Байкальский государственный университет
Эволюция институтов ипотечного кредитования
Н.Ю. Ковалевская
г. Иркутск, Российская Федерация
Аннотация
В статье рассматриваются возможности поиска таких форм жилищного финансирования, которые в наибольшей степени соответствуют текущей общественной потребности. Анализируются этапы эволюции двух основных систем рынка ипотечного кредитования: ссудно-сберегательного и ипотечного банка. Рассматриваются исторические аспекты развития кредитных обществ и строительных сберегательных касс для жилищного строительства; этапы переноса, или, как принято их называть в литературе, «трансплантации» институтов из страны происхождения в другие страны. В связи с этим в исследованиях используются термины «страна-донор» и «страна-реципиент» финансового института, принятые в научной литературе, и отражающие сущность процесса переноса (трансплантации) института. Рассматривается схема эволюции двух основных систем ипотечных институтов; выявляются критерии и этапы развития институтов в различных странах.
Определяется влияние среды на эволюцию институтов, обусловленное как различными начальными условиями внедрения института, так и общественными и социально-экономическими условиями в странах, выбирающих определенную модель ипотечного института. Оцениваются возможность и попытки развития немецкой модели стройсберкасс по сравнению с классической американской ипотечной моделью. Анализируются возможности развития той или иной формы в современных условиях в зависимости от критериев различия финансовых институтов и условий их деятельности.
Ключевые слова. Жилищное финансирование, ипотечное кредитование, стройсберкассы, история финансовых институтов, сбережения, инвестиции.
Abstract
The evolution of mortgage lending institutions
N.Yu. Kovalevskaya.Baikal State University, Irkutsk, the Russian Federation. The present article describes opportunities for seeking the forms of housing finance, which closely conform to the current needs of the society. The author analyses evolutionary developments of the two main mortgage lending systems, provided either by savings-and-loans banks or by mortgage credit banks. Historical development of loan associations and thrift institutions for housing construction is also in focus of the study. It explores the stages of transferring or, that is also called in literature, "transplantation" of the institutions from the country of origin to other countries. As a consequence of that, the modern studies contain such terms as "donor country" and "recipient country" of the financial institution, which reflect the nature of the transferring (transplantation) process. The evolution scheme of the two main mortgage institutions is considered. Criteria and stages of the institutions' development in different countries are identified and described in the text. The author also analyses the impact of environment on the institutions' development, which are dependent on different initial conditions of the institute implementation as well as on social and socio-economic conditions existing in the countries, which choose a certain model of mortgage institutions. The author evaluates the opportunity and attempts to develop the German construction thrift institution model in comparison to classic American mortgage model. The opportunities for developing different forms of mortgage lending in the modern context are under review in the article. They will depend on criteria of difference that financial institutions present as well on conditions of their activity.
Keywords. Housing finance, mortgage lending, construction thrift institutions, savings institutions, history of financial institutions, savings, investment.
Введение
Проблема формирования финансовой системы, наиболее адекватно отражающей потребности общества, существует с момента возникновения финансовых институтов. Одной из таких актуальных во все периоды развития общества проблем является обеспечение потребности в жилищном финансировании. В настоящее время, несмотря на развитие возможностей финансирования жилищного комплекса, экономическая ситуация не позволяет обеспечить существующую потребность в привлечении средств. Это подтверждается сравнением размеров платежеспособного спроса населения и объемами предложения на рынке жилья и предложением, сложившемся на рынке кредитных ресурсов.
Для значительной части населения приобретение жилья остается самой насущной необходимостью и первоочередной потребностью. Все это отражается как на развитии форм жилищного финансирования, так и на поведении потребителей услуг финансового сектора экономики, проявляясь в трансформации подходов к накоплению, сбережению и инвестициям. Среди исследователей встречается мнение, что традиционное представление о равновесном тождестве инвестиций и сбережений с позиции макроэкономического подхода может быть признано уже «несколько устаревшим» и при анализе состояния отдельных национальных экономик является скорее исключением, чем правилом [1]. В итоге это влияет на формирование институциональных моделей и форм инвестирования, особенно, если речь идет об инвестициях в реальный сектор.
