В общей сложности, по отношению к аналогичным (по числу комнат) квартирам массовой категории, в «сталинских» домах общие площади увеличились в среднем на 22-41%, жилые площади - на 13-25%, а площади кухонь - на 34-75%.
Достаточно много вариантов квартир имели планировки с двумя балконами. Внутренняя отделка квартир более качественного исполнения и включала паркетное покрытие, потолки с элементами декоративной лепнины и т.д. Материалом для внешней отделки «сталинских» домов обычно была плитка под блоки из искусственного или натурального камня.
Комфортабельные дома «сталинского» периода и сейчас пользуются хорошим спросом и составляют около 12% на современном рынке жилья.
Жилье элитной категории периода 50-60-х годов прошлого столетия представляло собой точечную застройку и наиболее полно представлено так называемыми «сталинскими высотками». Это действительно монументальные кирпичные сооружения до 32 этажей высотой, имеющие форму ступенчатой пирамиды и заканчивающиеся многогранным коническим шпилем. За несколько лет были построены всего 7 таких домов, и только 2 из них - как жилые. Но в эти годы и позже строились 6-12-этажные дома аналогичного качества - вдоль правительственных улиц и магистралей, набережных вблизи Кремля и т.п.
Планировочные решения квартир в этих домах предусматривали просторные холлы и прихожие, многочисленные помещения служебного назначения (темные кладовые).
При жилых площадях однокомнатных квартир 17,0-21,2 кв. м общие площади составляли порядка 50 кв. м, при этом соотношение нежилой и жилой площадей для таких квартир являлось максимальным в этот период и составило 1,42.
Величина жилой площади двухкомнатных квартир составила 27-47 кв. м, что при средней величине общей площади 60,3 кв. м показало соотношение нежилой и жилой площадей в среднем 0,82.
Трех-, четырех- и пятикомнатные квартиры по площадям незначительно превышают аналогичные квартиры в комфортабельных «сталинских» домах, но вот по сравнению с массовым жильем их показатели выросли в среднем на 52-63%.
Встречались кухни как малогабаритные (около 8 кв. м), так и совмещенные кухни-столовые площадью 29 кв. м. В среднем же, по сравнению с массовым жильем, кухни в элитных домах были просторней более чем в 2 раза. Многокомнатные квартиры были оборудованы даже двумя санузлами.
Для этого класса жилья не принято говорить о социальных нормах, оно предоставлялось с превышением этих норм и имело явные признаки функционального зонирования помещений (холлы, спальни, гостиные, рабочие кабинеты и т.д.).
Характерными отличиями этих домов были высокое качество строительства, богатство внутренней отделки квартир и мест общего пользования (вестибюлей, лестничных пролетов и т.д.), чаще в сего мраморными плитами, деревянными панелями или роскошной лепниной, а также отделки фасада домов, которая изобиловала архитектурным разнообразием декоративных карнизов, порталов и т.д.
На рис. 7-9 дана сравнительная оценка жилья различных классов периода 1950-1964 годов по общим, жилым площадям и соотношениям нежилой и жилой площадей.
3.2 Характеристики жилья строительства 1965-1979 годов
С 1965 года и, практически до конца 70-х годов в Москве велось интенсивное строительство массовых 5-9-12-этажных жилых домов новых строительных серий. Широкое распространение получили пяти-девятиэтажные панельные дома. Эти дома одного семейства по комплектующим и конструктивному исполнению и по внешнему виду практически идентичны (за исключением этажности), но существенно отличались по планировочным решениям.
При высоте потолков 2,64 м они имели по-прежнему маленькие кухни (от 5 до 7,5 кв. м). Существенным достоинством квартир в этих домах было наличие встроенных шкафов и антресолей, вторых балконов и лоджий.
Новые 9-этажные многосекционные кирпичные дома можно выделить как один из первых удачных серийных проектов массовой застройки 1965-70-х годов. Даже по-прежнему маленькие (менее 6 кв. м) кухни делали квартиры в этих домах привлекательными, так как предусмотренные в них встроенный шкаф и темная комната заметно увеличивали полезную жилую площадь.
