Последствия недействительности такой сделки предусмотрены ст. 16 ГК РФ, в силу которой ответчик обязан возвратить полученное им имущество в натуре. Истица денежных сумм по сделке не получала, обязанности по их возврату не несет. Поэтому отказ в удовлетворении требований Багдасарян об устранении препятствий в пользовании квартирой также нельзя признать законным.
Истица не лишена возможности судебной защиты своего права способом, избранным на основании ст. 12 ГК РФ - применением последствий недействительности ничтожной сделки, и в том случае, если приобретатель - добросовестный. В ст. 167 ГК РФ применение последствий не ставится в зависимость от вины лиц, совершивших такую сделку.
Нельзя согласиться и с выводом суда о том, что квартира не может быть истребована у Зорогляна, так как он добросовестный приобретатель, поскольку она была отчуждена лицом, который временно владел ею с согласия собственника.
В соответствии со ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли.
В данном случае предмет спора - недвижимое имущество, право собственности и другие вещные права, на которое, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации; право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Однако, как предусмотрено п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, договор купли-продажи спорной квартиры недействителен с момента его заключения и не может служить основанием государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от истицы к ответчику.
Переход права на недвижимость в отличие от вещей, регистрация прав на которые не требуется, связан не с передачей во владение, а с государственной регистрацией прав. Передача недвижимости во владение без документов, содержащих волю собственника на отчуждение имущества, исключает законность сделки купли-продажи, совершенной владельцем. Лицо, выступившее в качестве продавца по договору купли-продажи, не имело права распоряжаться квартирой и документами, позволяющими произвести отчуждение квартиры, т.е., определять ее юридическую судьбу, поэтому квартира выбыла из владения Багдасарян помимо ее воли и может быть истребована от любого лица.
Кроме того, покупатель при совершении сделки вправе проверить подлинность документов и наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, подлежащего государственной регистрации, следовательно, может знать о праве продавца на заключение договора купли-продажи. При неосмотрительности, неосторожности в действиях покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем. Зорогляна нельзя признать добросовестным приобретателем и потому, что, приобретая двухкомнатную квартиру, как видно из договора, по цене 3300 тыс. рублей, он не мог не знать, что эта цена в несколько раз меньше действительной стоимости квартиры.
Вывод суда о том, что квартира куплена за другую цену, в нарушение ст. 54 ГПК основан на недопустимых доказательствах: объяснениях ответчика об уплате за квартиру 110 млн. рублей и показаниях свидетелей об ошибочности указания в договоре названной цены вместо 30 млн. рублей. Договор купли-продажи недвижимости требует письменной формы, в связи с этим его условия могут подтверждаться только письменными доказательствами, в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Письменных доказательств об уплате иной, чем указано в договоре, покупной цены суду не представлено.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК неправильное применение или толкование норм материального права является основанием к отмене судебных постановлений в надзорном порядке. Поскольку обстоятельства дела судом установлены полно и правильно, но допущена ошибка в применении и толковании норм материального права, на основании п. 5 ст. 329 ГПК РФ судебные постановления отменены с вынесением нового решения (без передачи дела на новое рассмотрение) об удовлетворении заявления прокурора Хостинского района г. Сочи и иска Багдасарян.
Мать шестилетнего мальчика приватизировала на себя и на сына двухкомнатную квартиру в г. Москве. Через год она приобрела еще и жилплощадь в Тверской области, оформив право собственности на свое имя и имя ребенка, причем доли составляли соответственно 1/3 и 2/3 части квартиры, и спустя некоторое время там же и оформила мальчику прописку, поставив на регистрационный учет по месту фактического жительства. Квартиру в Москве решено было продать, что женщина и сделала.
Однако Головинский межрайонный прокурор посчитал, что эта сделка ущемляет права ребенка, и подал иск о признании недействительным договора купли-продажи.
Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил, и его решение не изменили ни определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, ни постановление его же Президиума. Ответчица была вынуждена вернуть покупателю стоимость квартиры, которая впоследствии была проиндексирована на основании судебного Определения, и получить назад проданные квадратные метры.
