Материал: Zaem_kredit_faktoring_vklad_i_schet

и участником каждого такого договора будет застройщик, поскольку договор счета эскроу носит трехсторонний характер.

(г) Эскроу и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве. Договор о счете эскроу может быть заключен до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, однако денежные средства дольщика могут быть внесены на счет эскроу только после государственной регистрации договора участия

вдолевом строительстве (п. 4 ст. 15.5 Закона о долевом строительстве). Это соответствует правилу Закона о долевом строительстве о том, что уплата цены договора производится после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

(д)Проценты. Проценты на деньги, внесенные на счет эскроу,

всоответствии с Законом о долевом строительстве не начисляются (п. 5 ст. 15.5 Закона о долевом строительстве) и вознаграждение банку не выплачивается. Это связано с тем, что сама модель предполагает беспроцентное финансирование покупателем банка в целях обеспечения банку возможности предоставления более дешевого кредита застройщику. Начисление сколько-нибудь значимого процента по таким счетам повлекло бы соразмерное повышение процента по кредиту, выдаваемому банком застройщику, а значит, и удорожание строительства и, соответственно, рост цены жилья, отчуждаемого на стадии строительства.

(е) Банкротство банка. Как уже отмечалось, в отношении средств на счете эскроу не существует иммунитета в случае банкротства банка (эскроу-агента).

В то же время следует иметь в виду, что денежные средства, которые размещены на счете эскроу, открытом для расчетов по договору участия

вдолевом строительстве, попадают под действие Закона о страховании вкладов. Согласно ст. 12.2 этого Закона денежные средства, размещенные на счете эскроу, открытом физическим лицом (депонентом) для расчетов по договору участия в долевом строительстве, подлежат страхованию в соответствии с Законом о страховании вкладов. Размер страхового возмещения составляет не более 10 млн руб., и при этом возмещение по такому счету эскроу рассчитывается и выплачивается отдельно от возмещения по иным вкладам того же лица. Кроме того, Закон о долевом строительстве предписывает застройщику совместно с дольщиком в случае наступления в отношении банка,

вкотором открыт счет эскроу, страхового случая в соответствии с Законом о страховании вкладов заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Не вполне ясно, каковы будут последствия неисполнения такой обязанности.

1224

Иначе говоря, закон защищает депонированные средства за счет системы страхования вкладов, а не за счет ущемления прав иных кредиторов банка, что имело бы место, если бы закон предоставлял гражданам, разместившим средства на счетах эскроу, приоритет перед иными кредиторами банка (как это имеет место сейчас в отношении денежных средств, депонированных на депозитных счетах нотариуса)1.

(ж) Переход права требования покупателя по отношению к застройщику к третьим лицам. Согласно ч. 10 ст. 15.5 Закона о долевом строительстве в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве2, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

1  В соответствии с п. 2 ст. 189.1 Закона о несостоятельности (банкротстве) из конкурсной массы банка банкрота исключаются денежные средства, полученные по договорам депозитных счетов нотариусов. Такое решение законодателя понимается судебной практикой как предоставление нотариусу «суперприоритета» по отношению к иным кредиторам банка (определения ВС РФ от 11 октября 2018 г. № 305-ЭС18-2878 (2), от 17 сентября 2018 г. № 302-ЭС18-4741). Если считать, что средства на депозите нотариуса заслуживают приоритетной защиты, не вполне ясно, почему средства дольщиков – физических лиц не заслуживают такой же приоритетной защиты. Это может показаться нелогичным и несправедливым с учетом того, что сам Закон о несостоятельности (банкротстве) предоставляет приоритетную защиту гражданам в случае банкротства застройщика, поскольку обязательства застройщика перед физическими лицами прямо или косвенно связаны с осуществлением неотъемлемого конституционного права граждан на жилье. Впрочем, сама идея предоставить такой приоритет кредитору банка по договору публичного депозитного счета представляется крайне сомнительной.

2  По смыслу п. 135 приказа Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» регистрация уступки заключается в регистрации замены старого дольщика на нового дольщика, т.е. представляет собой регистрацию перехода права, а не регистрацию договора.

1225

Этого правила нет в общих положениях о счете эскроу. Появление данного правила в контексте эскроу-счета в долевом строительстве кажется уместным.

(з) Прекращение договора счета эскроу. Закон о долевом строительстве предусматривает дополнительные основания для прекращения договора счета эскроу для долевого строительства. Одним из проявлений зависимости договора счета эскроу от основного договора являются правила ч. 7 ст. 15.5 Закона о долевом строительстве, в соответствии с которыми при прекращении договора участия в долевом строительстве (т.е. при правомерном отказе от исполнения такого договора одной из сторон или при расторжении этого договора) прекращается

идоговор счета эскроу.

Вслучае прекращения договора счета эскроу по этим основа­ниям согласно ч. 8 ст. 15.5 Закона о долевом строительстве денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с ч. 9 указанной статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в ЕГРН, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором.

При расторжении договора участия в долевом строительстве и последующем расторжении договора счета эскроу нормы об уплате процентов применяются без каких-либо изъятий. В частности, при расторжении договора участия в долевом строительстве по причине неисправности застройщика проценты, подлежащие уплате дольщику, начисляются с момента внесения денежных средств на счет эскроу (ч. 2 ст. 9 Закона о долевом строительстве).

