Курсовая работа (т): Договор найма жилого помещения

2.3 Признаки договора коммерческого найма жилого помещения

Проблема признаков договора коммерческого найма жилого помещения, вбирая в себя характеристику действующего законодательства, относительно этого вопроса, обусловленное обеспечить максимальную защиту интересов нанимателя в качестве стороны данного договора, включая в себя определение таких признаков этого договора как срочный характер договора, возмездность, взаимообязывающий характер, предпринимательского договора и потребительский характер правоотношений.

Как характеризуется срочный характер договора как признак договора коммерческого найма жилого помещения?

Как было выше отмечено, согласно гражданскому законодательству РФ, договор найма является либо краткосрочным договором, со срок своего действия до одного года или долгосрочным договором, срок, действие которого не более пяти лет. При этом жилое помещение - это имущество социального характера, характеризующееся местом с целью проживания (ст.683 ГК РФ (часть вторая) ), что подразумевает под собой возможность автоматического продления долгосрочного договора найма, до наступления обстоятельств, вынуждающих изменить (прекратить) правоотношение по пользованию предметом анализируемого договора - жилое помещение.

Договор коммерческого найма жилого помещения, представляя собой срочный договор, то есть договор, который заключается на конкретизированный срок, наличествует сроками определёнными сроками, устанавливаемые сторонами договора диспозитивно и неопределёнными сроками, при которых договоры того момента, когда какая-нибудь из сторон этого договора не будет намерена прекратить отношения.

Поэтому, срочный характер договора как признак договора коммерческого найма жилого помещения характеризуется признак договора, обусловленный максимальными и минимальными сроками своего исполнения, дифференцированные на срок до одного года и до пяти лет, в зависимости от долгосрочности и краткосрочности заключения соглашения по коммерческому найму жилого помещения.

Чем обусловлено возмездность в качестве признака договора коммерческого найма жилого помещения?

Договор коммерческого найма жилого помещения является возмездным договором, так как получение прибыли или дохода в этом договоре представляют собой основную цель данного договора, отталкиваясь от позиции наймодателя. Выгода или прибыль либо доход, которые получаются от сдачи помещения по договору коммерческого найма, не обязательным образом характеризующиеся своим выражением в денежных средствах, могут быть иметь своё выражение в вещах, в услугах, в работах, в скидках на оплату, в воздержании от действий.

Государство правомочно на установление максимального размера платы за жилое помещение в частном жилищном фонде (п.1 ст.682 ГК РФ (часть вторая) ).

Устанавливаемая соглашением сторон договора коммерческого найма жилого помещения, плата по данному договору, которая может в несколько раз превышать тарифы, установленные государством для договора социального найма жилого помещения, обуславливает использование первого вида договора в государственном (муниципальном) жилищном фонде:

) с целью обеспечения малоимущих, а также других граждан, которые указаны в законодательстве;

) при наличии у граждан, которые указаны в законодательстве возможности и желания пользоваться жилыми помещениями за доступную плату, которые незначительно превышают плату за проживание по договору социального найма.

Авторская позиция относительно проблематики возмездности как признака договора коммерческого найма жилого помещения, находится в содержании того, что является вполне допустимой формирование максимального размера платы за жилое помещение путём установления на законодательном уровне цен для договора коммерческого найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

Поэтому, возмездность в качестве признака договора коммерческого найма жилого помещения выражается признаком этого договора, который определяется тем, что получение прибыли (дохода) в этом договоре, представляя собой основную цель данного договора, отталкиваясь от позиции наймодателя, координируется государством посредствам установления максимального размера платы за пользование жилым помещением в договоре коммерческого найма.

Как определяется взаимно обязывающий характер договора коммерческого найма жилого помещения в качестве признака данного договора?

Договор коммерческого найма жилого помещения, характеризуемый двусторонне обязывающим договором, из сущности которого равномерным образом возникает двустороннее обязательство по той причине, что каждая из сторон этого договора непременно, а также одновременно представляет собой и кредитором, и дебитора, когда обязательства имеют встречный и взаимно обусловливающий, включая взаимосвязанный характер. Плата за пользование жилым помещением в договоре коммерческого найма должна осуществляться не позднее 10-ого числа месяца со дня заключения договора, что соответствует порядку оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги в договоре социального найма тогда, когда иное не определено договором (ст. ст.682 и 687 ГК РФ (часть вторая) ).