Трансформация форм и направлений инвестирования предполагает расширение использования залоговых форм инвестирования и долгосрочного кредитования (например, ссуды, выдаваемые под залог недвижимости). Наряду с уже существующими системами поддержки приобретения населением жилья, в России могут быть использованы и другие возможности системы жилищного финансирования, исторически эффективно себя зарекомендовавшие в других странах. В частности, может быть интересен опыт использования успешно зарекомендовавшей себя во многих странах системы стройсберкасс, позволяющей группам населения с низким достатком участвовать в системе жилищных накоплений. Переход к системе стройсберкасс неоднократно рассматривался и применительно к российским условиям, однако по разным причинам этот процесс был заморожен или признавался в существующих условиях нецелесообразным, однако заслуживающим внимание как предварительный этап к более широкому развитию системы ипотечного кредитования.
Схема эволюции современных систем ипотечных институтов
История развития передовых рыночных систем ипотечного кредита базируется на эволюции двух специализированных институтов рынка ипотечного кредитования, составляющих не менее 80 % активных операций: взаимного ссудно-сберегательного банка и ипотечного банка. До 80-х гг. ХХ в. они доминировали на рынке ипотечных кредитов в большинстве стран.
Институт ссудно-сберегательного банка объединяет такие институциональные формы, как: американская ссудно-сберегательная ассоциация (ССА), английское строительное общество (СО), немецкая ссудно-сберегательная касса (ССК), общества взаимного кредитования (ОВК). Наиболее известным из них является немецкий институт стройсберкасс (Bausparkassen). В свою очередь, институт ипотечного кредитования включает в себя европейские ипотечные банки, институты вторичного рынка ипотечного кредитования, наиболее распространенные в США и других англоязычных странах. Эти различные формы представляют собой этапы эволюции перечисленных институтов.
Критерий различия институтов между собой состоит в источнике финансирования долгосрочных кредитов. Пассивные операции института ссудно-сберегательного банка заключаются в привлечении краткосрочных депозитов на рынке денег. Ипотечный банк -- это институт рынка капитала. Одно из наиболее существенных различий между этими институтами заключается в распределении функций и рисков между участниками процессов кредитования, обеспечиваемых посредством этих институтов. При реализации свойственных институтам функций эти различия проявляются следующим образом.
Эффективность финансового посредничества этих институтов исследователи оценивают по степени снижения ими трансакционных издержек [2; 3]. Оценка проводилась посредством измерения разницы между ставками по ипотечным кредитам и ставками по государственным облигациям с сопоставимым сроком погашения для ряда западноевропейских стран. В результате оказалось, что в странах с развитой рыночной экономикой институт рынка капиталов (долгосрочных обязательств) более эффективен, чем институт рынка денег (краткосрочных депозитов).
Росту эффективности институтов способствует увеличение их специализации и распределения ролей и рисков, одновременно с усложнением их структуры по мере эволюции институтов [3]. Институт ипотечного банка основан на большей специализации и степени распределения финансовых рисков между его участниками, чем институт ссудно-сберегательного банка, благодаря чему институт рынка капитала способен поддерживать большие обороты на кредитном рынке. Увеличение объемов обмена позволяет обеспечивать ипотечное кредитование с меньшими трансакционными издержками на единицу займа, поэтому эволюция ипотечных институтов с ростом объемов обмена заключается в постепенной замене ссудно-сберегательных банков ипотечными банками. С начала 1990-х гг. самой развитой системой, основанной на наиболее эффективных институтах вторичного рынка, являлась американская модель ипотечного кредитования [4].
Несмотря на эффективность ипотечных институтов, сформировавшихся в экономически развитых странах, не следует говорить об их идентичности, поскольку в разных странах под влиянием местной внешней среды продолжали развиваться оригинальные институты. Однако на практике выделяют лишь две группы стран, имеющих принципиальные институциональные различия, при этом в рамках каждой группы институты обладают значительным сходством [там же].
В настоящее время среди множества национальных систем рыночных ипотечных институтов выделяют две наиболее распространенные системы: англо-американскую и франко-германскую. Их основные отличия заключаются в доминирующем источнике финансирования кредитов и структуре форм институтов. Данная классификация аналогична классификации институциональной организации рынка капитала в западных экономиках [3]. Основу функционирования англо-американской системы ипотечного кредитования, наиболее развитой именно в США, образует развитый рынок ценных бумаг как источник средств для предоставления ипотечных кредитов. При такой организации процесса кредитования происходит взаимодействие первичного и вторичного рынков ипотечного кредита, т.е. присутствуют элементы и ссудно-сберегательного, и ипотечного банков. Наличие множества внешних инвесторов, вкладывающих средства в ценные бумаги этих институтов, приводит к «размыванию» права собственности.
Корпоративный контроль осуществляется также при помощи рынка ценных бумаг: неэффективные компании подлежат поглощению более конкурентоспособными. В странах, близких к этой системе (Великобритания, Ирландия, Австралия и некоторые страны Южной Африки и Латинской Америки), институциональная организация ипотечного кредитования развивается по американской модели.
Основное отличие франко-германской системы от американской заключается в принципиально ином функционировании. Хотя в ее структуру также входят ссудно-сберегательные и ипотечные банки, они принадлежат более крупным универсальным банкам. Дочерние банки служат дополнительными источниками финансирования ипотечных кредитов. Головные компании ориентируются в основном на рынок «коротких денег» (депозитов), поэтому в условиях межбанковского долгосрочного кредитования вторичный рынок ценных бумаг не играет значимой роли. Такая форма институтов жилищного рынка характерна для Германии, Франции, Австрии, Италии, скандинавских стран, а также Чехии, Словакии, Венгрии, Латвии и Словении.
Таким образом, в процессе эволюции в мире произошло выделение двух групп стран с близкими системами ипотечных институтов. Трансплантация (перенос) ипотечных институтов стала доминирующим процессом в их распространении, что привело к идентичности ипотечных институтов в различных странах, имеющих различные исходные условия. Подтверждается это, во-первых, созданием или внедрением ипотечных институтов в других странах, аналогичных тем, которые получили развитие в стране происхождения. стройсберкасса ипотечный банк кредитный
Другим подтверждением переноса институциональных форм является сравнение процессов самостоятельного возникновения и трансплантации ипотечных институтов. В этом случае распространению институтов предшествует наличие таких экономических проблем в странах-реципиентах, которые в странах, где эти институты возникли, уже решены: например, регулирование кредитных рынков, генерация инноваций, отбор наиболее эффективных форм и инструментов существования кредитных институтов. В этом процессе те страны, чьи институты более эффективны, будут лидировать по темпам экономического роста [5].
В-третьих, можно выявить идентичность перенесенных и исходных институтов в стране-реципиенте и стране-доноре, которая проявляется в унитарном наборе норм и одинаковых принципах действия их экономических механизмов. Д. Норт показывает, что по мере развития общества автаркия ослабевает, и одним из результатов этого развития является копирование экономических институтов, существующих в странах с более успешными экономиками [там же]. Следствием этого является снижение издержек передачи информации по сравнению с издержками переселения и заимствование способов решения сходных проблем в разных странах, позволяющих ускорить процессы выработки таких решений, что подробно рассмотрено и доказано в исследованиях [2-4].
Актуальность этой позиции, высказанной в 2001 г. В.М. Полтеровичем, мы наблюдаем в условиях кризиса 2020 г., который экономисты уже назвали «кризисом деглобализации» Пандемия COVID-19 усиливает деглобализацию // Финам. URL:https://www.finam.ru/analysis/ forecasts/pandemiya-covid-19-usilivaet-deglobalizaciyu-20200702-130013/.. Таким образом, самостоятельное развитие государств ведет скорее к возникновению разнородных, или неодинаковых институтов. Идентичность институтов является следствием их заимствования у другой страны. Это подтверждается существованием в настоящее время двух систем институтов ипотечного кредитования -- англо-американской и франко-германской, отражающих две ветви самостоятельного развития институтов. Первоначальное возникновение ипотечных институтов в этих странах относится к одинаковому периоду -- концу XVIII в.