Материал: Экономика недвижимости. методические указания к выполнению лабораторных работ для студентов направления 38.03.01 «Экономика». Околелова Э.Ю., Шибаева М.А

Министерство науки и высшего образования Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

Воронежский государственный технический университет

Кафедра цифровой и отраслевой экономики

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

к выполнению лабораторных работ для студентов направления 38.03.01 «Экономика»

(профиль «Экономика предприятий и организаций») всех форм обучения

Воронеж 2022

ЛАБОРАТОРНАЯ РАБОТА №1 Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости

Задание №1.

Сопоставимый объект был придан за 1 000 000 д.е. и от оцениваемого объекта он имеет пять основных отличий:

уступает оцениваемому на 5%;

лучше оцениваемого на 7%;

лучше оцениваемого на 4%;

лучше оцениваемого на 2%;

уступает оцениваемому на 10%. Оценить объект, считая что:

а) отличия не имеют взаимного влияния.

Решение:

а) Если данные отличия не имеют взаимного влияния, то их абсолютные

значения составят: +50 000 - 70 000 - 40 000 - 20 000 + 100 000 = +20 000 д.е.

Следовательно, стоимость оцениваемого объекта можно оценить в 1 020 000 д.е.

Задание №2.

Объект оценки - коттедж. Сопоставимый объект был продан за 1000000 д.е. Сопоставимый объект имеет на 50 квадратных метров большую площадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади земельный участок.

Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие большего земельного участка дает поправку в 25% к стоимости объекта, наличие гаража 100 000 д.е., а каждый лишний квадратный метр площади соответствует поправке в 8000 д.е. Определить стоимость коттеджа.

Решение:

Корректировка на размер участка составляет 250 000 д.е. (+ 1 000 000 ·

0,25 = 250 000).

Корректировка на гараж составляет - 100 000 д.е.

Корректировка на площадь - 400 000 д.е. (- 8 000 · 50 = - 400 000). Суммарная корректировка составляет - 250 000 д.е. Следовательно, стоимость коттеджа можно оценить в 750 000 д.е.

Задание №3.

Расставить знаки корректировок («+» или «-» или «0») при оценке объекта (квартиры) сравнительным подходом:

а) объект оценки находится на 5 этаже 12-ти этажного дома. Объект сравнения № 1 на 10 этаже, объект сравнения № 2 на 1 этаже аналогичного дома;

б) объект оценки находится на расстоянии 10 минут ходьбы пешком от станции метро «М». Объект сравнения № 3 - на расстоянии 15 минут, а объект сравнения № 4 на расстоянии 6 минут ходьбы пешком от станции метро «М»;

3

в) объект оценки приватизирован. Объект сравнения № 5 является муниципальной собственностью, а объект № 6 получен в наследство, которое оформлено на собственника.

Решение.

а) № 1 - «+», № 2 - «+». б) № 3 - «+», № 4 - «-». в) № 5 - «+», № 6 - «0».

Задание № 4 Расставить знаки корректировок («+» или «-» или «0») при оценке объек-

та оценки (квартиры) сравнительным подходом:

а) объект оценки не приватизирован. Объект сравнения № 1 приватизирован, объект сравнения № 2 куплен в кредит и оформлен в виде залога за полученный кредит;

б) дата оценки объекта оценки 21 декабря текущего года. Инфляция строительной продукции составляет более 1 % в месяц. Данные по объекту сравнения № 3 используются по состоянию на 5 сентября текущего года;

в) на дату оценки на объекте оценки проведен ремонт. Объект сравнения

№4 находится в эксплуатации без ремонта около 3 лет, а на объекте сравнения

№5 за 3 месяца до даты оценки проведен ремонт с повышенным качеством и он после ремонта не эксплуатировался.

Решение.

а) № 1 - «-», № 2 - «-». б) № 3 - «+».

в) № 4 - «+», № 5 - «-».

Задание № 5 Определить стоимость земельного участка, если известно, что стоимость

земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости составляет 1200 тыс. д.е., а чистый операционный доход, получаемый от использования объектов недвижимости составляет 200 тыс. д.е. в год. Известны рыночные коэффициенты капитализации для недвижимости - 0,25 и для земельных участков - 0,10.

Решение.

С = Сз + Сн

Сз = С - ЧОДн/Rн

Сз = 1200000 - 200000/0,25 = 1200000 - 800000 = 400000 д.е.

Задание №6 Определите стоимость земельного участка в составе данного объекта не-

движимости, если известны следующие данные.

Цена продажи единого объекта недвижимости составляет 85 000 д.е. Информация об аналогичных продажах единых объектов представлена в таблице .

4

Решение:

1.Определяем долю стоимости земельного участка для каждого объекта-

аналога:

- для первого участка: 15 400 / 77 000 = 0,2;

- для второго: 15 600 / 78 000 = 0,2; - для третьего: 16 000 / 79 500 = 0,2.

2.Средняя доля земельного участка составляет 0,2.

3.Стоимость оцениваемого земельного участка: 85 000 · 0,2 = 17 000 д.е.

ЛАБОРАТОРНАЯ РАБОТА №2 Затратный подход к оценке недвижимости

Задание 1 Требуется определить остаточную восстановительную стоимость здания

(метод сравнительной единицы). Исходные данные:- площадь здания – 3000 м2, здание построено 15 лет назад, предполагаемый срок жизни – 60 лет.

Практика строительных организаций показывает, что удельные затраты на строительство такого нового здания составляет 15000 д.е. за м 2 .

Решение:

1.Затраты на строительство аналогичного нового здания равны:

3000*15000 = 45000000 д.е.

2.Физический износ равен:(15 лет: 60 лет)*45000000 д.е. = 11250000 д.е. Остальных видов износа оценщик не обнаружил.

3.Восстановительная стоимость офисного здания равна:

45000000-11250000=33750000 д.е.

Задание 2 Требуется определить стоимость фундамента оцениваемого здания (по-

элементный метод) имея следующие данные:

-площадь оцениваемого здания – 3000 м2;

-площадь объекта – аналога - 2500 м2,

-восстановительная стоимость аналога – 600000 д.е.,

-затраты на фундамент – 4%

Решение:

Стоимость фундамента равна: 6000000*4%*(3000:2500)=288000 д.е.

Аналогично определяются затраты по другим элементам здания, а затем суммируются.

5