Материал: 5208

различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается осуществить относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если использовать экономико-математические методы расчета поправок, например, корреляционно регрессионный анализ, то можно будет вводить минимальное количество корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В оценочной практике достаточно активно применяется разработка моделей для определения взаимосвязи цены (стоимости) с характеристиками оцениваемых объектов, на основе которых далее моделируются поправки. В первую очередь это касается поправок на физические различия, в частности поправки на масштаб.

Поправка на масштаб учитывает тот факт, что цена единицы площади больших зданий ниже, чем меньших зданий. Формула для расчета:

Скорректированная цена на размер здания (масштаб):

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т.к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Внесение поправок может осуществляться разными методами.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная

корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Индивидуальные поправки следует вносить в определенной последовательности. Последовательность внесения поправок:

1.Поправка на условия финансирования.

2.Поправка на особые условия продаж.

3.Поправка на время продажи.

4.Поправка на местоположение.

5.Поправка на физические характеристики.

По итогам внесения всех поправок оценщик получает совокупность скорректированных цен аналогов.

Анализ полученных расчетов и итоговое заключение о стоимости объекта методом сравнительного подхода к оценке недвижимости осуществляют в рамках четвертого этапа реализации сравнительного подхода. На этом этапе необходимо:

1.Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2.Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена

вдопустимых пределах в каждом конкретном случае (таблица 1.8).

Таблица 1.8 Корректировки стоимости объектов при сравнимых продажах

Продолжение таблицы 1.8

Кроме рассмотренного метода анализа сравнительных продаж возможно применение модификаций данного метода, базирующихся на анализе

соотношения дохода и цены продажи. В этом случае в качестве единиц сравнения используют следующие единицы сравнения:

1.Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

2.Общий коэффициент капитализаций (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор представляет собой отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта; б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи

по сопоставимым продажам аналога;

в) умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

-может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

-в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

-не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах.

Общий коэффициент капитализации. При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов:

1) подбор сопоставимых (в т.ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

2) общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

Ца продажная цена аналога.

3. Далее, вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой

по сопоставимым аналогам.

Рассматриваемый сравнительный подход к оценке объектов недвижимости обладает определенными преимуществами и недостатками.

Преимущества сравнительного подхода

1.В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2.В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3.Статически обоснован.

4.Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5.Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода

1.Различия условий, характеристик, объектов продаж.

2.Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3.Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4.Зависимость от активности рынка.

5.Зависимость от стабильности рынка.

6.Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

4.3.Доходный подход в оценке объектов недвижимости

Логика доходного подхода к оценке недвижимости лучше всего отражает ожидания инвестора. Стоимость недвижимости определяется на основе ожидаемых будущих доходов, которые оцениваемая недвижимость может принести. Данный подход используется только для оценки стоимости доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде: