Отмечается, что экстенсивное строительство в результате привели к таким значительным проблемам, как увеличению транспортной напряженности, увеличению затрат на инфраструктуру, росту неудовлетворительного состояния экологической обстановки, повышению социального неравенства и др [Короткова и др., 2016].
Городская власть при принятии решения о застройке определенной территории должна оценивать, к каким пространственным и социально-экономическим результатам это приведет как в ближайшем будущем, так и через 5 лет, 25 лет и более [Короткова и др., 2016].
Еще одной тенденцией, влияющей на управление и развитие города, в том числе и на жилищную политику, называют практически полная изолированность органов местного самоуправления от органов Росстата. Служба государственной статистики взаимодействуют тесно лишь с федеральной властью, а муниципальным органам предоставляют информацию только на договорной основе. Нехватка бюджетных средств вынуждает администрации города отказываться от таких трат и принимать управленческие решения без анализа статистических данных. Также для городских структур остаются недоступны статистические данные министерств и ведомств и других федеральных и государственных структур. Все это усугубляется отсутствием мотивации муниципалитетов к сбору, хранению, анализу и пространственной привязки данных о себе, своем социально-экономическом и пространственном развитии [Короткова и др., 2016].
В работе авторов Э.К. Трутнева и др. представлен анализ моделей морфологии городов в ретроспективе, который дал возможность сделать вывод, что в условиях рыночной экономики город можно сравнить с организмом, так как в процессе его развития основная форма сохраняется, изменяются лишь параметры. Эта закономерность не соблюдается в системы административного распределения, когда земля распределялась решением администрации, при этом приоритет отдавался стратегическим предприятиям. Им отдавали участки размером намного больше необходимого, чтобы был резерв для развития. В итоге на сегодняшний день в городах РФ остаются территории, которые мало используются или не используются совсем. Вовлечение их в интенсивное использование сложно, так как большая часть предприятий перешли в частную собственность [Трутнев и др., 2008].
Жилая застройка происходила на окраинах, застраивая свободные земли, так как в советское время земля ничего не стоила и не входила в себестоимость строительства, а застройка центра была связана с затратами на реконструкцию или снос здания, то есть с увеличением стоимости строительства [Трутнев и др., 2008].
Итогом этих процессов явилось то, что большая часть городов России морфологически отличаются от городов развитых стран. Обычный российский город - это экстенсивно используемая территория центра и многоэтажная застройка окраин. В результате, после того как жители городов смогли себе позволить повсеместное использование автотранспорта, инфраструктура дорог не справляется. Большая численность населения окраин и расположение основных мест приложения труда в серединных и центральных районах создает ежедневные пробки в городах, следовательно, увеличение трат времени на перемещение, а это отрицательно влияет на экономику города, экологию и психологическое состояние людей [Трутнев и др., 2008].
Л.Г. Ахтариева и Л.И. Харичкова Л.И. в своем исследовании обозначили общие проблемы в развитии городов. Это в первую очередь недостаток инвестиционных ресурсов и невысокая финансовая обеспеченность граждан, что не лучшим образом сказывается на развитии. Одной из главных проблем также назван дефицит местного бюджета.
К положительным тенденциям относят наличие показателя естественного прироста в большинстве мегаполисов [Ахтариева, Харичкова, 2016].
Л. Карачурина также в своей работе также отмечает, что появление новых городов в России вплоть до 1990-х годов было связано с фактором развития промышленности, то есть индустриальная природа. Кризис 90-х «развал» промышленности и депопуляция создали обратный процесс - дезурбанизацию. Возможно, новые города не появлялись, если бы постоянный не миграционный прирост из СНГ, который поддерживала численность населения в различных городах РФ, особенно приграничных и городах-центрах. С начала 2000-х годов миграционный поток из ближнего зарубежья уменьшился и более сконцентрировался в успешных городах. Также в них сосредоточился поток внутренней миграции населения, которое покидало неблагополучные территории в поисках лучшей жизни [Карачурина, 2012].
