Материал: Земельне право Корнєєв

на дату укладання договору оренди 45000 грн., то при ставці доходу на вкладений капітал у 5% орендна плата за земельну ділянку в цілому дорівнюватиме 2970 грн. (720 грн. + 45000 грн. х 0,05).

При обчисленні орендної плати за землі сільськогосподарського призначення слід брати до уваги чи орендується цілісний виробничий комплекс, чи лише рілля. В останньому випадку орендна плата повинна бути вищою і перекривати плату за землю тих ділянок і угідь, які залишаються практично без використання, а також прибуток, який орендодавець втрачає внаслідок невикористання цілісного виробничого комплексу.

Орендна плата збільшується на величину витрат на охорону землі, якщо ці заходи не виконуватимуться орендарем, що повинно бути

зафіксоване в договорі оренди.

Розмір орендної плати — важлива умова орендної угоди, який в свою чергу залежить від інших істотних умов договору оренди:

–місця розташування та розміру земельної ділянки;

–терміну договору оренди;

–цільового призначення, умов використання і збереження якості

–землі;

–умов повернення земельної ділянки орендодавцеві;

–існуючих обмежень і обтяжень щодо використання земельної

–ділянки;

–сторони (орендодавця чи орендаря), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

–відповідальності сторін.

Таким чином, фактори, які визначають розмір орендної плати, можна поділити на три групи:

–фізичні — розмір ділянки, її конфігурація, протяжність фронтальної лінії, якісний стан земельних угідь, інженерно-геологічні умови, місце розташування;

–економічні — рівень цін та доходів, ризиків, обсяги вкладень на поліпшення землі та земельні поліпшення;

–адміністративні — умови використання та повернення земельної ділянки, встановлені обмеження та існуючі обтяження, порядок виконання зобов'язань сторін.

Фактори різних груп тісно пов'язані між собою і взаємообумовлені. Тому дуже важко визначити внесок кожного окремого фактора у формування розміру орендної плати. Так, фізичні параметри земельної ділянки безпосередньо впливають на доходність та обсяги додаткових вкладень, необхідних для її належного використання. Водночас, вони значною мірою зумовлені адміністративними факторами, які визначають граничні розміри земельної ділянки, її місце розташування залежно від функціонального призначення. Адміністративні фактори певною мірою є визначальними і для економічних умов господарювання на орендованій земельній ділянці: рівень доходів та ризиків сторін закладається терміном та умовами використання і забудови земельної ділянки, встановленими зобов'язаннями.

146

Більшість із зазначених факторів враховується при грошовій оцінці земель певного функціонального призначення, що дозволяє визначити розмір орендної плати залежно від результатів за інтегрованим показником.

З розвитком ринку оренди землі, передусім вторинного ринку, де орендодавцями виступають громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки, все більшого значення набуватиме ринкова орендна плата.

В основі ринкового механізму встановлення розміру орендної плати лежить економічна концепція одержання населенням чи підприємством максимальної вигоди в межах доходів, які вони мають. Тобто орендна плата за земельну ділянку, яка характеризується певним місцем розташуванням, визначатиметься тим розміром, який спроможні сплатити сім'ї різного достатку, зберігаючи свій попередній життєвий рівень, чи підприємства за умови збереження ними максимального прибутку.

Розмір ринкової орендної плати коливається між мінімальною границею, визначається фактичним рентним доходом із земельної ділянки, та максимальною, яку потенційний орендар готовий заплатити, виходячи з очікуваних доходів від її облаштування І забудови та пов'язаних з цим витрат.

Інакше кажучи, ринкова орендна плата — це, з одного боку, той мінімальний розмір плати, за який орендодавець може надати земельну ділянку в оренду, а з другого — той максимальний розмір плати, за який орендар може взяти земельну ділянку в оренду. Тому для визначення ринкової орендної плати має бути проведено аналіз найтиповіших умов оренди, для місцевого ринку земельних ділянок конкретного призначення.

При зіставленні орендних ставок з метою визначення вартості оренди на відкритому ринку необхідно зробити поправки до значень орендних ставок, виходячи з припущення, що:

–власник готовий надати земельну ділянку в оренду;

–перед датою оцінки був достатній період (який враховував характер земельної власності та стан ринку) для належним чином організованого маркетингу та угоди щодо орендної плати й інших умов надання в оренду і для завершення угоди стосовно оренди;

–стан ринку, рівня цін та інші обставини були на будь-яку попередню дату укладання угоди про оренду такими ж, що й на дату оцінки;

–не береться до уваги будь-яка додаткова пропозиція ціни можливим орендарем з особливим інтересом;

–встановлений строк, істотні та інші умови договору оренди не є надто обтяжливими або вигідними для оренди даного типу земельної власності;

–орендарю не надаються пільги, і будь-який період безплатного користування можливий лише за час, який знадобився б орендарю, який вступає в свої права, для підготовки земельної ділянки до використання;

–обидві сторони в угоді діяли компетентно, зважливо та без примусу.

