Курсовая работа
Название дисциплины: Гражданское право
Тема: Договор найма жилого помещения
Содержание
Введение
1. Договор найма жилого помещения: понятие, форма
1.1 Понятие и виды договора найма жилого помещения
1.2 Сравнительно-правовая характеристика видов договоров найма жилого помещения
1.3 Форма договора найма жилого помещения
2. Коммерческий наём жилого помещения
2.1 Сфера действия договора коммерческого найма жилого помещения и особенности субъектного состава
2.2 Источники правового регулирования
2.3 Признаки договора коммерческого найма жилого помещения
Заключение
Глоссарий
Список использованных источников
Список сокращений
Введение
Проблема. Теоретико-методологический обзор понятия договора найма жилого помещения, при анализе его законодательного регулирования, обуславливает исследование конструкции договора найма жилого помещения. Изучение теоретических аспектов договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, в качестве видов договоров найма жилого помещения, характеризует выявление нормативно-правового регулирования этого вопроса, определяемое проведением сравнительно-правового анализа различных видов договоров найма жилых помещений. Форма договора найма жилого помещения, включающая в себя изучение порядка составления этого договора позволяет избежать множества неприятных ситуаций при его фактическом исполнении.
Предмет договора коммерческого найма жилого помещения, выраженный анализом теории и судебной практики, относительно данной проблемы, подразумевает под собой анализ традиционного способа реализации права граждан на жилище в виде реализации договорных правоотношений по коммерческому найму жилого помещения.
Сферы действия договора коммерческого найма жилого помещения, характеризуемая изучением предмета договора - жилое помещение, которое выступает объектом гражданских и жилищных правоотношений, обуславливаемая анализом гражданского и жилищного законодательства, выражается правоотношениями, связанными с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением в качестве объекта экономического оборота.
Источники правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения определяются проблематикой изучения оценки государства и общества сущности, назначения жилья в качестве одного из важнейших социальных благ и в роли источника получения прибыли, выгодного вложения капитала.
Актуальность. Правовое положение права пользования субъектами договора предметом договора - жилым помещением при заключении договора в письменной форме по мотиву, выраженному в отсутствии практического распространения в РФ и нотариально заверенной формы, имеющую юридическую силу в случае разбирательств.
Предмет договора коммерческого найма жилого помещения в свете правового положения, членов семьи собственника жилого помещения и членов семьи нанимателя жилого помещения, в качестве субъектов жилищных правоотношений, так как собственно данные граждане наличествуют правами пользования жилым помещением, равно как и их титульный владелец.
Источники правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, регламентируя жилищные правоотношения, целесообразно подвергнуть исследованию с целью определения обеспечения жильем нуждающихся в нём граждан, так как данное обеспечение становится заботой самих граждан, не смотря на то, что решение жилищного вопроса - это одно из приоритетных направлений политики государства.
Наличие разнообразных правовых режимов регулирования договорных правоотношений по коммерческому найму жилых помещений, обуславливают гражданско-правовой характер и фактическое отсутствие их регулирования жилищным законодательством РФ, при своём нахождении в сфере приоритетного действия норм гражданского законодательства РФ.
Степень разработанности понятия договора найма находится в области понимания отдельной специфики правового регулирования этого договорного права, когда выявленный понятийный аппарат, который подлежит использованию при характеристике договорной конструкции договора найма жилого помещения, не постоянным образом в одинаковой мере трактуемая экспертами. Изучение договорных правоотношений по договорам найма жилого помещения, находящих своих авторов, представляется недостаточным, при учёте того, что данные договорные правоотношения, которые опосредуют гражданский оборот, выражают значительную часть сферы своего действия.
Цели исследования. Определение специфики заключение договора найма жилого помещения, при выявлении гражданско-правовой природы правоотношения по пользованию жилым помещением.
Задачи исследования:
) характеристика договора найма жилого помещения, включающая в себя обусловливание понятия, формы и предмета данных договоров, при представлении сравнительно-правовой сущности видов этих договорных правоотношений;
) содержание договора коммерческого найма жилого помещения, включающее в себя сферу действия представленного договора, особенностей его субъектного состава, выраженное регламентацией источниками правового регулирования правоотношений по анализируемому договору и признаками рассматриваемого договора.
Методы исследования:
) изучение и анализ научной литературы;
) изучение и обобщение судебной практики;
) сравнение, анализ и синтез;
) интервьюирование.
Практическая значимость данной курсовой работы представляется актуальной для граждан, как будущих сторон договора коммерческого найма, которые не наличествуют необходимыми юридическими знаниями и практическими навыками по их заключению, согласованию условий, срока и решение иных вопросов, связанных с данными договорными соглашениями, не обращаясь к помощи профессионального юриста.
договор наем жилое помещение
Нормативно-правовое регулирование понятия договора найма жилого помещения заключается:
1) в определении найма, представляющего собой родовое понятие по отношению к любым объектам, которые являются объектами, передающиеся во владение и пользование или исключительно в пользование за плату, на условиях срочности и возвратности с учётом естественной амортизации (ст.606 ГК РФ (часть вторая) );
) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ч.1 ст.671 ГК РФ (часть вторая) );
) юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ч.2 ст.671 ГК РФ (часть вторая) ).
При этом нормы, регулирующие договорные правоотношения по найму жилого помещения, осуществляемые сочетанием положений жилищного и гражданского законодательства, характеризуют наём недвижимости, используемый с целью непосредственного проживания, обусловлены самостоятельным обязательством в данных гражданских правоотношениях.