В заключение работы Карачурина приходит к выводу, что стабилизация уровня урбанизации в РФ не говорит о ее завершении, а должна рассматриваться как окончание фазы роста количественного и появление новой фазы - улучшения уровня жизни. Это подчеркивает важность изучения процессов развития городов особенно в части жилищного строительства [Карачурина, 2012].
О том, что урбанизация в России еще не реализовала все свои возможности, а города могут иметь эффективное развитие и являться импульсом для роста близлежащих территорий подтверждает исследование Е.А. Коломак [Коломак, 2011].
Также этот исследователь подчеркивает, что повышение экономической активности и плотности населения в городах усугубляет проблему доступности жилья, а это в свою очередь снижает привлекательность и качество жизни в городе, создает социальную напряженность и тормозит экономическое развитие [Коломак, 2011].
И.А. Богомолов и С.А. Богомолова указывают в своем исследовании на ряд недостатков процесса урбанизации в России. Во-первых, они также указывают на то, что развитие городов являлось следствием индустриализации, а не комплексной урбанизации. При этом приоритет отдавался размещению производств, а решение социальных проблем уходило на второй план. Впоследствии это вылилось в низкое качество городской среды. Во-вторых, ухудшение экологической ситуации особенно в крупных городах, причина которой в устаревшем уровне промышленности и увеличении количества транспорта. В-третьих, следствием военно-промышленного развития является размещение жилых районов в непосредственной близости к промышленным предприятиям, а социально-культурных сфер в центре городов. При этом авторы указывают и на положительные тенденции развития городов. Во-первых, это стабильный рост качества жизни населения в крупных городах. Во-вторых, отмечается тот факт, что в городах существуют и реализуются программы развития застроенных территорий, в рамках которых предусматривается деловая и жилая застройка преимущественно на ранее используемой промышленной территории, то есть повышение интенсивности использования земель города [Богомолова, Богомолов, 2016].
О.Ю. Голубчикова и А.Г. Махрова обращают внимание, что неравномерность развития городов сегодня понимается как механизм роста, когда преимущество отдается стратегическим территориям - точкам роста. К факторам, влияющим на неравномерное развитие города, они относят численность населения, его статус, функции и положение [Голубчиков, Махрова, 2013].
Кроме того они называют такой немаловажный фактор, как политика властей различного уровня, которая касается развития города, а также такие субъективные факторы развития городов как политика крупного бизнеса, качество городской среды, качество человеческого капитала и городского управления [Голубчиков, Махрова, 2013].
Жилищная застройка в границах городского роста может происходить за счет развития незастроенных территорий (greenfield development), повторной застройки (реконструкции) и уплотненной (или точечной) застройки (infill development) [Peshina, 2013].
Как отмечают М.И. Акимова и А.С. Чечулина, в России чаще всего развитие территории происходит в основном за счет точечной застройки, так как это менее затратно, чем освоение незастроенной территории или реконструкция. При этом отмечают, что в городах нашей страны уплотненная застройка с одной стороны решает проблемы: растет обеспеченность жильем, происходит расселение ветхого и аварийного жилья, позволяет экономить бюджетные деньги, а с другой их создает: часто не соблюдаются нормы инсоляции, ухудшается общий облик города, нарушается историческая застройка, создается угроза для разрушения соседней застройки, увеличивается уровень шума, ухудшается экологическая обстановка, уменьшаются «зеленые зон» и др. Кроме того к положительным сторонам уплотнения застройки зарубежные и отечественные исследователи также относят увеличение мобильности населения, сохранение рекреационных земель, снижение расходов, связанных со строительством, расширение налоговой базы бюджета города, повышение доступности жилья. Также изучение зарубежного опыта показывает, что создаваемые проблемы решаемы. При этом авторы отмечают, что в России точечная застройка стала неконтролируемой и создает по большей части только проблемы. Это связывается с правом собственности, ведь на сегодняшний день в России собственники многоквартирных домов имеют право собственности только на участок придомовой территории своего дома и не могут повлиять на застройку соседних участков [Акимова, Чечулина, 2016].
