Наибольшие отличия между монолитными домами повышенной комфортности и элитными в дальнейшем будут иметь место не по конструктивным особенностям, а по объемно-планировочным решениям, подразумевающим большую или меньшую возможность обеспечения свободной внутриквартирной планировки, внутридомовой общественной инфраструктуры и сервиса.
В сегменте элитного жилья периода 90-х застройщиками осваивается новая технологическая ниша - реконструкция старых престижных особняков делового центра Москвы, ранее отданных под коммунальное жилье и административные здания.
Вот основные характеристики элитного жилья 90-х годов. Это 3-12 этажные кирпичные реконструированные или монолитно-каркасные дома. Квартиры с высотой потолков 3-3,5 м.
Однокомнатные квартиры: общие площади 54-59 кв. м, среднее значение составило 56,7 кв. м. Жилые площади от 21 до 32,4 кв. м со средним значением 26,8 кв. м, соотношение нежилой и жилой площадей - 1,11.
Двухкомнатные квартиры: общие площади 56-87 кв. м, среднее значение составило 73,3 кв. м. Жилые площади от 31 до 47 кв. м со средним значением 34,7 кв. м, соотношение нежилой и жилой площадей - 0,96.
Трехкомнатрые и четырехкомнатные квартиры: общие площади в пределах 84-111 и 105-128 кв. м, средние значения составили 98,5 и 117,6 кв. м соответственно. Средние значения жилых площадей этих квартир 61,8 и 76,3 кв. м. Соотношения нежилой и жилой площадей - 0,59 и 0,54.
Пятикомнатные квартиры имели общие площади в пределах 106-147 кв. м (среднее значение - 128,8 кв. м), жилые площади от 64 до 104,4 кв. м (среднее значение составило 87,1 кв. м). Солтношение нежилой и жилой площадей составило 0,46.
Кухни от 10 кв. м до совмещенной кухни-столовой площадью 27 кв. м.
Доля таких квартир на рынке составляет около 3,4%.
Сравнительные характеристики жилья периода 90-х представлены на рис.16-18.
3.5 Характеристики жилья в Москве сегодня
С 1995 г. серийные проекты сборно-панельных домов подверглись модернизации на предмет соответствия новым строительным стандартам, а заодно и улучшению наружного архитектурного облика, планировок и некоторых конструктивных решений для удовлетворения требований рынка. После модернизации базовые серии, о характеристиках которых было сказано выше, с 1999 г. полностью сняты с производства (последние дома достраивались в 2000 г.).
Кроме знакомых уже типов 17-22-этажных панельных башен и многосекционных домов-великанов появились новые проекты низкоэтажных (от 4 до 7 этажей) домов. Особенная нарядность и уютность такого жилья делает его украшением районов массовой застройки.
Новый серийный проект каркасно-кирпичного многосекционного дома также относятся к числу удачных разработок. Оригинальный внешний облик домов этой серии напоминает здания, возведенные по индивидуальному проекту. В домах - от двух до девяти этажей. Первый этаж - нежилой, верхний, мансардный этаж, отдан под двухуровневые квартиры.
Основным достоинством массового жилья сегодня можно считать увеличенные площади квартир с потолками высотой до 2,7 м. Диапазон общих площадей однокомнатных квартир - от 35,7 кв.м до 81,5 кв.м, жилых площадей - 14,3-35,4 кв.м, а средние значения этих параметров составляют 51,1 кв.м и 22,2 кв.м, соответственно. Соотношение нежилой и жилой площадей составило 1,31.
Двухкомнатные квартиры имеют следующие параметры: общие площади колеблются от 51,3 кв.м до 103,4 кв.м, среднее значение составляет 68,6 кв.м. Жилые площади находятся в диапазоне от 30,3 кв.м до 67,9 кв.м при среднем значении 39,9 кв.м. Соотношение нежилой и жилой площадей двухкомнатных квартир составило 0,72.
Особенно впечатляют размеры трехкомнатных и четырехкомнатных квартир современного массового жилья: общие площади находятся в пределах 76-121 кв.м и 104-143 кв.м, соответственно. Средние значения жилых площадей этих квартир составляют 55,7 кв.м и 76 кв.м. Такие размеры трех- и четырехкомнатных квартир показали соотношение нежилых и жилых площадей 0,68 и 0,53, соответственно.
Диапазон площадей кухонь составляет 7,9-15,7 кв.м, но в среднем кухни достаточно просторные - 12-13 кв.м.
