) договор некоммерческого найма жилого помещения заключаться на срок до 5-и лет с преимущественным правом нанимателя на его продление, а договор социального найма жилого помещения представляет собой бессрочный договор.
Здесь, целесообразно выделить то, что наличие жилищного фонда некоммерческого использования предполагает более эффективное и оперативное решение вопросов реализации договорных правоотношений по договору найма жилого помещения, значительно расширив круг нанимателей жилых помещений, более распространив гражданский оборот по договору найма жилого помещения.
Поэтому, сравнительно-правовая характеристика таких видов
договоров найма жилых помещений как социальный договор найма жилых помещений,
коммерческий договор найма жилых помещений и некоммерческий договоров найма
жилых помещений определяется разнообразием своих признаков - стороны
предназначение, срок действия договора и условия его заключения (Приложение Б).
Законодательное регулирование форма договора найма жилого помещения обуславливает нормативно-правовое регулирование правоотношений сторон по договору найма жилого помещения. При этом по данному договору в обязанность одной стороны - наймодателя входит предоставление иной стороне, то есть нанимателю - исключительно физическому лицу - жилого помещение за плату во владение и пользование с целью проживания в этом помещении (п.1 ст.671 ГК РФ (часть вторая) ).
В этом случае, объект рассматриваемого договора - это изолированное жилое помещение, которое является пригодным жилым помещением с целью постоянного проживания, то есть, квартира, жилой дом, часть квартиры либо часть жилого дома (п.1 ст.673 ГК РФ (часть вторая) ). В этом смысле, жилое помещение как предмет договора найма жилого помещения, выражая свою характеристику пригодности через цель заключения данного договора - проживания в нём, определяется порядком, предусмотренном ЖК РФ, ст.1 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ, относится к недвижимому имуществу.
В этой связи, право на жилое помещение в качестве предмета договора найма жилого помещения обусловлено объектом, входящим в состав зданий и сооружений как на недвижимое имущество, сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в порядке и в случаях, регламентированные ч.2 п.6 ст.12 данного ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ. Здесь, стоит подчеркнуть, что жилое помещение по договору найма, предоставляемое исключительно физическому лицу за плату во владение и пользование с целью проживания в данном помещении, обуславливая редкость заключения данного договора в письменной форме, характеризуется такими причинами как:
доверчивость физических лиц, отсутствие у них необходимого правового уровня знаний и жизненного опыта, желание экономии времени и денежных средств. При этом отсутствие составленного в простой письменной форме договора найма жилого помещения в случае возникновения конфликтных ситуаций затруднит судебную защиту субъективных интересов сторон этого договора.
В этом случае, заключение договора найма жилого помещения в письменной форме является выгодной формой составления договора и наймодателю и нанимателю, так как несоблюдение представленной формы договора, не влекущее его недействительность, однако, лишает стороны права ссылки на свидетельские показания в случае судебного спора.
В этом смысле, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст.674 ГК РФ (часть вторая) ), при необязательном его нотариальном удостоверении, когда нотариально удостоверенная форма имеет ряд преимуществ в случае спора перед простой письменной формой, где стороны подписывают договор в присутствии нотариуса, удостоверяющего их личности, проверяет право собственности владельца/владельцев жилого помещения, а также их дееспособность
В этой связи, договор поднайма, заключённого нанимателем жилого помещения, которое предоставлено ему по договору социального найма жилого помещения, обуславливает то, что:
) наниматель правомочен передачу части занимаемого им помещения, всё жилое помещение в поднаём в случае его временного выезда (ст.76 ЖК РФ);
) требование согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи;
3) данный договор заключается в письменной форме, где экземпляр этого договора подлежит передаче наймодателю (ч.1 ст.77 ЖК РФ).
Поэтому, понятие формы договора найма жилого помещения содержит в себе определение договора найма жилого помещения, не требующего государственной регистрации, что не зависит от срока его заключения, имеющего простую письменную нотариально удостоверенную форму, которую в судебном порядке оспорить сложнее, чем простую письменную форму этого договора (Приложение В).
Выводы. Понятие договора найма жилого помещения является самостоятельное обязательственное правоотношение по жилому помещению как объекту, передаваемого во владение и пользование либо исключительно в пользование за плату, в качестве поведенческого акта субъектов гражданских правоотношениях по данному договору.
