Эволюция качества жилья в переходной экономике России
1.Жилищный фонд Москвы в 2000 году
Москва - столица Российской Федерации, один из крупнейших городов мира. Она обладает развитой многоотраслевой структурой. Здесь сформирован сложный научно-производственный и социально-культурный комплекс, сочетающий в себе разнообразные отрасли производственной и непроизводственной сферы. Продукция промышленности Москвы составляет 5,6%, инвестиции в основной капитал 16,2%, розничный товарооборот 28,7% от общероссийского уровня.
Москва - лидер среди городов страны по темпам реформирования хозяйственной деятельности и перехода экономики к рыночным отношениям. Такое положение Москве удалось занять благодаря развитой инфраструктуре, богатой недвижимости, высокому культурному, интеллектуальному и управленческому потенциалу. Эти преимущества столичного положения позволили Москве стать крупнейшим финансовым центром и крупнейшей новостройкой страны.
По административно-территориальному делению Москва включает в себя 125 муниципальных районов в 10 административных округах, занимающих 1079,9 км2 (108 тыс. га). 26% занимает территория жилых кварталов, 8,6% - общественной застройки, 16,2% - производственной застройки, 21,9% - природные и озелененные территории и водные поверхности, 15,6% - улично-дорожные и транспортной сети (рис. 1).
По состоянию на 1.01.2000 г. численность постоянного населения Москвы, по данным Госкомстата, составила 8 537 тыс. человек, что заметно превышает население столиц других европейских стран (табл. 1). Однако, если проводить сравнение в реальных границах сплошной урбанизированной застройки крупнейших столиц мира (Большой Париж, Большой Лондон, Большой Мехико, Большой Токио), то Москва по этому показателю едва ли войдет в первую десятку.
Районы весьма неравномерны по численности, плотности населения и плотности жилой застройки. Плотность населения в них варьирует от 1,3 - 2,2 тыс. (в только еще застраиваемых районах) до 152,7 тыс. человек в на 1 км2 территории. Плотность населения Москвы в расчете на 1 км2 территории, вопреки классической урбанистической модели убывания ее по мере удаления от центра города, напротив, возрастает к периферии. Это связано с тем, что спальные районы массовой жилой застройки расположены как раз в периферийных, ранее свободных районах города.
Средняя плотность населения составляет 8,52 тыс. чел./кв. км, что выше Рима (1,86), Берлина (3,94), Лондона (4,37), но ниже Парижа (23,38).
Жилищный фонд также распределен между районами весьма неравномерно - от 19,5 тыс. м2 до 2962,7 тыс. м2 общей площади жилья. Плотность застройки меняется от 100 до 650 тыс. кв. м на кв. км территории района (рис. 2).
Обеспеченность населения жильем также весьма дифференцирована по районам - от 13,1 до 30,1 кв. м на человека (рис. 3). При том, что средний размер домохозяйства в Москве составляет 3,2 человека и сопоставим с европейским, среднее число комнат в квартире равно 2,2 (Париж - 2,4, Берлин - 3,4, Лондон - 4,0), а средняя площадь квартиры составляет 53 кв. м (Париж - 56, Вена - 68, Берлин - 70, Рим - 85). В результате средняя обеспеченность жильем в Москве составляет 21,4 кв. м на человека, что значительно меньше Парижа (28), Берлина (33), Рима (34,5) и Вены (36,4).
По состоянию на начало 2000 года жилищный фонд Москвы состоял из 3 459 891 квартиры в 38 949 строениях общей площадью 181,2 млн кв. м, в том числе жилой - 114,3 млн. кв. м.
В подавляющем большинстве своем жилищный фонд Москвы составляют средне- и высокоэтажные многоквартирные дома. Односемейные и сблокированные (до 4 квартир) дома составляют около 17% от общего числа строений, но в них проживает всего полпроцента семей. Немногим более 20% домов имеют до 5 этажей, около 28% - 6-9 этажей, 48,5% - 10-22 этажа, около 1% - 22-33 этажа (рис. 4).
Распределение квартир по числу комнат составляет: однокомнатных - 21,3%, двухкомнатных - 46,1%, трехкомнатных - 28,5%, четырехкомнатных и более - 3,0% (рис. 5).
В Москве сохранились (в историческом центре) дома дореволюционной застройки - 2% жилого фонда в квадратных метрах общей площади (рис. 6). При этом, территория Москвы с 1917 года увеличилась в 16 раз. По 3,4% составляет площадь довоенной застройки (1918-1945 гг.) и первых послевоенных лет (до 1955 г.). Основную долю в жилом фонде составляют постройки 1956-1965 гг. (23%), 1966-1975 гг. (29%) и 1976-1985 гг. (21%) и последующих лет (около 19%).
