Статья: Эволюция институтов ипотечного кредитования

По мере роста спроса на услуги строительных обществ и развития рынка капитала возросли требования к эффективности поддержки возросших объемов обмена кредитными ресурсами. После начального снижения произошел относительный рост среднего времени ожидания кредита в строительном обществе по сравнению с общерыночным, что привело к росту трансакционных издержек и снижению количества новых участников строительных обществ. Это привело к переходу на следующий этап развития -- к серийному (serial) строительному обществу, для которого было характерно фиксированное начальное количество пайщиков (вкладчиков). Теперь стал возможен периодический выпуск новых серий паев до погашения предыдущей серии. Стало допустимым привлечение вкладов от сторонних участников, которые также должны были стать заемщиками в будущем. Главное отличие от предыдущей формы института и преимущество новой формы заключалось в том, что обмен капиталом между группами (сериями) вкладчиков позволила сократить время ожидания кредита для предыдущих серий пайщиков и ускорить изъятие паев участников, не желающих брать кредит, без ликвидации общества. С развитием рынка капитала до стадии, когда снова происходит очередное относительное увеличение времени ожидания кредита в серийном обществе, институт ссудно-сберегательного банка трансформируется его в перманентного (permanent) финансового посредника. Происходит полная отмена запрета на привлечение паев и выдачу кредитам лицам, не являющимся участниками общества. Теперь те участники, которые заинтересованы только в сбережении накоплений, не обязаны впоследствии брать кредит, а заемщики, в свою очередь, не принуждаются к внесению вкладов, претендуя на предоставление кредита, что позволило максимально сократить время ожидания кредита на покупку жилья и увеличить объемы кредитования. Под влиянием эволюции рынка капитала общество взаимного кредитования преобразуется в ссудно-сберегательный банк, специализирующийся на выдаче ипотечных кредитов.

Ипотечный банк как финансовый институт прошел также три основных этапа в своем развитии, включая объединение заемщиков, объединение кредиторов и объединение посредников (институт вторичного рынка). Стимулом к развитию в этом случае выступают предпочтения инвесторов, выбирающих рисковые активы. Развитие ипотечного банка исторически связано с тремя странами-донорами, поскольку институциональные формы ипотечного банка последовательно появились в Германии, Франции и Америке, и позже были заимствованы другими государствами.

Первоначально институт ипотечного банка, развивавшийся в Германии и, частично, на территории Польши (Силезия), не являлся непосредственным кредитором и эмитентом, но предоставлял коллективную гарантию по обязательству своего участника, снижая этим риск инвестора. Впоследствии, на втором этапе развития, получила распространение произошедшая во Франции трансформация формы взаимной компании в открытую корпорацию. При этом, введенные инновации, увеличивающие степень диверсификации риска, связаны с изменением состава участников и формой продажи долгового обязательства заемщика на рынке капитала. Во-первых, ипотечный банк становится посредническим объединением кредиторов-участников акционерного капитала. Во-вторых, ликвидируется прямое обеспечение ценной бумаги индивидуальным залогом. Теперь облигация -- это обязательство ипотечного банка, обеспеченное всеми закладными заемщиков, получившими кредит в банке. Институт становится кредитором, эмитентом и гарантом облигаций. Разделение процессов привлечения кредитных ресурсов и их распределения ведет к значительному возрастанию кредитного риска и риска дефолта банка. В результате этого социальные меры борьбы с неплатежеспособностью заемщика заменяются на экономические: введение регистра обеспечения, преимущественное право инвесторов, обеспечение покрытия долга, минимальные резервы.

Возникновение института вторичного рынка в США относится к третьему этапу развития института ипотечного банка. Институт вторичного рынка, являясь открытой корпорацией, представляет собой объединение посредников. Новый институт передает функции предоставления и обслуживания займа институтам первичного рынка, сохраняя при этом остальные функции и риски, присущие институту ипотечного банка [2-5]. Институт вторичного рынка покупает ипотечные кредиты у банков, привлекая средства путем выпуска особых ценных бумаг. До возникновения в 1971 г. в США секьюритизации, институты вторичного рынка держали приобретенные ипотечные активы на собственном балансе.

Секьюритизация представляет собой процесс объединения приобретенных однотипных долговых обязательств в пул и продажи долей этого пула в форме ценных бумаг. В отсутствии прямого обязательства эмитента перед инвестором, представляющего существенное изменение правил продажи ценной бумаги, и заключается основное отличие третьего этапа развития института ипотечного банка.

Ипотечная ценная бумага (mortgage backed secirities) в этом случае выступает не в роли обязательства заемщика (закладной лист) и не в роли обязательства компании (облигация), а как обязательство пула заемщиков. Это позволяет считать институт вторичного рынка объединением посредников, предлагающим инвесторам такие масштабы сделок и возможности сочетания риска и доходности, которые превосходят по аналогичным параметрам конкурирующие инструменты рынка капитала. В этом случае гарантии по ипотечным ценным бумагам предоставляет не выпустивший институт, а третья сторона, например, страховая компания, государство или банк-поручитель.

Сравнение основных этапов развития ссудно-сберегательных и ипотечных банков позволяет говорить об идентичности трансплантированных ипотечных институтов и общих схемах их эволюции в ряде стран. Но поскольку полное совпадение институтов в различных странах невозможно, а кроме того, после заимствования происходит приспособление института к местным условиям стран-реципиентов, в результате этого процесса институциональные нормы приобретают некоторые национальные вариации и особенности функционирования. Например, институт ссудно-сберегательного банка в Великобритании более широко использует межрегиональную филиальную сеть перераспределения капитала, тогда как американские ссудно-сберегательные ассоциации более активно работают на рынке ценных бумаг, а немецкие стройсберкассы для сокращения времени ожидания кредита прибегают к привлечению государственных субсидий. В то же время считается, что переход большинства европейских ипотечных банков к форме института вторичного рынка, возможно, искусственно сдерживается недостаточным объемом рынка в рамках отдельных государств [3; 4].

Поэтому исследователи предполагают [2], что положительный эффект трансплантации институтов проявляется, как минимум, в следующих аспектах. Во-первых, происходит отбор наиболее эффективных форм институтов, способствующих экономическому росту, а во-вторых, ускорение институционального развития приводит к экономии затрат времени, труда и капитала на создание институтов, и сокращению риска потери капитала, поскольку происходит перенесение уже «испытанной» на примере других стран формы функционирования института. В то же время отмечается [2-4], что процесс оценки темпов роста рынка или затрат труда или капитала при перенесении институтов затруднен и может быть оценен только опосредованно, по косвенным результатам их функционирования и внедрению на рынок новых финансовых инструментов. В.М. Полтерович выделяет две стратегии переноса («трансплантации») институтов из исходной страны в другие страны. Во-первых, стратегию «выращивания», предполагающую постепенное развитие института в стране-реципиенте и прохождение им тех же этапов, которые свойственны исходным условиям формирования института, и, во-вторых, «шоковую» стратегию, для которой характерны пропуск стадий формирования и развития институтов и ускоренная адаптация института к условиям страны-реципиента [2]. Однако, по мнению эксперта, использование «шоковой» стратегии чаще оказывается неудачным, а стратегия «выращивания» оказывается тем успешнее, чем больше сходства в условиях среды функционирования институтов и меньше затраты на формирование и выбор других институциональных форм.

Влияние среды на эволюцию институтов

Различные начальные условия в странах-донорах и странах-реципиентах приводили к «естественному» отбору появляющихся инноваций, направленных на жилищное финансирование. Одним из таких направлений является развитие строительных обществ, которое впоследствии трансформировалось по двум типам: строительно-сберегательные кооперативы (Bauspargenossenschaften) и строительно-сберегательные кассы (Bausparkassen), отличия и характеристики которых сведены в таблицу.

Характеристики сберегательных институтов*

Составлено по: [2; 3; 5].

Считается, что первые строительные общества появились в Англии, однако наибольшее развитие и распространение они получили в Германии и Австрии. В основу деятельности строительного общества положен принцип, предполагающий заключение договора с участником на внесение вклада, составляющего определенную долю от стоимости квартиры, которую предполагает приобрести этот участник.

На недостающую долю стоимости ему предоставляется кредит из общей суммы средств, накопленных всеми участниками общества. Если всем обратившимся за кредитом накопленных средств общества не хватает, то кредит предоставляется в порядке очередности. Приобретенная таким образом квартира является залогом возврата кредита, но не переходит в собственность заемщика до полного погашения кредита. Договором могут быть установлены различные варианты как схем накопления, так и погашения долга в зависимости от доходов участника, но преимущественно выплата кредита производится аннуитетными платежами. В договоре также должны быть предусмотрены возможные изменения доходов участника (вкладчика), а также инфляционные ожидания. Существенным условием является то, что кооператив может выдавать кредиты только за счет сумм, формирующихся за счет накопления вкладов своих членов, но не имеет права привлекать для этих целей сторонние кредитные ресурсы (ссуды).

Пик развития ссудно-сберегательных кооперативов, которые заложили основу для развития массовой ипотеки, исследователи относят к концу XVIII -- началу XIX в. [4; 5]. Именно этот институт дал толчок процессу эволюции финансирования жилья. Строительные кооперативы разделяются на ликвидируемые, серийные и непрерывные кооперативы [4].

Различия между этими типами организаций заключаются в разных вариантах времени вступления в общество, моментами и условиями ликвидации общества, количеством одномоментно вступивших членов, вариантами обмена капиталами между участниками общества и условиями предоставления ссуд участникам. Стройс- беркассы (Bausparkassen) наиболее близки по всем перечисленным параметрам к непрерывным кооперативам, однако, в отличие от них, стройсберкассы заключают договоры по кредитам и депозитам под процентные ставки, величина которых как правило, ниже рыночных (для кооперативов действует, как правило, нулевая ставка).

Преимуществом участия в стройсберкассах является возможность получения льгот от государства, например, в виде премий на сбережения. Еще одним преимуществом стройсберкасс по сравнению с кооперативами является возможность выхода из общества, изъяв не только свой вклад, но и причитающуюся на этот вклад премию, а также возможность не пользоваться своим правом (которое в кооперативах переходит в обязанность) на получение кредита. Такой подход к функционированию стройсберкасс стимулирует долгосрочные сбережения участников общества. Кроме того, некоторые стройсберкассы могут устанавливать своим членам требуемые объемы сбережений, до достижения которого кредиты выдаются по рыночным ставкам, а также привлекать для выдачи кредитов своим членам сторонние источники кредитных ресурсов. Еще одним отличием от кооператива является необходимость создания резервных фондов (Mindenstenreserven) для снижения рисков, аналогично банковским институтам, которая закреплена в ряде стран, например, в Австрии и Германии.

При переносе институтов следует учитывать возможность институционального конфликта при различии условий в стране-доноре и стране внедрения института и попытках пропустить определенный этап в развитии института. Примером этого могут служить неудачные попытки внедрения американской формы вторичного рынка ипотечного кредита, оказавшегося невостребованным, как, например, в Финляндии (1995 г.), Польше (1993 г.), России (1996 г.) [2; 3].

Аналогичная ситуация сложилась в России с внедрением института стройсберкасс, который, несмотря на неоднократные попытки принятия закона о стройсберкассах в нескольких редакциях, так и не был принят и введен в действие, хотя эти попытки продолжались с 1996 по 2014 гг..