С 2001 г. модернизированные серии по обороту занимают наибольшую долю - около 23,4% предложения первичного рынка и около 9% - вторичного.
Оценить современное комфортное и элитное жилье в полном объеме принятой номенклатуры параметров, скорее всего, невозможно. Как правило, на рынке предлагается только гарантированный метраж общей площади. Тем не менее, имеющаяся статистика по квартирам этих классов вторичного рынка, а также некоторые детализированные проекты, позволяют понять особенности развития строящегося сегодня жилья повышенной комфортности и элитного жилья.
Вот конструктивные параметры жилья повышенной комфортности. Однокомнатные квартиры имеют диапазон общих площадей от 35,8 кв.м до 74,8 кв.м в студиях. Жилые площади - от 17,3 кв.м до 37 кв.м. Соотношение нежилой и жилой площадей - 1,47.
Двухкомнатные квартиры имеют от 59 кв.м до 150 кв.м общей площади, жилая площадь варьирует в пределах 30,8-70,7 кв.м. Соотношение нежилой и жилой площадей составляет 0,8.
Общие площади трехкомнатных квартир имеют огромный размах - от 65,5 кв.м до 205 кв.м. Жилые площади изменяются от 43,2 кв.м до 82,1 кв.м. Соотношение осредненных нежилой и жилой площадей - 0,73.
У четырехкомнатных квартир общие площади находятся в пределах 116-260 кв.м. жилые - 71,5-95,6 кв.м. При средних значениях этих параметров 137,1 кв.м и 82,2 кв.м, соответственно, соотношение нежилой и жилой площадей составляет 0,67.
Площади кухонь таких квартир также варьируют в широких пределах - от 8,3 кв.м до 19,3 кв.м. но среднее значение лежит в пределах 14 кв.м.
В большинстве своем современное элитное жилье имеет следующие параметры.
Однокомнатные квартиры или квартиры-студии общей площадью от 50 кв.м до 96 кв.м. Площади спальных зон - 34-38,2 кв.м.
Двухкомнатные квартиры общей площадью от 62 кв.м до 110 кв.м, жилые (подразумеваем - спальные) площади в пределах 31-47,5 кв.м. Соотношение осредненных нежилой и жилой площадей 1,01.
Общие площади трехкомнатных квартир от 87 кв.м до 128 кв.м, жилые площади составляют от 51 кв.м до 95,2 кв.м. Соотношение осредненных нежилой и жилой площадей равно 0,8.
Для четырех- и пятикомнатных квартир диапазоны общих площадей составляют 105-220 кв.м и 107-280 кв.м, соответственно, жилых площадей, соответственно, 68,5-98,7 кв.м и 73-134 кв.м. Соотношения осредненных нежилых и жилых площадей таких квартир 0,66 и 0,61, соответственно.
Кухни, просторней чем 29-метровая кухня-столовая, пока в элитных квартирах не встречалось.
На рис. 19-21 дана сравнительная оценка основных параметров современного жилья. Здесь отмечается заметное нарушение ставшей привычной для нас логики пропорционального увеличения площадей при рассмотрении жилья более высокой категории. Причины этого кроются в следующем.
Еще в дорыночный период жилье, особенно массовое, проектировалось с учетом действующих социальным норм обеспечения площадью в расчете на одного человека. С ростом нормированных значений жилых площадей, с коэффициентом пропорциональности в пределах 0,5-0,7 увеличивались общие площади квартир. Такая закономерность наблюдалась также для комфортных и элитных квартир. Если говорить о нормах этих категорий жилья, то они значительно превышали массовое жилье.
Современный застройщик комфортабельного и элитного жилья индивидуальных проектов продает общую площадь. Но у покупателя высокого уровня достатка сформировалась новая (традиционная в таких условиях на западе) идеология проектирования для себя жилья.
Воспитанный на социалистической практике предоставления квартиры с числом комнат, на одну меньше, чем количество членов семьи, покупатель общей площади в квартире свободной планировки проектирует себе жилье по западному стандарту.
Одинокий молодой бизнесмен с удовольствие поселится в просторной однокомнатной квартире-студии. Молодые супруги скорее всего выберут двухкомнатную (односпальную) квартиру, семье с одним ребенком потребуется, самое меньшее, трехкомнатная (двуспальная) квартира и т.д. Кроме определенного таким образом рационального метража жилой площади, количество, функциональное назначение и площадь прочих помещений квартиры находятся в зависимости от уровня фантазии, потребности и финансовых возможностей покупателя. Именно эти факторы нарушают логику однообразного до сегодняшнего дня статистического ряда: там, где по метражу общей площади мы ожидали увидеть, например, четырехкомнатную квартиру, на самом деле обнаруживается одно-двухкомнатные «апартаменты».