Около 5% жилого фонда имеет неудовлетворительное техническое состояние (инженерные коммуникации и оборудование), 30% - удовлетворительное, и лишь состояние 65% оценивается, как хорошее. По степени износа строений к ветхим и подлежащим немедленному сносу относятся 2%, износ более 60% имеют 12%, 40-60% - 20%, до 20% - 20%.
В начале рыночных реформ, в 1990-1993 гг., западные специалисты-жилищники (хаузинг) при составлении гедонистических пространственно-параметрических ценовых моделей Москвы включали в них такие экзотические параметры, как «доля дней с вывозкой мусора, подачей воды» и т.п. /1-3/. За 10 лет Москва разительно изменилась, привела себя в порядок, похорошела. Сегодня вполне уместно включить в модели другую «экзотику» по образцу Вены: «расстояние до ресторана, магазина с англоговорящим персоналом» /4/.
Москва активно строится и реконструируется. Ежегодный ввод жилья составляет 3,3-3,8 млн кв. м. Из них около 400 тыс. кв. м - т.н. коммунальное жилье, предназначенное для бесплатного распределения среди некоторых категорий населения (военнослужащие, в том числе демобилизованные, инвалиды, а также лица, более 20 лет назад включенные в очередь на улучшение жилищных условий до социальных норм). Еще 1,3-1,6 млн строится для переселения жильцов из ветхих домов, подлежащих сносу при реконструкции территорий (в основном это 5-этажные панельные дома строительства 1960-70-х гг. со сроком службы 25-30 лет). Наконец, 1,5-2,2 млн кв. м жилья продается на свободном рынке.
2. Развитие жилищного фонда Москвы
рыночный столица жилищный фонд
Застройка г. Москвы, как и любого мегаполиса, формировалась под воздействием исторически складывающихся факторов, преобладающих градостроительных концепций, существующих материально-технических возможностей. В сложившемся к сегодняшнему дню жилищном фонде Москвы можно четко выделить застройки трех этапов, каждому из которых характерны как общность, так и индивидуальность архитектурного и технологического облика:
* дореволюционный этап (до 1917 г.);
* социалистический этап (1930-1990 г.г.);
* современный (рыночно-ориентированный) этап.
При характеристике жилфонда в данном разделе в основу классификации этапов и периодов мы положили конструктивно-технологические особенности строящихся жилых зданий.
Дореволюционная застройка сохранилась в существенном объеме на территории современного центра. В застройке этого этапа легко определяются характерные для своего времени небольшие особняки (реконструированные позднее в малоквартирные дома или нежилые здания), а также многоквартирные дома примерно двух классов: дорогие, престижные доходные дома и дешевые доходные дома. Архитектурно они могут диаметрально отличаться (в многоквартирных домах наиболее поздний и интересный стиль - конструктивизм благополучного периода начала двадцатого века), но конструктивно похожи: фундаменты ленточные - от деревянных до бутовых (18-19 век) и кирпичных (19-20 век), стены - бутовые или кирпичные, перекрытия - деревянные. Этажность частных особняков - 2-4, многоквартирных домов - до 6-8.
Все они пережили, как правило, несколько капитальных ремонтов и реконструкций, первые из которых проводились еще до революции. Это усиление грунта (как известно, центр Москвы ощутимо проваливается), усиление фундаментов и несущих конструкций, последовательное проведение новых коммуникаций, присоединение наружных, и даже внутренних лифтовых шахт, замена кровли, перепланировка под коммунальные квартиры в социалистическое время и т.д. Тем не менее, значительная часть из них классифицируется как ветхие строения по степени износа и техническому состоянию.
На этапе социалистической застройки с достаточной архитектурной и конструктивной колоритностью выделяется ряд периодов. Это периоды «сталинского домостроения» (1930 - 1960 г.г), 1-й («хрущевский») период индустриального домостроения (1961-1970 г.г) и 2-й («брежневский») период индустриального домостроения (1970 - 1990 г.г).
В «сталинской» застройке легко выделяются малоэтажные дома индивидуальных проектов, плавно продолжающие застройку центральных улиц в «псевдодореволюционном» стиле. Несколько дальше от центра, за пределами Садового кольца, расположены крупногабаритные многоквартирные дома в стиле «советский ампир» (венцом которых являются знаменитые «сталинские высотки»). И, наконец, рабочие районы и окраины Москвы того периода застраивались дешевыми стандартными кирпичными трех, пяти и девятиэтажные домами с высокими потолками и огромными коммунальными квартирами (до 11-комнатных и более, с одной кухней и санузлом).