В этом случае, докторальное толкование конструкции рассматриваемого договора, выражая самостоятельность обязательства по данному договору, выделяет то, что:
) главный из признаков, который является присущим признаком жилому помещению в договорных правоотношениях по найму жилого помещения, выражен его принадлежностью к недвижимому имуществу, имеющему неразрывную связь с землей;
) в договоре найма жилого помещения признак изолированности не должен быть обязательным, в противном случае это ограничивало бы граждан, не располагающих большими средствами и имеющих возможность оплачивать лишь часть жилого помещения (комнаты) ;
) договор найма жилого помещения обуславливает пригодность для постоянного проживания в жилом помещении и предполагает преемственность его использования разными поколениями семьи, а также определяет признак сужающий возможность использования особых условий, приемлемых для сторон договора.
В этом смысле, понятием договора найма жилого помещения является самостоятельное обязательственное правоотношение по жилому помещению как объекту, передаваемого во владение и пользование либо исключительно в пользование за плату, в качестве поведенческого акта субъектов гражданских правоотношениях по данному договору.
В этой связи, рассматривая проблематику видов договора найма жилого помещения, необходимо выделить то, что данная классификация этих договорных правоотношений содержится в дифференциации договоров найма жилого помещения на договор социального найма жилого помещения, на договор найма специализированного жилого помещения и на договор коммерческого найма жилого помещения.
Здесь, гражданское и жилищное законодательство, предусматривая три основных рассматриваемых видов договоров найма жилых помещений, характеризует их в качестве:
) договора социального найма жилого помещения, где собственник жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда (наймодатель) передаёт гражданину либо нанимателю жилое помещение в пределах законодательно установленных норм предоставления, во владение и пользование с целью проживания в нём его самого и членов его семьи на установленных законом условиях (ст. ст.49, 60 ЖК РФ);
) договора найма специализированного жилого помещения, когда собственник специализированного жилого помещения, то есть наймодатель передаёт гражданину или нанимателю данное жилое помещение за плату во владение и пользование с целью временного проживания в нём (ст.100 ЖК РФ);
) договора коммерческого найма жилого помещения, руководствуясь которым собственник жилого помещения, то есть гражданин либо частная организация предоставляет гражданину жилое помещение без ограничения его размеров за договорную плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи (ст.683 ГК РФ (часть вторая) ).
Поэтому, договор социального найма жилого помещения представляет собой один из видов договоров найма жилого помещения, заключаемый без установления срока его действия, когда право на получение жилых помещений имеют малоимущие граждане, которые являются признанными гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, другие конкретизированные нормативно-правовыми актами категории граждан.
Следовательно, договором найма специализированного жилого помещения является одним из видов договоров найма жилого помещения, при котором собственник данного жилого помещения - наймодатель передаёт гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование с целью временного проживания, когда к таковым жилым помещениям имеют отношения:
служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст.92 ЖК РФ);
Таким образом, к договорам коммерческого найма жилого помещения относятся одни из видов договоров найма жилого помещения, условия которых определённы соглашением сторон, когда подлежат дифференциации долгосрочный договор, заключаемый на срок, не превышающий 5-и лет, а также краткосрочный договор, заключаемый на срок до 1-ого года.
Итак, понятие видов договора найма жилого помещения - это
классификация договорных правоотношений по договору найма жилого помещения,
которая наличествует своей дифференциацией, определённой принадлежность
предмета данного договора - жилое помещение, характеризуемая в качестве
договоров коммерческого и социального найма жилого, а также найма
специализированного жилого помещения (Приложение А).
Докторальное толкование содержания договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, находясь в определении их сущности, выражается тем, что:
) свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие необходимости пребывания нанимателя на учёте нуждающихся в жилых помещениях и т.п. относится к характерным признакам договора коммерческого найма жилого помещения;
) отсутствие цели извлечения прибыли, отсутствие признака свободы договора, бессрочность отношений, наличие определенных требований к размеру предоставляемого жилища, наличие ряда административных предпосылок для заключения договора и т.д. представляют собой особенностями договора социального найма жилого помещения;
При этом, договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, наличествуя конкретизированным между собой сходством, имеют существенные различия, которые характеризуются в понятии видов договоров найма жилого помещения - определённая принадлежность предмета данного договора, то есть жилое помещение.
В этом случае, заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется:
) посредствам достижения сторонами данного договора по всем его существенным условиям, когда нанимателю не требуется прохождения необходимых стадий, которые предусмотрены для заключения договора социального найма жилого помещения:
постановка на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий и нахождение в очереди на получение жилого помещения, сбор и представление значительного числа документов при заключении договора и другие процедуры;
) на основе свободной воли и равноправного положения сторон в гражданском обороте, представляя собой единственное основание возникновения жилищных правоотношений.
В этом смысле, договор некоммерческого найма жилого помещения, получившее своё нормативно-правовое закрепление в Распоряжении Правительства РФ от 29.08.2012 года № 1556-р, подлежит своему заключению:
1) при предоставлении в пользование жилых помещений на специальных условиях, которые являются отличными условиями от условий социального найма жилых помещений (разд. III ЖК РФ);
) при найме гражданами, не попадающие в категории граждан, которые правомочны на получение в пользование жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда, включая отсутствие у них возможности на получение в пользование жилых помещений на коммерческих условиях найма:
жилых помещений специализированного жилищного фонда (разд. IV ЖК РФ) и коммерческого найма жилых помещений (гл.35 ГК РФ (часть вторая) ).
В то же время жилищный фонд некоммерческого использования жилых помещений, существенно различающийся от социального фонда жилых помещений, включает в себя такую разницу как:
) плата по договору некоммерческого найма, не представляя собой символическую плату, если сравнивать её в договорах социального найма, полностью компенсирует все издержки бюджета, при учёте и затрат на строительство, когда коммунальные услуги и обслуживание нанимателями оплачиваются в полном объёме;