Виды договора найма жилого помещения - это классификация договорных правоотношений по договору найма жилого помещения, которая наличествует своей дифференциацией, определённой принадлежность предмета данного договора - жилое помещение, характеризуемая в качестве договоров коммерческого и социального найма жилого, а также найма специализированного жилого помещения.
Договор социального найма жилого помещения представляет собой один из видов договоров найма жилого помещения, заключаемый без установления срока его действия, когда право на получение жилых помещений имеют малоимущие граждане, которые являются признанными гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, другие конкретизированные нормативно-правовыми актами категории граждан.
Договором найма специализированного жилого помещения является одним из видов договоров найма жилого помещения, при котором собственник данного жилого помещения - наймодатель передаёт гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование с целью временного проживания, когда к таковым жилым помещениям имеют отношения:
служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст.92 ЖК РФ);
К договорам коммерческого найма жилого помещения относятся одни из видов договоров найма жилого помещения, условия которых определённы соглашением сторон, когда подлежат дифференциации долгосрочный договор, заключаемый на срок, не превышающий 5-и лет, а также краткосрочный договор, заключаемый на срок до 1-ого года.
Сравнительно-правовая характеристика таких видов договоров найма жилых помещений как социальный договор найма жилых помещений, коммерческий договор найма жилых помещений и некоммерческий договоров найма жилых помещений определяется разнообразием своих признаков - стороны предназначение, срок действия договора и условия его заключения.
Понятие формы договора найма жилого помещения содержит в себе
определение договора найма жилого помещения, не требующего государственной
регистрации, что не зависит от срока его заключения, имеющего простую
письменную форму и нотариально удостоверенную форму, которую в судебном порядке
оспорить сложнее, чем простую письменную форму этого договора.
Что же вбирает в себя сфера действия договора коммерческого найма жилого помещения? Сфера действия договора коммерческого найма жилого помещения, не являясь ограниченной сферой своей деятельности, определяясь в заключение этого договора, находится в полной зависимости от воли сторон договора. Граждане, проживающие в муниципальном и государственном жилищном фонде социального использования, заключают договор социального найма. В ином фонде граждане занимают жилые помещения по договору коммерческого найма (п.3.7 "Положения о формировании договорных отношений в ЖКХ", утверждённое Приказом Минстроя РФ от 20.08.1996 № 17-113).
Судебная практика по отношению к пониманию сферы Сфера действия договора коммерческого найма жилого помещения трактует следующее. На момент заключения договора о приобретении квартиры в собственность, ответчики - бывшие члены его семьи имели равные с ним права по договору коммерческого найма, и как следствие, право на приобретение жилья в собственность, однако свое право не реализовали, в связи, с чем по аналогии закона подлежит применению
ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ и положения ч.4 ст.31 ЖК РФ на граждан не распространяются, поскольку они приобрели самостоятельное бессрочное право пользования спорной квартирой. При этом решение суда, которое устанавливает обязанность собственника жилья обеспечить бывших членов семьи другим жилым помещением, может предусматривать предоставление данным бывшим членам семьи жилья по договорам коммерческого найма или безвозмездного пользования. В этом случае, обеспечение же бывших членов семьи, которые не имеют собственного жилья, что могло бы смягчить действие ст.31 ЖК РФ в данной ситуации может стать императивом.
Отмечая собственную позицию, которая касается проблематики сфера действия договора коммерческого найма жилого помещения, целесообразно согласиться с А.А. Ануприенко, что жилищное законодательство РФ разграничивает договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, устанавливая то, что договора социального найма жилого помещения, регулируются жилищным законодательством, а договора коммерческого найма жилого помещения соответственно гражданским.
Поэтому, сферой действия договора коммерческого найма жилого помещения является сфера действия данного договора, определяющаяся заключением этого договора, находящиеся в полной зависимости от воли сторон рассматриваемого договора.
В чём заключаются особенности субъектного состава договора коммерческого найма жилого помещения? Во-первых, необходимо отметить, что категориями нанимателей, не подпадающие под действие договора социального найма жилого помещения характеризуется особенность субъектного состава договора коммерческого найма жилого помещения. В этом смысле, судебная практика относительно поставленного вопроса имеет следующую позицию. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определёнными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения (Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).