(и) Недействительность. Признание договора участия в долевом строительстве недействительным, вообще говоря, не является основанием для прекращения договора счета эскроу или признания такого договора недействительным.

Внормах Закона о долевом строительстве нет прямого указания на то, что если договор участия в долевом строительстве является недействительным, то недействительным является и договор счета эскроу

исредства на счете эскроу подлежат возврату депоненту по его требованию. Напрямую такое последствие не вытекает ни из общих норм об условном депонировании, ни из норм о счете эскроу, ни из Закона

1226

одолевом строительстве. Между тем очевидно, что основанием для зачисления дольщиком денежных средств на счет эскроу является его обязательство из договора участия в долевом строительстве. Если такое обязательство как основание отпадает, то, как кажется, сам договор

осчете эскроу тоже должен отпасть. Вряд ли здесь уместна ретроспективная недействительность договора счета эскроу, скорее, уместно его расторжение на будущее.

Сучетом того, что основной задачей Закона о долевом строительстве является защита прав дольщиков – физических лиц, предусмотреть иное договором невозможно.

(к) Изменение цены. Если иное не указано в договоре счета эскроу, изменение цены договора участия в долевом строительстве не изменяет обязательства банка перед застройщиком. Законом о долевом строительстве предусмотрены случаи, когда цена договора может быть уменьшена судом по требованиям дольщика (ч. 2 ст. 7). По смыслу этой нормы при уменьшении цены обязательство дольщика изменяется по сравнению с его первоначальным обязательством. По-видимому, стороны договора о счете эскроу могут предусмотреть, что в случае уменьшения цены договора застройщику перечисляется не вся сумма, внесенная на счет эскроу, а сумма, равная уменьшенной цене, а остаток возвращается покупателю.

(л) Раскрытие эскроу. Средства со всех счетов эскроу перечисляются застройщику после ввода построенного объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на один объект строительства. Передача объекта долевого строительства дольщику, вообще говоря, не требуется. Согласно ч. 6 ст. 15.5 Закона о долевом строительстве средства со счета эскроу перечисляются банком застройщику после представления банку разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, т.е. одной из квартир.

Это означает, что в отношении других квартир застройщик получит денежные средства не только до регистрации права собственности дольщиков на эти квартиры, но и до самой передачи этих квартир дольщикам. По-видимому, по идее законодателя, сам факт достройки объекта и введения его в эксплуатацию настолько повышает вероятность исполнения застройщиком обязательств перед дольщиками, что допускает перечисление денежных средств застройщику до исполнения его обязательства перед дольщиком, т.е. придерживается предоплатной модели договора долевого строительства, согласно которой исполнение застройщиком обязательств перед дольщиком обусловлено предварительной уплатой цены.

1227

Вместе с тем очевидно, что принцип равенства дольщиков в данном случае несколько нарушается, так как застройщику для разблокирования средств со счета эскроу придется передать одному из дольщиков квартиру до получения оплаты от этого дольщика с целью регистрации права собственности на эту одну первую квартиру.

(м) Зачет. В принципе, банк или застройщик могут заявить о зачете по требованиям к банку перечислить застройщику средства со счетов эскроу и требованию банка к застройщику погасить кредит, если срок погашения кредита наступил. Может договор банка и застройщика, опосредующий их сотрудничество по конкретному строительному проекту, предусматривать и автоматическое зачитывание таких требований.

(н) Банкротство застройщика. Правила о банкротстве застройщика устанавливают дополнительные основания перечисления денежных средств со счета эскроу в пользу застройщика. Согласно п. 7 ст. 201.12-2 Закона о несостоятельности (банкротстве) в случае передачи участникам долевого строительства жилых помещений или передачи в соответствии со ст. 201.15-1 Закона о несостоятельности (банкротстве) недостроенного объекта новому застройщику денежные средства, внесенные дольщиками на счета эскроу, перечисляются на отдельный счет должника для удовлетворения требований отдельных залоговых кредиторов.

Это не вполне согласуется с общими правилами о счете эскроу ст. 860.7–860.10 ГК РФ, по смыслу которых основания для списания денежных средств со счета эскроу могут быть предусмотрены в ГК РФ,

всамом договоре, но не в ином федеральном законе.

Вто же самое время не вызывает сомнений, что законодательство о банкротстве носит специальный характер по отношению к иным нормам законодательства (абз. 10 п. 1 ст. 126 Закона о несостоятельности (банкротстве)) и по смыслу правил о банкротстве застройщика при удовлетворении требований участников долевого строительства

внатуре путем передачи жилых помещений или при передаче недостроенного объекта другому застройщику такое списание денежных средств со счета эскроу в пользу должника является правильным.

(о) Истечение срока депонирования до окончания строительства.

Возможны ситуации, когда в связи с истечением срока депонирования денежных средств на фоне затягивания строительства банк будет вынужден возвращать денежные средства дольщику. Очевидная прак­ тическая проблема, которая проявляется и в случае обычного счета эскроу (см. абз. 5 п. 1.3 комментария к ст. 860.7 ГК РФ), приобре­ тает особую актуальность в связи с тем, что в соответствии с Законом

1228