Таким образом, практически все исследователи называют основной тенденцией развития городов, которая напрямую связана с жилищной сферой, «расползание» территорий, то есть экстенсивное использование земельных ресурсов. Причинами данного явления служит как сегодняшняя политика администраций городов, так и советское наследие, когда приоритет отдавался стратегической промышленной застройке. Нужно подчеркнуть, что благодаря наследию командной системы в городах остается достаточно много неиспользуемой территории, включение которых в более рациональное использование достаточно сложно.
В итоге на сегодняшний день довольно остро стоят такие проблемы, отрицательно сказывающиеся на развитии городов, особенно в жилищной сфере, как дефицит бюджетных ресурсов, проблемы аварийного и ветхого жилья, транспортная напряженность, недостаточная обеспеченность инфраструктурой при ее сильной растянутости и как следствия больших затрат на ее содержание, а также рост неудовлетворительного состояния экологической обстановки из-за отсталости промышленности и увеличения количества транспорта. Также существует проблема недостатка необходимой информации у муниципалитетов о себе для принятия взвешенных решений из-за оторванности и отсутствия взаимодействия с органами статистики и ведомственными структурами. Развитие территории города за счет точечной застройки (уплотнения) происходит достаточно часто и создает немало проблем, так как в России она стала неконтролируемой.
Кроме того многие исследователи отмечают, что большую роль в развитии жилищной сферы городов оказывает в первую очередь политика местных властей. При этом, как отмечается, решения о развитии города часто принимаются в погоне за сиюминутными выгодами, без учета долгосрочных последствий, когда интересы девелоперов ставятся выше оптимального развития города.
Выявление основных тенденций и проблем развития городов, проводимой в них жилищной политики, особенно крупных, и их анализ необходим для эффективного управления и достижения определенных целей. При этом меняющаяся экономическая и социальная действительность создает необходимость учета тех свойств, признаков и соотношений города или мегаполиса, которые являются устойчивыми. А с помощью грамотно реализуемой жилищной политика можно повысить уровень жизни населения, и вместе с тем сделать город более привлекательным и как следствие дать толчок для развития его экономического и социального аспекта.
1.2 Жилищная политика города и ее роль в муниципальном экономическом развитии
Жилищная сфера регулируется при помощи жилищной политики, под которой в литературе понимается целенаправленная деятельность органов местного самоуправления и органов государственной власти по удовлетворению необходимости населения в жилье.
С.Р. Хуснутдинова представила очень хорошую сформулировку, что город на сегодняшний день это саморегулирующая социально-эколого-экономическая система. Это и определяет тот факт, что влияние на развитие каждой ее подсистемы для повышения качества жизни горожан должно быть целенаправленным. При этом автором подчеркивается, что жилищная политика является составной частью социально-экономической политики города [Хуснутдинова, 2006].
Автор трактует жилищную политику как систему мероприятий и мер различного характера: правового, административного и экономического характера, которые направлены на регулирования и преодоление недостатков свободного рынка жилья. Целью проведения этой политики называется обеспечение населения комфортным и доступным жильем, создание необходимой инфраструктуры для него при соблюдении физических, эстетических, экологических параметров окружающей среды и учете местных условий. При этом подчеркивается, что для эффективного проведения жилищной политики регулирование должно происходить на всех уровнях власти: государственном, региональном и местном. Автор приходит к выводу, что ситуация в жилищной сфере прямым образом влияет на другие важные системы города: социальную, средовую и экономическую, а жилищные проблемы наиболее эффективно решаются властью совместно с бизнесом и обществом [Хуснутдинова, 2006].