Во-вторых, стоит выделить то, что граждане, которые состоят на учёте по улучшению жилищных условий, желающие, а также наличествующие возможностью за дополнительную стоимость, превышающую оплату проживания по договору социального найма, проживать в жилом помещении, предоставляемом государством (муниципалитетом) входят в сферу применения данного договора.
В этом связи, государство и муниципальные органы правомочно на предложение вышеуказанной категории нанимателей осуществления частичной компенсации оплаты жилого помещения из государственного и муниципального жилищного фонда, способствующее быстрому продвижению очереди по договору социального договора. Выражая собственную позицию по поводу особенности субъектного состава договора коммерческого найма жилого помещения, целесообразно подчеркнуть, что в условиях нуждаемости в жилых помещениях представляется обоснованным и необходимым использовать договор с целью обеспечения жилыми помещениями лиц, состоящих на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Следовательно, особенности субъектного состава договора
коммерческого найма жилого помещения представляют собой категорию
нанимателей, которые не подпадают под действие договора социального найма
жилого помещения, проявляющие своё волеизъявление.
Каковыми же являются источники правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения? Общие положения найма жилого помещения, которые относятся к таким всем видам найма жилого помещения как договор социального найма и договор найма специализированного жилищного фонда, регламентированные гл.35 ГК РФ (часть вторая) , не затрагивают институт договора коммерческого найма жилого помещения. Отсутствие в кодифицированных нормативно-правовых актах договора коммерческого найма жилого помещения не влияет на его практическую распространённость.
Рассмотрение норм гражданского законодательства РФ и жилищного законодательства РФ отображает наличие данных кодифицированных источников правового регулирования, которые регламентируют жилищные отношения, при одновременном отсутствии в каждом из них регламентации правоотношений по коммерческому найму жилых помещений, что является затрудняющим фактором развитие данного договора. Авторская позиция, которая касается проблемы исследования источников правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, выражается тем, что правовая неопределённость, заложенная в этих источниках, лишает большинство граждан возможности обеспечения их конституционного права на жилище путём заключения данного договора.
Жилищное законодательство РФ, включая в своё содержание терминологию "жилищный фонд коммерческого использования", которое имеет отношение ко всем формам собственности (п.4 ч.3 ст. 19 ЖК РФ), "жилищный фонд социального использования" (п.4 ч.3 ст. 19 ЖК РФ), и "договор социального найма жилого помещения" (ст.60 ЖК РФ),
не находит в своём содержании термин "договор коммерческого найма жилого помещения". "Правила пользования жилыми помещениями по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования" утверждено Постановлением Правительства РФ "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" от 21.01.2006 № 25, где:
заключение договоров коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда с целью скорейшей реализации их конституционного права на жилье предлагается лицам, которые состоят на учёте по улучшению жилищных условий.
Руководствуясь Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 № 802, в рамках "Региональной подпрограммы развития жилищного строительства" рекомендуется предусматривать механизм принятие нормативных правовых актов, регулирующих отношения по развитию сектора жилья для целей коммерческого найма.
К неполному обеспечению возможностей с целью реализации права на жилище и недополучению государством или муниципалитетами дохода либо прибыли от предоставления жилых помещений в пользование, налогов с частных лиц - наймодателей, скрывающих свою деятельность приводит к тому, что:
) отсутствие разделов в гражданском и жилищном законодательствах, которые соответствуют регламентации договоров коммерческого найма жилого помещения, нарушая логику закона, не раскрывая ресурсы данного договора
) восемнадцать подзаконных актов, содержащие определение "договор коммерческого найма", руководствуясь которыми, к примеру, военные ведомства выделяют бюджетные средства с целью военнослужащих на оплату коммерческого найма (в частном секторе), когда на федеральном уровне являются законодательно не раскрытыми понятие и содержание договора коммерческого найма.
Поэтому, источники правового регулирования договора
коммерческого найма жилого помещения, представленные гражданским и жилищным
законодательствами РФ, характеризуют правовую неопределённость, заложенную в
источниках правового регулирования договора коммерческого найма жилого
помещения, лишает большинство граждан возможности обеспечения их
конституционного права на жилище путём заключения договора коммерческого найма.