к определенному классу в соответствии с его качественными характеристиками состоит в следующем. Как правило, объект не имеет явно выраженных характеристик одного качественного признака.

Он может иметь хорошие планировочное и конструктивное решения, соответствующие функциональному назначению, при этом низкое качество, например, инженерии здания не позволит отнести его к высокому классу.

В этом случае только на основании совокупной оценки всех качественных параметров объекта можно присвоить ему определенный класс.

Таблица 1.7

Определение объекта по принадлежности классу.

З адана функция принадлежности качественного признака к классу:

, (1.9)

где b_i – балл качественной оценки i-го признака; x_i – балл, установленный экспертами для i-того признака объекта [82].

В соответствии с функцией (1.9) определим степень принадлежности каждого i-го признака к тому или иному классу (табл. 3.3).

Таблица 1.8

Показатели принадлежности качественных характеристик объекта к классам

По совокупности характеристик объект принадлежит к классу «В»

На основании (1.10) определяется степень принадлежности каждого i-го признака к j-му классу. Для расчета интегрального показателя принадлежности объекта к какому-либо классу по совокупности признаков строятся функции принадлежности каждого i-того признака и определяются значения функций принадлежности в точках пересечений, что представлено на рис. 1.10.

Рис. 1.10. Графики функций принадлежности

характеристических признаков

Множество решений данной задачи будем называть базовым множеством (пространством) X. В примере базовое пространство X = R, а информацией о решении является нечеткое множество, отвечающее понятию «площадь фигуры». Пересечение двух отношений R₁ и R₂ обозначается R₁R₂ и определяется выражением:

(1.10)

Пересечение функций принадлежности графически представлено на рис. 1.11.

Рис. 1.11. Графическое определение степени принадлежности

к определенному классу здания.

На рис. 1.10 приняты следующие обозначения: b_i – балльная оценка класса престижности; [b_i-, b_i+] – интервал балльной оценки соответствующего класса престижности.

В поставленной задаче для определения принадлежности объекта по совокупности признаков к классу имеется множество функций принадлежности. Графически показатель принадлежности P определен как сумма площадей заштрихованных фигур или сумма пересечений множеств, ограниченных функциями принадлежности каждого признака.

, (1.11)

где s_n – площадь фигуры, ограниченной осью абсцисс, k-той функцией принадлежности, функциями x= b_i- и x= b_i+ .

Множество решений задачи – дискретное множество, то есть балльная оценка каждого класса определена некоторым постоянным числом. Это значит, что [b_i-, b_i+] b_i. В этом случае можно определить показатель принадлежности объекта к i-ому классу престижности как максимальную сумму значений функций принадлежности в точке b_i :

. (1.12)

Таким образом, на основании (1.12) можно определить класс высотного объекта, максимально соответствующий его фактическим характеристикам.

Таблица 1.9

Показатель принадлежности к классу престижности

График интегрального показателя принадлежности P представлен на рис. 1.12.

Рис. 1.12. График показателя принадлежности высотного

объекта к соответствующему классу.

Предложенный метод позволит определить класс объекта с учетом различных качественных признаков и их оценок, что весьма важно для оценки совокупности показателей, а также прогнозирования доходности коммерческого объекта и его позиционирования на рынке.

Дальнейшее исследование и построение решения требует детального анализа риск-факторов и методов их оценки.

Таким образом, развитие высотного строительства во многих странах является креативным направлением, существенно меняющим облик застройки, позволяющим рационально использовать земельные ресурсы. Это особенно актуально для стран, в которых наблюдается постоянный рост дефицита земельных ресурсов при высокой демографической динамике.

Высотное строительство способствует снижению социальных проблем, связанных с приобретением жилья, а также дает возможность развития коммерческой недвижимости, в том числе туристических зон, что особенно важно для страны.

Анализируя методы и модели развития мирового высотного строительства, следует отметить, что в настоящее время нет целостного алгоритма, способного увязать в единую систему процесс структурирования технических характеристик объектов, механизмов их систематизации и идентификации, моделирование риск-процессов и степени их влияния на эффективность реализации объектов высотного строительства.

Кроме того, анализ показал, что проектирование высотных зданий производится как автономный процесс, без установления взаимозависимости с экономическими показателями прибыли от реализации объекта при увеличении площади и снижении затрат на отвод земельного участка под строительство, а также удорожанием объекта вследствие увеличения высоты здания и использования более сложных конструкций.

Эта проблема особенно актуальна для стран, где высотные здания представлены единичными объектами в крупных городах. В условиях постоянного роста дефицита земельных ресурсов и высокой динамики стоимости земли высотное строительство является объективной необходимостью развития не только строительной отрасли, но и страны в целом.