Основной стройматериал этой застройки - кирпич, но широко применялись и шлакоблоки. Конструктивно эти дома отличается от дореволюционных монолитной заливкой ленточных фундаментов, развивались технологии столбчатых, а позднее - свайных фундаментов. Наряду с деревянными, применялись фрагментарные и полные железобетонные перекрытия по металлическим балкам и т.д. Конструкция высоток вообще уникальна, имеет сложную систему металлических и железобетонных усиливающих элементов, что само собой является отдельной темой для изучения.
Периоды индустриального домостроения не требуют особых эпитетов. Вслед за итальянскими, французскими городами жилищный фонд Москвы стремительно пополнялся стандартными, серийных проектов кирпичными и относительно дешевыми, технологичными и быстрыми в постройке сборно-железобетонными многоэтажными домами. Для этих целей специально появлялись целые домостроительные комбинаты (ДСК), существующие и по настоящее время. Это была настоящая революция в качестве жизни населения - массовое переселение из коммунальных квартир и бараков в отдельные благоустроенные квартиры.
1-й период индустриального домостроения начался с выпуска пятиэтажных домов из несущих железобетонных панелей, составляющих наружные и межквартирные стены, с безбалочными железобетонными перекрытиями.
Далее сборно-железобетонная технология разделилась на «панельную» и «блочную», однако с повышением этажности сначала до 9-12, затем до 17 этажей (2-й период индустриального домостроения), блочная технология постепенно морально устарела из-за необходимости соблюдения жестких пространственных габаритов и была снята с производства.
Панельная же технология продолжала подвергаться творческому поиску оптимальных и дешевых решений: усложнился железобетонный каркас, стержнями пространственной жесткости конструкции стали служить не только сантехнические кабины, но и лифтовые шахты, несущая функция наружных ограждающих панелей стала минимальной, вплоть до использования их как навесных панелей.
В панельном домостроении используются панели двух типов - железобетонные и керамзитобетонные. Железобетонные панели для наружных стен толщиной около 300 мм трехслойные: бетон - утеплитель - бетон. Прослойка-утеплитель может быть из разного материала. Высокопрочные трехслойные керамзитобетонные панели с внутренним слоем полистирола изготовляются толщиной 340-350 мм и по своим тепловым характеристикам соответствуют кирпичной стене толщиной 90 см. Внутренние панели - железобетонные толщиной 140 и 180 мм, перегородки - 80 мм (эти цифры действительны почти для всех выпускаемых сегодня серий), перекрытия - железобетонные.
Одно из достоинств панельных домов - минимальные сроки строительства. Проходит чуть больше полугода, и на месте пустыря появляется целый жилой комплекс. Другой плюс - относительная дешевизна жилья. В настоящее время еще не разработана ни одна другая технология, которая могла бы на равных соперничать с индустриальным методом изготовления комплектующих и возведения многоэтажных домов.
Минусов у панелей гораздо больше, чем плюсов. Там, где сегодня идет массовая застройка, ситуация немного лучше. Во-первых, появляются новые серии. Во-вторых, технология строительства позволяет по-разному собирать панели, в результате дома одной серии непохожи друг на друга, появляются дома-гибриды, собранные из панелей разных серий. К тому же варьируется этажность и цветовая гамма новостроек. Существенным минусом всех современных типовых новостроек являются низкое качество строительства (кривые стены, потолки, плохое качество заделки швов между панелями). Из-за несоблюдения строительных требований в типовых домах плохая тепло- и звукоизоляция. Планировки в серийных домах тоже оставляют желать лучшего, причем возможности перепланировки крайне ограничены.
Одновременно со сборно-панельным, продолжало развиваться кирпичное домостроения того времени. Одними из первых удачных серийных проектов были 9-этажные кирпичные многосекционные дома с толщиной стен 510 мм, перегородками из гипсобетонных панелей и многопустотными панелями в качестве межэтажных перекрытий. Среди типовых кирпичных домов самыми качественными, построенными в Москве в период 70-х - 80-х годов, следует признать кирпичные одноподъездные дома, так называемые башни. Они даже получили имена, в отличие от сочетаний букв и цифр, обозначающих серии панельных домов - Смирновская, Тишинская, Москворецкая, башня Вулыха. Внешне очень похожи (построены из кирпича песочного цвета, на фасаде большие лоджии, во многом сходны и их технические характеристики). Отличаются они друг от друга разной этажностью (12 или 14 этажей) и планировкой квартир.