Дипломная работа: Анализ кредитной деятельности банка (на примере ПАО "Банк Уралсиб")
Внимание! Если размещение файла нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам
точку безубыточности.
Программе «обратная ипотека» свойственны следующие социально-
экономические функции. Рисунок 10.
Основными принципами института обратной ипотеки являются
следующие положения: заемщик не обязан (но имеет право) выплачивать
кредит до дня своей смерти или добровольного переезда; заемщик получает
оговоренные выплаты независимо от своего возраста и текущих цен на
недвижимость («обратные» платежи); заемщик является владельцем жилья до
дня своей смерти или добровольной продажи жилья; заемщик вправе в любое
время продать собственность за сумму ипотечного долга или за оценочную
стоимость (в зависимости от того какая сумма меньше).
Рисунок 10 - Социально-экономические функции «обратная
ипотека»
Особенности взаимоотношений кредитора и заемщика по программе
«обратная ипотека» определяются, как и по любому другому кредиту,
кредитным договором, понятие которого содержится в п. 1 ст. 819
Гражданского Кодекса РФ: «банк или иная кредитная организация (кредитор)
обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на
условиях, которые предусмотрены договором, а заемщик обязуется возвратить
70
полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее».
Обратная ипотека не может быть использована в отношении части
земельного участка, который не может соответствовать определению
самостоятельного участка соответствующей категории, в отношении жилых
комнат, составляющих часть дома или квартиры.
Выплата кредита «обратная ипотека» заемщику может осуществляться в
следующем виде: единовременная выплата всей суммы кредита; равные по
сумме ежемесячные выплаты в течение фиксированного периода времени;
равные по сумме ежемесячные выплаты в течение всей жизни заемщика;
произвольная выборка средств заемщиком с постоянным пересчетом остатка
лимита выдачи (кредитная линия).
Начисление процентов по кредиту осуществляется ежемесячно, но
обслуживание кредита не осуществляется, так как кредит и выплаты
погашаются в конце срока обратной ипотеки. Процентная ставка по обратной
ипотеке возможна как фиксированная, так и плавающая.
Основные отличия обратного ипотечного кредита от потребительского и
ипотечного кредитов заключаются в следующем: по источнику погашения
кредита - реализация заложенного имущества (по другим кредитам - доходы
заемщика или домохозяйств); по уровню андеррайтинга платежеспособности
заемщика
- Отсутствует (по другим кредитам - присутствует в разной степени);
по оценке залога
- Прогнозная будущая стоимость (по другим кредитам - текущая
стоимость); по типу платежа - шаровый платеж без процентных выплат до
истечения срока кредита (другие кредиты
Для прогнозирования денежных потоков необходим важнейший
инструмент-бюджет движения денежных средств (БДДС).
Эффективность для «Обратной ипотеки» мы можем просчитать
следующим образом.
Представим экономические показатели эффективности обратной ипотеки.
71
Определим условия займа:
Стоимость жилья 3 000 000 руб.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КРЕДИТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
БАНКОВ......................................................................................................................9
1.1. СУЩНОСТЬ, ВИДЫ И ПРИНЦИПЫ БАНКОВСКОГО
КРЕДИТОВАНИЯ.....................................................................................................9
1.2. НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЯ КРЕДИТНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ...................................................................................................18
1.3. МЕТОДИКА АНАЛИЗА КРЕДИТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ БАНКА....26
2.1. ОБЩАЯ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ
ХАРАКТЕРИСТИКА БАНКА..............................................................................33
2.2. АНАЛИЗ ДИНАМИКИ И СТРУКТУРЫ КРЕДИТНОГО ПОРТФЕЛЯ
БАНКА.......................................................................................................................36
2.3. АНАЛИЗ РИСКОВАННОСТИ И ДОХОДНОСТИ КРЕДИТНОГО
ПОРТФЕЛЯ БАНКА..............................................................................................48
ГЛАВА 3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ
КРЕДИТОВАНИЯ В БАНКЕ ПАО «БАНК УРАЛСИБ»................................62
3.1. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО КРЕДИТОВАНИЯ
.....................................................................................................................................62
3.2. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ...........69
ПРИЛОЖЕНИЯ.......................................................................................................82
3,2%
Представим расчеты на выше обозначенных условиях, как для клиента,
так и для банка.