Поэтому, взаимно обязывающий характер договора коммерческого найма жилого помещения в качестве признака данного договора определяется встречным, взаимно обусловливающим и взаимосвязанным характером двустороннего обязывающего договора коммерческого найма жилого помещения, из сущности которого равномерным образом возникает двустороннее обязательство.

Какие признаки предпринимательского договора включает в себя признаки договора коммерческого найма жилого помещения?

Договор коммерческого найма жилого помещения, наличествуя своим предпринимательским характером (так как жилое помещение признаётся объектом права собственности), носит признаки предпринимательского договора, где обе стороны или одна из сторон - это предприниматели.

При этом, определяя предпринимательскую деятельность, гражданское законодательство РФ, выявляет её в качестве самостоятельной деятельности, которое осуществляется на свой риск, при наличии своего направления на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ либо оказания услуг лицами, зарегистрированными в данном качестве в установленном законом порядке (ст.2 ГК РФ (часть первая) ), когда для предпринимательской деятельности является характерным такой ряд признаков как:

) осуществление деятельности с целью получения прибыли, предполагающее наличие умысла её получить, выражает своё формальное соответствие использования жилого помещения признакам предпринимательской деятельности, но не фактическое соответствие этой нормы реальности, которая выражает необходимость регистрации договора коммерческого найма для сбора налогов с получаемых доходов и учёта жилищного фонда;

) систематичность, не определяемая гражданским законодательством, что приводит к разнообразным недоразумениям, но устанавливаемая: уголовным правом, где цифровые пороги систематичности возникают с повторности деяния более трёх раз (п.46 Постановление Пленума ВС РФ от 11.01.2007 № 2); налоговым правом, когда повторность действий, получения прибыли характеризуется два и более раза в течение календарного года (ст.120 НК РФ (часть первая) ), что характеризует систематичность как признак предпринимательской деятельности, включающее в себя событие, которое повторяется как минимум два раза;

) деятельность, которая осуществляется на свой страх и риск, обусловленная экономической самостоятельностью, когда ответственность за возможные неблагоприятные результаты данной деятельности может возникать по вине предпринимателя и в других случаях, которые не зависят от последнего, где исключение - действия обстоятельств непреодолимой силы.

Поэтому, признаки предпринимательского договора в качестве признаков договора коммерческого найма жилого помещения представляют собой признаки предпринимательского договора, выражающие договор коммерческого найма жилого помещения договором, как деятельность наймодателя, предоставляющего жилое помещение с целью извлечения прибыли, определяется предпринимательской деятельностью.

Что выражает потребительским характером правоотношений, если его рассматривать его в роли признака договора коммерческого найма жилого помещения?

Отношения, которые регулируются Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1, возникающие:

) из коммерческого найма жилого помещения;

) социального найма жилого помещения, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению (обеспечению предоставления) нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п.2 ст.676 ГК РФ (часть вторая) ) (Постановление Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17).

Следовательно, признаки договора коммерческого найма жилого помещения - это признаки данного договора, обусловленные срочным его характером, его возмездностью, его взаимообязывающим характером, характером предпринимательского договора и потребительский характером правоотношений по этому договору (Приложение Г).

Заключение

Выводы. Понятие договора найма жилого помещения является самостоятельное обязательственное правоотношение по жилому помещению как объекту, передаваемого во владение и пользование либо исключительно в пользование за плату, в качестве поведенческого акта субъектов гражданских правоотношениях по данному договору. Виды договора найма жилого помещения - это классификация договорных правоотношений по договору найма жилого помещения, которая наличествует своей дифференциацией, определённой принадлежность предмета данного договора - жилое помещение, характеризуемая в качестве договоров коммерческого и социального найма жилого, а также найма специализированного жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения представляет собой один из видов договоров найма жилого помещения, заключаемый без установления срока его действия, когда право на получение жилых помещений имеют малоимущие граждане, которые являются признанными гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, другие конкретизированные нормативно-правовыми актами категории граждан. Договором найма специализированного жилого помещения является одним из видов договоров найма жилого помещения, при котором собственник данного жилого помещения - наймодатель передаёт гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование с целью временного проживания. К договорам коммерческого найма жилого помещения относятся одни из видов договоров найма жилого помещения, условия которых определённы соглашением сторон, когда подлежат дифференциации долгосрочный договор, заключаемый на срок, не превышающий 5-и лет, а также краткосрочный договор, заключаемый на срок до 1-ого года.