Стоит ли говорить, что такое положение вещей пришлось не по нраву обеим сторонам по признанной недействительной сделке. Но, в отличие от хозяйки жилплощади, покупатель не собирался оставлять все как есть и, защищая собственный интерес, подал надзорную жалобу. И это принесло свои плоды - Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ Определением <consultantplus://offline/main?base=ARB;n=24824;fld=134> № 5-В05-106 от 17.01.2006 направила дело на новое рассмотрение.
Такая возможность предусмотрена действующим законодательством в связи с существенным нарушением нижестоящими судами норм материального права, и в частности ст. 168 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=76502;fld=134;dst=100953> ГК РФ. Исходя из ее содержания, признать сделку (в нашем случае - договор купли-продажи квартиры) недействительной можно лишь, если она не соответствует требованиям конкретных законов или иных правовых актов. Такого несоответствия судом надзорной инстанции выявлено не было.
Мать ребенка, заключая соглашение, действовала в своих интересах и интересах ребенка, являясь его законным представителем. Следовательно, никаких специальных полномочий для заключения сделки по продаже общей собственности ей не требовалось (п. 1 ст. 64 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=76582;fld=134;dst=100296> СК РФ).
Не допустила она также и нарушения требований абз. 3 п. 3 ст. 60 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=76582;fld=134;dst=100278> СК РФ, где говорится, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. А это уже ст. 37 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=76502;fld=134;dst=100210> ГК РФ: "Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного". Разрешение матерью было получено, о чем свидетельствуют распоряжение главы управы района "Головинский" Северного административного округа г. Москвы, письмо комиссии по охране прав детей этой управы и распоряжение главы Конаковского района Тверской области. Все эти документы содержались в материалах дела и были приобщены в качестве доказательств.
Таким образом, на основании исследованных в ходе рассмотрения дела обстоятельств сделка была совершена в строгом соответствии с законом. Суд же тем не менее сослался на ст. 168 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=76502;fld=134;dst=100953> ГК РФ, не указав, какие же именно нормы права были нарушены. Само по себе ухудшение жилищных условий ребенка не может служить поводом для признания договора купли-продажи недействительным.
Или вот другой случай, когда согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, не было получено, но сделка все-таки осталась действительной, правда лишь в определенной части.
Мать и дочь являлись собственниками двухкомнатной квартиры в центре столицы. После ее продажи у прокурора Басманной межрайонной прокуратуры г. Москвы возникли подозрения, что сделка была совершена с нарушениями требований действующего законодательства, в связи с чем интересы несовершеннолетнего ребенка могут быть ущемлены. Проверив фактические обстоятельства, прокурор счел свои умозаключения вполне разумными и обратился в Басманный районный суд г. Москвы.
В судебном заседании выяснилось, что разрешению на продажу указанной квартиры от органа опеки и попечительства сопутствовало определенное условие: женщина должна была приобрести взамен другую жилплощадь, причем не менее 53 кв. метров. В противном случае согласие на отчуждение детских долей аннулировалось.
Как следует из материалов дела, условие хозяйкой было проигнорировано, и разрешение фактически утратило силу. Несмотря на это, сделка по продаже имеющейся недвижимости все-таки состоялась: квартира была отчуждена найденному покупателю за довольно приличную сумму денег.
Учитывая эти обстоятельства, суд первой инстанции иск прокурора удовлетворил, признав договор купли-продажи недействительным. Его решение в целом поддержала и Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, сделав лишь некоторые уточнения. Однако Определением Верховного Суда РФ № 5-В05-11 от 24.05.2005 дело было направлено на новое рассмотрение в связи с существенным нарушением нижестоящими судами норм материального права. В частности, тому факту, что проданная квартира находилась в совместной собственности и, следовательно, теоретически может быть определена в долях каждого собственника, не было уделено достаточно внимания. А зря, т.к. отсутствие разрешения органа опеки и попечительства на продажу квадратных метров несовершеннолетнего никак не в состоянии повлиять на право матери продать свою долю жилплощади. Этот вывод базируется на положении ст. 180 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=76502;fld=134;dst=100995> ГК РФ, ведь «недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части». Понятно, что каждая из сторон сложившейся ситуацией не очень довольна, ведь покупатель приобрел только часть квартиры, а продавец - только часть продал, но таков закон.
Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо также определить, может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными нормативными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Исходя из прямого указания законодательства РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки.
По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст. 8, 129 ГК РФ). Это обстоятельство подчеркнуто и в п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.
Таким образом, сделки (в том числе купля-продажа) с указанными объектами ничтожны (ст. 168,169 ГК РФ).
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в ст. 222 ГК РФ (п. 3). Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве РФ. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (п. 3 ст. 25 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
Но прежде, чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома) ничтожной, суд должен определить, действительно ли данная постройка является самовольным строением. Рассматривая судебную практику по защите прав добросовестного приобретателя жилого помещения, С.Ю. Макаров отмечает, что по прошествии трех лет с момента принятия Конституционным судом Российской Федерации Постановления от 25 апреля 2003 г. №6 - П «По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева» можно с достаточным основанием говорить о том, как складывается практика рассмотрения судами общей юрисдикции соответствующих споров. В связи с этим стало очевидно, какие обстоятельства имеют наиболее важное значение в данных ситуациях и, соответственно, какими доказательствами необходимо оперировать для обоснования своей позиции по делу. Появилась определенность в том, какую позицию по делу нужно занимать и какую доказательственную базу следует формировать как для защиты интересов добросовестных приобретателей, так и для защиты интересов лиц, стремящихся добиться истребования спорного жилого помещения у добросовестного приобретателя.
ГЛАВА 2. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
.1 Цена, предмет, лица, сохраняющие право пользования жилым помещением - как существенные условия договора купли-продажи жилого помещения
Явная особенность, отличающая договор продажи жилого помещения (недвижимости) от других возмездных договоров и от иных договоров купли-продажи товаров содержится в статье 555 Гражданского кодекса РФ и заключается в том, что договор продажи жилья должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене жилого имущества. Это условие является существенным для данного вида договора и при его отсутствии, такой договор будет считаться незаключенным.
Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Оценка недвижимости, в том числе жилого помещения - это явление многофакторное и сложное, поэтому на рынке недвижимости ее осуществляют профессиональные оценщики.
Цена может быть указана:
Путем обозначения в тексте договора купли-продажи жилого
помещения конкретной денежной суммы за жилое имущество.
) Путем обозначения в договоре купли-продажи жилого помещения денежной суммы за единицу площади, в связи с чем цена жилого имущества определяется исходя из его площади.
При этом в обоих случаях цена может быть выражена:
непосредственно в рублях;
в рублях в сумме эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
Также возможна покупка жилого помещения в кредит. В соответствии со статьей 489 Гражданского кодекса РФ Договором купли-продажи товара в кредит может быть предусмотрена оплата этого товара в рассрочку. При этом такой договор будет считаться заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями указаны порядок, сроки и размеры платежей.
В отношении цены статьей 555 Гражданского кодекса РФ установлено два очень важных правила:
Если в законе (например, в Законе о приватизации жилья) или в договоре купли-продажи недвижимости, в том числе жилого помещения, четко не сказано, что цена объекта недвижимости, продаваемой по договору продажи, не включает в себя (в качестве составной части) и цену на передаваемый вместе с ним земельный участок, то говорить о переходе к покупателю права собственности на этот земельный участок нет оснований.
Но если ни закон, ни договор купли-продажи недвижимости, в том числе жилого помещения, не предусмотрели иное, то действует общее правило, состоящее в том, что цена на продаваемый объект недвижимости включает в себя и цену передаваемого вместе с объектом участка земли и право собственности на этот земельный участок.
На основании пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи жилого помещения однозначно будет считаться незаключенным в случаях, когда: