Материал: 5208

передаваемые юридические права и ограничения, условия продажи, лучше, при наличии возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

Время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

Поправку на время продажи можно получить из сделок перепродажи одного и того же объекта. Желательно, чтобы этот объект был близок по физическим и экономическим характеристикам к оцениваемому объекту. При отсутствии данных в качестве первого приближения можно принять среднемесячную инфляцию.

4.Местоположение. Местоположение является также весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого объекта.

5.Физические характеристики. Под физическими характеристиками объекта недвижимости подразумеваются размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

На третьем этапе реализации сравнительного подхода рассчитываются и вносятся поправки к ценам продаж сопоставимых объектов.

Поскольку объекты часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями; поэтому имеющиеся данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может быть либо физическая единица (например, цена за м2), либо экономическая единица, которые называют единицами сравнения.

Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли: - цена за 1 га; - цена за сотку;

- цена за 1 фронтальный метр: - цена за 1 м2.

Единицы сравнения застроенных участков:

-цена за l м2 общей площади;

-цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

-цена за 1 м3.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Классификация и экономическое содержание поправок. Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом (см. рисунок 1.9).

Поправки

Рисунок 1.9 – Классификация поправок

Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

Кпроцентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные (денежные) поправки в оценочной практике принято разделять на две группы:

а) Денежные поправки (относительные), вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

Кденежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

б) Денежные поправки (абсолютные), вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения по использованию положительных или отрицательных поправок подобны рассуждениям в пункте а).

Кденежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок. Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

методы, основанные на анализе парных продаж;

экспертные методы расчета и внесения поправок;

статистические методы.

Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить ее для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Пример расчета процентной поправки на местоположение методом парной продажи. Оценивается отдельно стоящее двухэтажное кирпичное офисное

здание, расположенное в Центральном округе. Аналогом оцениваемого объекта является отдельно стоящее двухэтажное кирпичное офисное здание, расположенное в Индустриальном округе. Аналог был продан за 4 000 000 руб. В базе данных оценщика имеются следующие пары сопоставимых объектов (таблица 1.7).

Таблица 1.7 Сопоставимые объекты

Объекты 3 и 4 не могут быть использованы для расчета поправки на местоположение для оцениваемого объекта, так как они имеют иное функциональное назначение и принадлежат к другому сегменту рынка.

Поправка на местоположение рассчитывается по формуле:

Поправка (в примере она равна 1,5) представляет собой коэффициент, на который умножается цена продажи аналога для получения вероятной стоимости оцениваемого объекта.

Стоимость объекта оценки отдельно стоящего двухэтажного кирпичного офисного здания, расположенного в Центральном округе, составит 6 000 000

руб. (4 00 000 ∙ 1,5).

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной 1,0.

При этом рассуждения сводятся к следующему:

1. Объект лучше аналога на 15 %, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15 %:

X = 1,0 + 15 % ∙ 1,0 = 1,0 ∙ (1 + 0,15) = 1,15

2. Оцениваемый объект хуже аналога на 15 %, цена аналога уменьшится:

X = 1,0 – 15 % ∙ 1,0 = 1,0 ∙ (1,0 – 0,15) = 0,85

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15 %. Цена аналога должна уменьшиться:

4. Аналог на 15 % хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок. При оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на