Сравнительно-правовая характеристика таких видов договоров найма жилых помещений как социальный договор найма жилых помещений, коммерческий договор найма жилых помещений и некоммерческий договоров найма жилых помещений определяется разнообразием своих признаков - стороны предназначение, срок действия договора и условия его заключения.

Понятие формы договора найма жилого помещения содержит в себе определение договора найма жилого помещения, не требующего государственной регистрации, что не зависит от срока его заключения, имеющего простую письменную форму и нотариально удостоверенную форму, которую в судебном порядке оспорить сложнее, чем простую письменную форму этого договора.

Предметом договора коммерческого найма жилого помещения является исключительно жилое помещение, определяемое руководствуясь нормами законодательства по предоставлению жилого помещения, к которому, применяются требования изолированности и принадлежность их к недвижимому имуществу, а также соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, включая иные требования законов РФ.

Сферой действия договора коммерческого найма жилого помещения является сфера действия данного договора, определяющаяся заключением этого договора, находящиеся в полной зависимости от воли сторон рассматриваемого договора.

Особенности субъектного состава договора коммерческого найма жилого помещения представляют собой категорию нанимателей, которые не подпадают под действие договора социального найма жилого помещения, проявляющие своё волеизъявление. Источники правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, представленные гражданским и жилищным законодательствами РФ, характеризуют правовую неопределённость, заложенную в источниках правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, лишает большинство граждан возможности обеспечения их конституционного права на жилище путём заключения договора коммерческого найма. Признаки договора коммерческого найма жилого помещения - это признаки данного договора, обусловленные срочным его характером, его возмездностью, его взаимообязывающим характером, характером предпринимательского договора и потребительский характером правоотношений по этому договору.

Срочный характер договора как признак договора коммерческого найма жилого помещения характеризуется признак договора, обусловленный максимальными и минимальными сроками своего исполнения, дифференцированные на срок до одного года и до пяти лет, в зависимости от долгосрочности и краткосрочности заключения соглашения по коммерческому найму жилого помещения.

Возмездность в качестве признака договора коммерческого найма жилого помещения выражается признаком этого договора, который определяется тем, что получение прибыли (дохода) в этом договоре, представляя собой основную цель данного договора, отталкиваясь от позиции наймодателя, координируется государством посредствам установления максимального размера платы за пользование жилым помещением в договоре коммерческого найма.

Взаимно обязывающий характер договора коммерческого найма жилого помещения в качестве признака данного договора определяется встречным, взаимно обусловливающим и взаимосвязанным характером двустороннего обязывающего договора коммерческого найма жилого помещения, из сущности которого равномерным образом возникает двустороннее обязательство.

Признаки предпринимательского договора в качестве признаков договора коммерческого найма жилого помещения представляют собой признаки предпринимательского договора, выражающие договор коммерческого найма жилого помещения договором, как деятельность наймодателя, предоставляющего жилое помещение с целью извлечения прибыли, определяется предпринимательской деятельностью. Потребительский характер правоотношений как признак договора коммерческого найма жилого помещения, выражаемый потребительским характером правоотношений сторон договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, включает в себя сферу защиты прав пользователей жилого помещения. Практическая значимость данной курсовой работе представляется актуальной для граждан, как будущих сторон договора коммерческого найма, которые не наличествуют необходимыми юридическими знаниями и практическими навыками по их заключению, согласованию условий, срока и решение иных вопросов, связанных с данными договорными соглашениями, не обращаясь к помощи профессионального юриста.

Глоссарий