Материал: 5208

Освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены здания.

Метод капитализации дохода от земли предполагает деление годового дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок; земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений; доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит

Метод техники остатка для земли. При применении метода техники остатка для земли должны быть известны:

стоимость зданий и сооружений;

чистый операционный доход, генерируемый землей, зданиями и сооружениями.

Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1.Распределяется чистый операционный доход между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации для зданий и сооружений

2.Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.

3.Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода, относимого к земле.

Техника остатка для земли может быть использована при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования.

4.Расчет итоговой стоимости объекта оценки затратным подходом осуществляется путем корректировки восстановительной стоимости улучшений на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

4.2. Сравнительный подход в оценке объектов недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.

Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его применение возможно лишь на активных сегментах рынка недвижимости.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, которые определяют его назначение, возможность и способы использования, а также размеры дохода от владения им, сроки и вероятность получения этого дохода. Полезность учитывает также наличие и иных позитивных факторов, вытекающих из владения, пользования и распоряжения объектом, таких как, например, престижность.

Полезность является следствием всей совокупности свойств объекта, а также условий сделки с данным объектом. Например, применительно к рынку жилой недвижимости, офисных помещений данный принцип означает, что если объект

может быть заменен на рынке, то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение недвижимости равной степени привлекательности при допущении, что не понадобится много времени на осуществление замены. Мнение о том, что недвижимость можно продать за любую цену, если продавец может позволить себе достаточно долго ждать покупателя, который готов будет купить данный объект за любую цену, в большинстве случаев является ошибочным. Недвижимость, внесенная в листинг на продажу по цене, значительно превышающей рыночную стоимость, обычно остается непроданной, вне зависимости от того, как долго она была выставлена на продажу. Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылки, что рыночная стоимость формируется на основе анализа сведений, предоставленных информированными покупателями и продавцами по сопоставимым по важнейшим характеристикам объектам недвижимости.

Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный информированный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1.На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

2.На втором этапе собирается и проверяется информация по объектаманалогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

3.На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

4.На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектованалогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе оценки недвижимости сравнительным подходом изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его

сегментирование и определяется, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее (на втором этапе реализации сравнительного подхода) в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наиболее сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).

Сегментирование рынка это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению.

Субъекты должны быть сходными по платежеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый объект; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях.

Срок экспозиции это время, которое объект должен находиться на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка. Так, для жилых квартир он равен примерно одному – двум месяцам, для офисных зданий от полутора до трех месяцев. В случае, если объект был продан за период времени гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это, скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена, по всей вероятности, завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец находятся в родственных отношениях, либо являются представителями холдинга и независимой дочерней компании, либо имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность, сделки между ними обычно заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения.

Инвестиционная мотивация. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а объекты аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Так, покупка здания в целях организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, т.к. ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Инвестиционную мотивацию определяет также состояние и степень изношенности здания. Износ менее 8 % принимается условно равным нулю (примерно таков он у здания в момент сдачи его в эксплуатацию). Здание с износом 25 30% нуждается в косметическом ремонте, а износ на уровне 60 – 70 % говорит о необходимости капитального ремонта и реконструкции. Однако все эти здания можно использовать по своему прямому назначению. Если же износ здания составляет более 80 %, его нельзя использовать дальше без осуществления коренной реконструкции и перестройки. Поэтому покупка здания с подобным процентом износа происходит уже по иной мотивации это фактически покупка прав на строительство нового здания. Следовательно, для проведения сравнительного анализа продаж следует брать аналоги с износом, близким к износу оцениваемого объекта, и категорически не следует рассматривать в качестве аналогов к оцениваемому объекту здания, износ которых более 80 %.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:

1)права собственности на недвижимость;

2)условия финансирования сделки;

3)условия и время продажи;

4)местоположение;

5)физические характеристики.

1.Права собственности на недвижимость. В основном, при сделках с недвижимостью происходит покупка передаваемых прав на владение и распоряжение имуществом. Полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой.

2.Условия финансирования сделки. Если условия финансирования сделки

купли продажи объекта недвижимости нетипичны (например, в случае полного кредитования сделки купли продажи), то в таком случае необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка

кцене данной сделки.

3.Условия продажи и время продажи. То же самое можно сказать применительно к условиям самих продаж. Поскольку затруднительно рассчитать

поправку на условия финансирования и налогообложения, а также на