147

Таким чином, ринкова орендна ставка — це найбільш ймовірна величина орендної плати, за яку обізнаний та незобов'язаний надавати свою земельну ділянку в оренду орендодавець згодився б надати, а обізнаний та незобов'язаний — орендувати орендар погодився б узяти цю земельну ділянку в оренду

Договір оренди земельної ділянки за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Розмір мита при цьому складає 0,01 відсоток грошової оцінки земельної ділянки, яка визначена відповідно до законодавства. Якщо грошова оцінка земельної ділянки не встановлена, то державне мито справляється в розмірі 1 відсотка суми зазначеного договору, але це менше одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян (Указ Президента України "Про розмір державного мита за нотаріальне посвідчення договорів оренди (суборенди) землі" від 27.06.1999 р. №738/99).

Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

8. Відповідальність платників за несвоєчасну сплату земельного податку та орендної плати.

За несвоєчасну сплату земельного податку справляється пеня у розмірі 0,3 відсотка суми недоїмки за кожний день прострочення.

За порушення Закону України "Про плату за землю" платники несуть відповідальність, передбачену Земельним кодексом України та відповідно до Закону України "Про податкову службу в Україні".

Посадові особи, винні в порушенні вимог цього Закону, несуть відповідальність, передбачену чинним законодавством.

Контроль за правильністю обчислення і справляння земельного податку здійснюється державними податковими інспекціями.

Спори, що виникають з питань застосування положень, передбачених цим Законом "Про плату за землю", вирішуються в судовому порядну.

Що стосується договорів оренди землі, то на будь-яку суму орендної плати, яка не була сплачена у строки, які визначені договором, нараховуються річні відсотки за несплачену суму за кожний наступний день, поки суму простроченої орендної плати не буде повністю сплачено. Розмір річних відсотків визначається за угодою сторін, але у розмірі не більше плати за недоїмку за земельний податок (ст.25 Закону України "Про плату за землю").

148

Питання для самоконтролю і семінару до розділу 9.

1.Для чого встановлюється плата за землю?

2.Що лежить в основі визначення розміру плати за землю?

3.Що таке земельний податок і від чого залежить його розмір?

4.Що таке орендна плата та ставка земельного податку?

5.Як визначаються ставки земельного податку для земель сільськогосподарського призначення та земель населених пунктів?

6.Як визначаються ставки земельного податку для земель несільськогосподарського призначення (за межами населених пунктів)?

7.Які особливості встановлення розміру орендної плати?

8.Куди надходять кошти від плати за землю і як вони розподіляються?

9.Як нараховується і сплачується земельний податок?

10.Куди можуть бути використані кошти від плати за землю?

11.Хто звільняється від земельного податку?

12.За які землі не справляється плата за землю?

13.Яка відповідальність платників за несвоєчасну сплата земельного податку?

149

РОЗДІЛ 10

ПРАВОВИЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ

1. Поняття та особливості правового режиму земель сільськогосподарського призначення.

Відповідно до вимог Земельного кодексу України землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для потреб сільського господарства або призначені для цих цілей. Це найважливіша із усіх категорій земель. Головною особливістю її є те, що земля тут виступає в якості основного засобу виробництва продуктів харчування і кормів для тваринництва, а також сировини для промисловості.

До складу земель сільськогосподарського призначення входять:

–сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);

–несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісового фонду, землі під господарськими будівлями і дворами, землі тимчасової консервації) ( 50, ст. 21—22).

До складу земель сільськогосподарського призначення входять також особливо цінні продуктивні землі з високородючими грунтами. Це

— чорноземи нееродовані несолонцюваті суглинкові на лесових породах, лучно-чорноземні незасолені несолонцюваті суглинкові грунти, темносірі опідзолені та чорноземи опідзолені па лесах і глеюваті, бурі гірськолісові та дерново-буроземні глибокі і середньоглибокі, підзолистодернові суглинкові грунти, коричневі грунти Південного узбережжя Криму, дернові глибокі грунти Закарпаття.

Особливо цінні продуктивні землі підлягають особливій охороні, збереженню і відтворенню їх родючості у процесі сільськогосподарського використання.

На жаль, в Україні в останній час спостерігається стійка тенденція скорочення площ продуктивних сільськогосподарських угідь. Одночасно збільшується кількість так званих порушених земель.

За останні 30 років площі еродованих земель зросли у 2,5 раза, в тому числі еродованої ріллі — у три рази. Внаслідок ерозійних процесів щорічний змив грунту з розорених схилових земель досягає 460 млн т. У ньому міститься 11 млн т гумусу, 0,5 — азоту, 0,4 — фосфору і 7 млн т. калію. Найбільший змив грунтів зафіксовано в Чернівецькій (27,8 т/га), Харківській (24 т/га), Тернопільській (24,5 т/га), Закарпатській (23,3 т/га) областях. Недобір сільськогосподарської продукції на еродованих землях щорічно становить 8—9 млн т у зерновому обчисленні.

Поряд з ерозійними процесами спостерігається інтенсивна деградація схилових сільськогосподарських земель унаслідок зсувів, обвалів,

150