Материал: Экономика недвижимости. методические указания к выполнению лабораторных работ для студентов направления 38.03.01 «Экономика». Околелова Э.Ю., Шибаева М.А
Задание 3 Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный воз-
раст улучшения здания по результатам продажи, если стоимость продажи всего объекта 750000 д.е., стоимость земли 170000 д.е., а стоимость восстановления
740000 д.е.
Решение:
1. Определим стоимость восстановления здания Сзд :
Сзд = 740000 д.е. (стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа) – 580000 д.е. (стоимость здания = стоимость продажи объекта – стоимость земли)=160000 д.е.
2.К зд = Сзд / С восст = 160000/74000= 0,216
3.Эффективный возраст =Кзд*Тэк=0,216*120 лет = 25,9 лет.
Задание 4 Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Сто-
имость воспроизводства данного дома 800 д.е., его эффективный возраст – 12 лет, стоимость земельного участка – 175 д.е. При принятии решения учитывалось, что недавно был продан аналогичный объект за 900 д.е., а затраты на возведение такого же объекта 890 д.е. Проведенная оценка земельного участка земельного участка составила 132 д.е. Определить ориентировочную цену продажи дачного участка, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравнительных дачных участках, одинаков.
Решение:
1.Определим уровень физического износа методом сравнения продаж.
С фи=890-(900-132)=22 д.е.
2.Вычислим уровень физического износа объекта – аналога.
УФ1=122/790*100=15,44%;
3.Определим износ объекта оценки, учитывая, что эффективный возраст объект оценки и аналога один и тот же:
Сфио=15,44*800/100=123,52 д.е.
4. Рассчитаем ориентировочную цену продажи объекта оценки, для чего из стоимости воспроизводства объекта оценщик вычтем стоимость износа и прибавим стоимость земельного участка объекта оценки:
С=800-123,52+175=851,48 д.е.
ЛАБОРАТОРНАЯ РАБОТА №3 Доходный подход к оценке недвижимости
Задание 1 Определить текущую стоимость объекта недвижимости при ожидаемом
через 5 лет доходе 250 д.е. и норме доходности 20%.
Решение.
Текущая стоимость объекта недвижимости составит:
K=250/(1+0,2)5=100,47 д.е.
6
Текущая стоимость объекта недвижимости по годам составит: конец 1-го года 250/(1+0,2)1=208,33 д.е.; конец 2-го года 250/(1+0,2)2=173,61 д.е.; конец 3-го года 250/(1+0,2)3=144,68 д.е.; конец 4-го года 250/(1+0,2)4=120,56 д.е.; конец 5-го года 250/(1+0,2)5=100,47 д.е.;
Задание 2 Определить текущую стоимость объекта недвижимости при ожидаемом
через год доходе 120 д.е. и норме доходности 20%.
Решение.
Текущая стоимость объекта недвижимости составит:
К = (120/1+0,2)= 100 д.е.
При этом коэффициент капитализации (коэффициент Дисконта) равен:
1/(1+0,2) =0,8333.
Задание 3 Определить рыночную стоимость объекта, состоящего из сооружения,
расположенного на земельном участке, если известно, что соответствующая ему ставка дохода на инвестиции равна 10%. Расчет возмещения капитала ведется по аннуитетному методу. Рыночная стоимость сооружения – 540 д.е. Продолжительность экономической жизни сооружения - 40 лет Чистый операционный доход от эксплуатации объекта - 450 д.е.
Методика расчета.
Последовательность расчета методом техники остатка:
1.определить коэффициент капитализации для сооружения;
2.определить часть годового дохода, приходящуюся на сооружение путем умножения стоимости сооружения на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для сооружения);
3.определить сумму годового дохода от земли путем вычитания из общей величины годового дохода суммы дохода от сооружения;
4.определить стоимость земельного участка путем деления приходящегося на него дохода на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для земли).
5.определить рыночную стоимость объекта путем сложения рыночной стоимости сооружения и рыночной стоимости земельного участка
Решение.
1.Определим коэффициент капитализации для сооружения с учетом срока эксплуатации сооружения в течение 40 лет:
Кзд = r + Kв = r + 1/n, где:
Кзд - коэффициент капитализации для сооружения; r - ставка дохода;
Кв - ставка возмещения (возврата) капитала; n - срок эксплуатации сооружения.
Ставка возмещения (возврата) капитала = 1/n=1/40 =0,025=2,5%.
7
Коэффициент капитализации для сооружения = 10% + 2,5% = 12,5%.
2.Определим часть дохода, относящуюся к сооружению: ЧОД зд = Сзд * Кзд, где
ЧОД зд - чистый операционный доход, относящийся к сооружению; Сзд - стоимость сооружения; Кзд - коэффициент капитализации для сооружения.
ЧОД зд = 540 000 * 0,125 = 67 500 д.е.
3.Определим часть дохода, относящегося к земельному участку: ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд, где ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;
ЧОДобщ - общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижи-
мости; ЧОДзд – доход, относящийся к зданию.
ЧОД зем = 450 000 – 67 500 = 382 500 д.е.
4.Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:
Сзем = ЧОДзем/Кзем, где Сзем – стоимость земли; ЧОДзем – доход от земли;
Кзем – коэффициент капитализации для земли.
