Материал: Zaem_kredit_faktoring_vklad_i_schet

одолевом строительстве срок условного депонирования денежных средств не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию строящегося объекта недвижимости, указанного в проектной декларации. При этом в силу ч. 3 ст. 15.4 Закона о долевом строительстве обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу, что соответствует общему правилу п. 5 ст. 926.1 ГК РФ.

Таким образом, если срок передачи объекта по тем или иным причинам будет перенесен и объект долевого строительства не будет передан дольщику по истечении шести месяцев после окончания планируемого срока сдачи объекта в эксплуатацию (а такое случается очень часто), банк в силу закона должен будет возвратить дольщику депонированные на счете эскроу денежные средства. По-видимому, по отношению к дольщику – физическому лицу, приобретающему жилое помещение для личных нужд, договором не может быть предусмотрено иное в силу правил Закона о защите прав потребителей.

Но как такой возврат скажется на договорных отношениях застройщика и покупателя по договору участия в долевом строительстве? Проблем не возникает, если покупатель одновременно откажется от договора. Тогда возврат депонированных средств укладывается в логику расторжения договора. Но что, если покупатель не захочет отказаться от договора и готов подождать еще?

Адекватный правовой выход из этой ситуации неочевиден. Вряд ли в этом случае правило о том, что обязанность по уплате цены договора в момент депонирования считается исполненной (ч. 3 ст. 15.4 Закона о долевом строительстве), следует понимать таким образом, что покупатель может вернуть деньги, не отказываться от договора и затем получить квартиру по итогам строительства бесплатно. Такое решение означало бы обязанность застройщика передавать жилое помещение дольщику в отсутствие гарантий, предоставляемых счетом эскроу. Соответственно, при возврате средств со счета эскроу долг покупателя по уплате цены восстанавливается. Но если так, то неуплата покупателем цены формально дает основание застройщику отказаться от исполнения договора на основании ч. 4 ст. 5 Закона

одолевом строительстве. С учетом того, что финансирование строительства жилья покупателями теперь возможно будет только в форме расчетов через счет эскроу, единственным выходом из положения при истечении шести месяцев после момента запланированного окончания строительства является переоформление условий счета эскроу. Если покупатель не переоформляет условия счета эскроу, пролонгировав

1229

период депонирования по соглашению с застройщиком, и снимает средства со счета эскроу, но при этом не отказывается от договора участия в долевом строительстве в связи с просрочкой в сдаче квартиры, отказ от договора вправе осуществить застройщик.

Но что, если срок депонирования истекает, строительство затягивается, пролонгация срока депонирования не оформлена сторонами, но покупатель не желает снимать средства со счета эскроу? Пункт 1 ст. 860.10 ГК РФ предусматривает, что истечение срока депонирования влечет автоматическое закрытие счета, если иное не предусмотрено договором. С учетом того, что пролонгация срока депонирования потребует согласия застройщика, складывается ситуация, при которой застройщик может de facto навязать покупателю расторжение договора участия в долевом строительстве. Это представляется не вполне нормальным: право должно учитывать интерес покупателя, желающего дождаться окончания строительства. Было бы, видимо, справедливым, если право будет лишать застройщика права вето при выражении покупателем своей воли сохранить договор участия в долевом строительстве.

Поскольку в силу закона срок депонирования средств на счете эскроу не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода

вэксплуатацию, указанный в проектной декларации, не вполне ясно, продлевается ли этот срок автоматически в случае внесения изменений

впроектную декларацию, в части срока ввода в эксплуатацию. С учетом того, что по смыслу ч. 4 ст. 15.5 Закона о долевом строительстве срок депонирования должен быть указан в договоре, вряд ли такое изменение условия договора о счете эскроу в части изменения срока депонирования возможно без согласия дольщика.

2.Смешанный договор. Согласно комментируемому пункту обязательства по договору счета эскроу могут содержаться наряду с договором счета эскроу в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк. Так, например, банк может выступить эскроу-агентом по комплексному договору, в рамках которого будут депонироваться не только безналичные деньги, но и ценные бумаги, которые обмениваются в рамках некоего синаллагматического договора. Деньги банк учитывает на счете эскроу, а бумаги – в рамках своего же депозитария. Согласно п. 6 ст. 926.1 ГК РФ «сторонами может быть заключен до­ говор, на основании которого у эскроу-агента должно быть депонировано имущество, подлежащее передаче сторонами двустороннего договора друг другу (взаимное эскроу)». Видимо, комментируемая норма эту ситуацию и пытается охватить. Впрочем, даже и при отсутствии

1230

такой нормы эта возможность в полной мере вытекала бы из общего принципа свободы заключения смешанных договоров (ст. 421 ГК РФ).

3.Вознаграждение банка. Договор счета эскроу может как предусматривать выплату банку какого-то вознаграждения за услуги, так и исключать вознаграждение. В последнем случае интерес банка состоит исключительно в привлечении денежных средств, которые позволят ему выдавать кредиты и финансировать текущие расходы.

Вряде случаев депонирование крупной суммы может осуществляться на достаточно длительный срок (до пяти лет), так что оказание услуг эскроу-агента без взимания какого-то вознаграждения для банка может быть теоретически рентабельным.

Если договор предполагает выплату банку вознаграждения, оно должно выплачиваться отдельно, но не может списываться банком со счета эскроу. Соответственно, здесь правило п. 2 ст. 851 ГК РФ об обратном не применяется. Впрочем, комментируемая норма является диспозитивной, и в договоре может быть предусмотрено иное.