1. Определим ежегодную выдачу займа с учетом индексации 5%, (в
условиях выдачи кредита индексация может изменяться и изменять срок
окупаемости проекта), в этом случае за первый год предоставляется кредит на
189 тыс. рублей, ( из условия 15000 тыс. ежемесячный платёж, 15000*12 мес.),
так как интерес банка составляет 15% (ставка банка ) то сумма начисления
составляет 28350 рублей 189000*0.15
2. Общая сумма клиента перед банком за первый год составит 217 350
тыс. руб.
3. Проведем аналогичные расчёты в «Microsoft Office Excel» за
72
каждый период действия программы (15 лет)
Согласно условиям программы общая задолженность клиента перед
банком покрывается за счет реализаций (продажи недвижимости или
досрочного погашения клиента)
Рассмотрим вариант для аннуитетных платежей:
Общие затраты банка за 15 лет (выданных средств клиенту + интерес
банка 15% составит 4 690 101 рублей.) При этом приведённая сумму посчитаем
по формуле в «ЧПС» и получим значение, что сумма текущий момент составит
2183590 рублей (это ставка дисконтирования 10 процентов (инфляция) на
период 15 лет.
Теперь проведём расчет с учетом дисконтирования
Для подсчета, применим ставки дисконтирования-10%
40n(NPV)= - (217 350 (1 + 0,1а)
1
+ 239 628 (1+0,10)
2
+ 43 311 020(1+ 0,10)
3
+
217 350 (1 + 0,10)
1
+ 239 628 (1+0,10)
2
+ 43 311 020(1+ 0,10)
3
= - 150 000 + 683 721
+ 7 121 318.65 + 65 870 647,5 ) + 9 920 832 (1+0,10)
15
= 191 378 рублей
Доход при реализации недвижимости в стоимость в 3 млн, при среднем
росте цен на недвижимость 8.3% через 15 лет составит 5 230 731 рублей, тем не
менее приведённая стоимость квартиры на текущий момент составит 3 051 625
рублей.
Согласно условиям программы общая задолженность клиента перед
банком покрывается за счёт продажи недвижимости:
Рассчитаем остаточную стоимость недвижимости: ОС = стоимость
продажи - общую задолженность перед банком. ОС= 3051625- 2183590=868035
рублей, данная сумма является собственностью клиента (наследника).
Общая сумма задолженности - выданных клиенту = сумма всех
начисленных процентов за 15 лет.
2183590-1898774=284816 рублей, таким образом банк от реализаций
условий получит 284 816 рублей прибыли приведенной к текущему моменту.
Рассмотрим риски и ограничения данной модели:
1. Мы исходили из того, что может изменяться рынок цен, растёт на
73
8.3% ежегодно (значения среднестатистические согласно предыдущим
периоду), индексация может составлять более или менее 5% ежегодно, это
будет влиять, на срок окупаемости проекта и точки безубыточности проекта,
например при индексации 5% и подорожание недвижимости на 8,3%, у нас
будет ограничение в 15 лет, так как рост инфляции, опережает, рост цен на
жильё
2. Но при индексации выплат в 15%, мы видим, что точка проект
будет приносить нам доход только до 13 лет, на 14 году он станет нам
убыточен, за счёт того, что индексация выплат, будет опережать ставку
дисконта.
Инфляция по РФ определяема на уровне 10%. И ставка по кредиту
составляет 15%, так, как в расчёт берётся средняя ставка по ипотечным
кредитам, так как у нас ипотечный заём, а не потребительский в 20-25
процентов.
Здесь стоить заметить, что проект просчитан для одного участника
программы. Мы предполагаем, что потенциальными участниками программы
(целевая аудитория) станут жители в возрасте от 55 лет. Если рассматривать к
примеру город-миллионник (Санкт-Петербург, к примеру), то согласно данным
Росстата в Санкт-Петербурге проживает около 1 миллиона людей пенсионного
возраста, пусть 5 процентов от них станут участниками программы, тогда
совокупный итог по реализаций данного программы составит около 14 млрд.
рублей только по Санкт-Петербургу.
Возможности проекта можно расширить на другие регионы России, затем
рассмотреть различные категории граждан по возрасту, сделать плавающую
процентную ставку с учетом роста цен и ставки по кредитам. Для того, чтобы
осуществить экономическую оценку проектных решений следует понимать по
каким показателям их нужно оценивать. Так как предлагаемые мероприятия по
сути своей представляют собой инвестиционный проект, то для оценки их
эффективности имеет смысл применить методы оценки эффективности
инвестиционных проектов.
74
Источник: https://baza.diplomsite.ru/previewfile/3558