Как ограниченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по ставке дохода на инвестиции. То есть коэффициент капитализации земли Кзем = 0,10.
Сзем = 382 500/0,10 = 3 825 000 д.е.
5.Определить рыночную стоимость объекта:
Соб = Сзд + Сзем, где:
Соб - рыночная стоимость объекта; Сзд – рыночная стоимость сооружения; Сзем – рыночная стоимость земли.
Соб = 3 825 000 + 540 000 = 4 365 000 д.е.
Задание 4 Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуа-
тационных расходов на арендатора за 30 000 д.елей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%. Определить стоимость земельного участка.
Решение.
Формула расчета стоимости земельного участка, методом капитализации земельной ренты выглядит следующим образом:
Сзем. = Рента за год / Коэффициент капитализации
8
Сзем.= 30 000 / 12% = 250 000 д.е.
Задание 5 Определите стоимость предприятия (бизнеса) в постпрогнозный период,
используя модель Гордона, если известны следующие исходные данные: Денежный поток в первый год постпрогнозного периода – 3750 д.е. Ставка дисконта – 28 %.
Долгосрочные темпы роста денежного потока – 3%.
Решение.
В соответствии с моделью Гордона стоимость предприятия в постпрогнозный год определяется по формуле:
Vост = Дпост / (R – g),
где Vост —стоимость компании в постпрогнозный период;
Дпост — денежный поток в первый год постпрогнозного периода; g — долгосрочные темпы роста денежного потока;
R — ставка дисконтирования. Vост = 3750 (0,28 – 0,03) = 15 000
Стоимость предприятия в постпрогнозный период составляет 15000 д.е.
ЛАБОРАТОРНАЯ РАБОТА №4 Кредитные инструменты рынка недвижимости
Задание 1 Какую сумму должна иметь семья в наличии, чтобы получить жильё пу-
тем вступления в жилищный накопительный кооператив, если первоначальный взнос составляет от 30 до 50% от необходимой суммы стоимости жилья, а квартира стоит 1 200 000 д.е.
Решение.
Если взнос составит 30 % от стоимости квартиры:
1 200 000 × 0,3 = 360 000 д.е;
Если взнос составит 50 % от стоимости квартиры:
1 200 000 × 0,5= 600 000 д.е.
Ответ: 360 000 д.е; 600 000 д.е.
Задание 2 Какую сумму должен будет отдать клиент страховой компании, если та
берет 1,5% от суммы кредита за каждый оставшийся год, если клиент взял 800000 д.е. на 4 года?
Решение.
Можно воспользоваться формулой
Sn = So(1 + 0,01p×n ) - 0,5 (0,01p × So (n – 1)),
Найдем, какая сумма будет через 4 года вместе со страховыми взносами
Sn = 800 000(1 + 0,01×1,5×4 ) - 0,5 (0,01 ×1,5 × 800 000×3)=830 000,
Найдем, какую сумму отдаст клиент страховой компании за 4 года: 830 000 – 800 000 = 30 000 д.е.
9
Задание 3 Клиент хочет купить квартиру, стоимость которой 1 300 000 д.е. Эту квар-
тиру одобрил банк. Независимый оценщик может определить её рыночную стоимость, которая будет оплачиваться от той, которую определил продавец. Допустим, оценщик оценил её в 100 000 д.е. Банк предоставляет ипотечный кредит 70% от оценочной стоимости квартиры. Сколько всего заплатит клиент банку через 10 и 15 лет под 16 % годовых, равномерно погашая кредит с уплатой процентов на остаток задолженности?
Решение.
Используем формулу Sn = So(1 + 0,01pn ) - 0,5 (0,01p × So (n – 1)),
10 лет:
S = 700 000 (1 + 0,01×16 × 10) - 0,5 (0,01×16 × 700 000 ×9) = 1 316 000 д.е; 15 лет:
S = 700 000 (1 + 0,01×16 × 15) - 0,5 (0,01×16 × 700 000 ×14) = 1 596 000 д.е.
Ответ: через 10 лет клиент заплатит банку 1 316 000 д.е; через 15 лет –
1 596 000 д.е.
Задание 4 Банк начисляет 12% годовых, и внесенная сумма равна 100 000 д.е. Какая
сумма будет на счете клиента банка через 5 лет:
а) при начислении банком простых процентов; б) при начислении банком сложных процентов?
Решение.
При простом процентном росте через 5 лет сумма составит (1 + 0,01×12×5)×100 000 = 160 000 д.е, а при сложном процентом росте
сумма составит
(1 + 0,01×12)5×100 000 = 196 941 д.е. Ответ: а) 160 000 д.е; б) 196 941 д.е.
ЛАБОРАТОРНАЯ РАБОТА №5 Экономика землепользования
Тестовые задания
1.Земельный налог в РФ поступает в а) (+) муниципальный бюджет;
б) - субъекта РФ и муниципальный бюджет; в) – РФ.
2.К функциям опосредованного управления земельными ресурсами от-
носится:
а) - осуществление разграничения государственной собственности на землю;
б) (+) создание законодательной и нормативной основы рационального землепользования;
10