Согласно п. 1 ст. 926.2 ГК РФ эскроу-агент вправе требовать уплаты вознаграждения за исполнение своих обязательств, если иное не предусмотрено договором. Данная норма при ее применении к счету эскроу наталкивает на мысль о том, что в случае молчания на сей счет в договоре услуги банка как эскроу-агента должны быть оплачены, и при этом, видимо, в соответствии с правилами ст. 424 ГК РФ по обычно взимаемым ценам. Но такой подход вряд ли оправдан: в случае со счетом эскроу отсутствие каких-либо комиссий банка за услуги не де­ лает договор безвозмездным, ибо банк получает выгоду в силу самого факта размещения клиентами денежных средств (ведь, по сути, банк привлекает заимствования). Поэтому логично исходить из того, что, если банк как профессионал ничего не указал в договоре о каких-либо комиссиях, они и не должны взиматься. Впрочем, этот вопрос, скорее, чисто теоретический.

Если договор предусматривает уплату банку вознаграждения за услуги, в силу ст. 926.2 ГК РФ обязательство депонента и бенефициара по уплате вознаграждения эскроу-агенту по общему правилу является солидарным. Но, естественно, договор может предусматривать и иное распределение бремени оплаты вознаграждения банку (например, долевое).

4.Субсидиарное применение общих правил о банковских счетах и эскроу. Как уже отмечалось в комментарии к п. 1 настоящей статьи, договор счета эскроу одновременно является и особой разновидностью

1231

договора эскроу, и особым видом банковского счета. Соответственно, общие нормы о счетах и эскроу применяются к данной конструкции субсидиарно в той степени, в которой применение таких норм не вступает в конфликт со специальными правилами о счетах эскроу или природой данной конструкции.

Например, в силу ст. 852 ГК РФ отсутствие в договоре указания на иное означает возникновение у банка по умолчанию обязанности начислить проценты на остаток по счету. В случае необоснованного списания банком средств со счета эскроу (например, в случае необоснованной выплаты депонированных средств бенефициару или безосновательного отказа в перечислении средств бенефициару) банк несет ответственность в виде уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ согласно положениям ст. 856 ГК РФ. Применяются к договору счета эскроу и правила ст. 857 ГК РФ об охране банковской тайны.

Неприменение ряда норм о банковских счетах вытекает из прямого указания в положениях о счетах эскроу. Например, в силу п. 1 ст. 860.10 ГК РФ правило о праве банка на односторонний отказ от договора при длительной пассивности банковского счета юридического лица или индивидуального предпринимателя, установленные в п. 2 ст. 859 ГК РФ, не применяются к отношениям по счету эскроу. Кроме того, п. 3 комментируемой статьи прямо исключает применение правила п. 2 ст. 851 ГК РФ о праве банка взимать вознаграждение за свои услуги со счета клиента. Правило п. 1 ст. 859 ГК РФ о праве клиента произвольно отказаться от договора счета модифицируется в контексте счета эскроу с учетом правила п. 1 ст. 926.8 ГК РФ, согласно которому отказ от договора возможен при совместном волеизъявлении депонента

ибенефициара.

Вкачестве примеров применимых к счету эскроу общих положений об эскроу можно отнести, в частности, нормы п. 1 ст. 926.1 ГК РФ о трехстороннем характере договора эскроу, п. 1 ст. 926.2 ГК РФ о солидарном характере обязательств депонента и бенефициара об оплате вознаграждения банку или уже упомянутое положение п. 1 ст. 926.8 ГК РФ, согласно которому депонент и бенефициар могут отказаться от договора эскроу, направив совместное уведомление об этом эскроуагенту.

Вто же время, например, правила ст. 926.4 ГК РФ об обособлении переданного на эскроу имущества от иного имущества эскроу-агента

изапрете на использование данного имущества эскроу-агентом в силу природы счета эскроу не применяются, так как специфика договора счета эскроу предполагает попадание безналичных денег в полное распоряжение банка и смешение их с иными деньгами банка на его

1232

корреспондентском счете (на счете эскроу учитывается задолженность банка по возврату или перечислению этих средств).

Статья 860.8. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу

1.Если иное не предусмотрено договором, ни депонент, ни бенефициар не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете эскроу, за исключением случаев, указанных в настоящей статье.

2.Зачисление на счет эскроу иных денежных средств депонента, за исключением депонируемой суммы, указанной в договоре эскроу, не допускается.

3.При возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу, банк в установленный таким договором срок, а при его отсутст­ вии – в течение десяти дней обязан выдать бенефициару депонированную сумму или перечислить ее на указанный им счет.

4.Приостановление операций по счету эскроу, арест или списание денежных средств, находящихся на счете эскроу, по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара не допускается.

Комментарий

1. Ограничение свободы распоряжения средствами на счете. Из функционального назначения эскроу-счета следует, что после депонирования депонент не может давать банку распоряжения, направленные на списание средств со счета эскроу. Иначе бы вся гарантийная функция этого механизма теряла всякий смысл. Поэтому комментируемая норма, запрещающая распоряжение средствами на счете депоненту, вполне логична. Она в полной мере согласуется с правилом п. 1 ст. 858 ГК РФ, согласно которому закон или договор могут ограничивать свободу распоряжения средствами на счете. Право потребовать возврата депонированных средств возникает у депонента согласно п. 2 ст. 860.10 и п. 2 ст. 926.1 ГК РФ в случае закрытия счета эскроу (в первую очередь если основания для перечисления средств бенефициару не наступили, а срок депонирования истек), но это уже не право распорядиться деньгами на счете, а право потребовать возврата остатка после закрытия счета.

Бенефициар как сторона договора счета эскроу согласно комментируемой норме также лишен права давать банку распоряжения по счету.

1233