Еще пять лет назад было особо престижно иметь огромные по площади квартиры. Сейчас ситуация изменилась. Хотя на рынке и встречаются квартиры общей площадью около 480 кв.м, покупателей, готовых выложить большие деньги за лишние метры, сегодня стало меньше. Верхний (из пользующихся устойчивым спросом на рынке) предел общей площади элитной квартиры, например, заметно снизился и едва достигает 300 кв.м.
Вот почему приходится констатировать имеющуюся картину при анализе характеристик строящегося сегодня жилья.
На рис. 19-21 представлены характеристики современного жилья, а в табл. 3 обобщены основные требования, номенклатура и степень выполнения выполнение которых определяют класс современного жилья по уровню потребительских качеств.
4.Эволюция стандартов качества жилья в Москве
4.1 Массовое жилье
рыночный столица жилищный фонд
Напомним, что массовое жилье, вплоть до рыночного периода домостроения, было ориентировано на удовлетворение жилищных нужд населения с учетом минимальных социальных норм предоставления бесплатного жилья. С повышением этих норм, а также для повышения конкурентоспособности в период рыночной экономики, пропорционально росли конструктивные параметры массового жилья.
На рис. 22-24 представлена эволюция параметров общей площади массового жилья с 1950 года и по настоящее время. Вплоть до 90-х годов, когда полноценного рынка жилья, как такового, еще было, а государство бережно относилось к каждому квадратному метру социального жилья, общие площади одно-трехкомнатных квартир не спешили увеличиваться. Однако, легализация и развитие рынка жилья послужила толчком к появлению повышенного спроса на дополнительные метры площади жилья. В этот период, удовлетворяя потребности рынка, площади квартир стремительно пошли вверх и к сегодняшнему дню общие площади одно-трехкомнатных превышают начальный уровень на 60-70%, а у недавно появившихся четырехкомнатных квартир успели подрасти на 29%.
Если раньше простая семья мечтала получить какое угодно, но отдельное жилье, то сегодня массовый потребитель имеет возможность выбирать себе жилье, соотнося его потребительские свойства с собственными финансовыми возможностями.
Вот один из примеров популярного сегодня дома массовой застройки.
Ограждающие конструкции 16-22 этажного дома из панелей с улучшенной теплоизоляцией (за счет прослойки утеплителя специальной пленкой). Окна - пластиковые однокамерные стеклопакеты отечественного производства.
Планировочное решение включает одно-четырехкомнатные квартиры. Просторные прихожие с гипсокартонными перегородками делают возможной частичную перепланировку прилегающих комнат. Преобразились однокомнатные квартиры: их общий метраж увеличился до 43,6 кв. м, гостиные стали больше (20 кв. м), в них появился эркер, в коридорах - темная комната. Двух- трехкомнатные квартиры за счет новшеств (эркеров, пятиугольных комнат, дополнительных кладовок) стали куда более привлекательными. Заслуживают похвалы четырехкомнатные квартиры: там самая просторная комната в квартире - 24-метровая гостиная, 14-метровая кухня, два санузла, темная комната и небольшая лоджия.
Дом оборудован пассажирским и грузовым лифтом. Шахта естественной вытяжной вентиляции и тепло-водокомуникаций проходит через кабины 1-2 санузлов.
Кухни просторные, оборудованы экологичными и безопасными электроплитами.
Благодаря тому, что все межквартирные конструкции - шахты лифтов, лестничные марши, мусоропровод - выделены в отдельный блок, шумы не проникают в квартиры. Естественная вытяжка проходит через вентблоки в санузле и на кухне
Коммунальные услуги включают в себя централизованное тепло- и водоснабжение, как холодное, так и горячее, от городской сети.
Информационные коммуникации включают коллективную систему телевидения эфирного приема сигнала от ретранслятора, радио- и телефонную сеть.
По желанию жильцов достаточно просто устанавливается система домофона.
До ближайшего гаражного кооператива или открытой охраняемой стоянки 5-15 минут пешком. Свободная от детской площадки неогороженная придомовая территория занята индивидуальными металлическими тентами для автомобилей типа «ракушка».
До ближайшего продуктового магазина 10-15 минут ходьбы. Прочие элементы инфраструктуры доступны с использованием транспорта.
Дому присуща архитектурная "индивидуальность" - фасад отделан плиткой под облицовочный кирпич и легко узнаваем.