Табл.3 подробней освещает параметры жилья этого периода. Общая площадь однокомнатных квартир около 31 кв. м, жилая площадь этих квартир составила 15,8-24,8 кв. м, в среднем около 18 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей составило 0,71.
Двухкомнатные квартиры: общие площади в диапазоне от 33,8 до 49,7 кв. м, причем среднее значение ближе к верхней границе диапазона и составляет 42,2 кв. м; диапазон жилых площадей - 21,3-35,1 кв. м со средним значением 27,7 кв. м; принятое для сравнения соотношение площадей нежилой и жилой площадей - 0,53.
Трехкомнатные квартиры: диапазон общих и жилых площадей 49,1-64,1 и 33,6-47,3 кв. м соответственно, средние значения этих площадей - 57,3 и 39,2 кв. м, соотношение нежилой и жилой площадей равно 0,46.
Кухни в домах этих серий были по-прежнему очень маленькими - от 5,2 до 9,7 кв. м, причем, среднее значение этого параметра лежит у нижней границы диапазона.
На современном рынке жилья Москвы доля таких квартир составляет 8,4% и их привлекательность для покупателя заключается в низких ценах.
Сегмент жилья повышенной комфортности в жилищном строительстве Москвы получил толчок в своем развитии с появлением в 70-х кирпичных домов-башен, ставших типовыми вплоть до середины 80-х годов. Они даже получили имена, в отличие от сочетаний букв и цифр, обозначающих серии панельных домов - Смирновская, Тишинская и другие. Планировки этих домов предусматривают несколько вариантов одно-, двух- и трехкомнатных квартир со следующими параметрами:
общие площади в среднем 40,4, 50,8 и 68,7 кв. м соответственно;
жилые площади в среднем около 20, 31 и 46 кв. м соответственно;
соотношения нежилой и жилой площадей также соответственно составляют 1,0, 0,65 и 0,48.
Кроме того, большие лоджии и кухни (в среднем - 10, а в некоторых квартирах - до 13 кв. м), высокое качество отделки, удачное расположение делают квартиры в этих домах настолько привлекательными, что они могут конкурировать с более поздним жильем. Например, однокомнатная квартира (если дом удачно расположен) может стоить столько же, сколько новая двухкомнатная в типовой новостройке. Вот почему доля таких квартир на рынке достаточно мала - всего 2,3%.
В элитном домостроении Москвы этого периода новой тенденций, пожалуй, можно считать практику индивидуальной планировки квартиры по желанию ее потенциального владельца. Шикарные квартиры в кирпичных домах на центральных магистралях и престижных районах города с налаженной инфраструктурой предназначались для проживания высокопоставленных работников ЦК КПСС и Совмина СССР. Общие площади отдельных двух-четырехкомнатных квартир заметно увеличились и составляли от 104 до 150 кв. м. По своим планировочным решениям встречались квартиры с гостиными круглой формы, разнесенным расположением спален, высота потолков в них могла превышать этот показатель в других квартирах дома и т.д.
Сейчас такие квартиры редко встречаются на рынке, их доля не превышает 0,2%.
На рис. 10-12 дана сравнительная оценка жилья различных классов периода 1965-1979 годов по общим, жилым площадям и соотношениям нежилой и жилой площадей.
3.3 Характеристики жилья строительства 1980-1989 годов
Семидесятые-восьмидесятые годы прошлого века недаром в истории нашей страны называли «периодом застоя». В жилищном строительстве это проявились в полной мере.
В массовом жилье, строившемся в период 1980-1989 годов, преобладали по-прежнему 12-17-этажные дома, а также начали строиться 16-22-этажные башни сборно-панельных конструкций, улучшенных серий: несколько увеличились площади кухонь, стали более просторными коридоры, встроенные шкафы и антресоли. В связи с техническими ограничениям на газификацию, дома свыше 10 этажей оснащались электроплитами, и к настоящему времени доля квартир с газовыми плитами снизилась до 57%.
Высота потолков жилых помещений в этих домах стандартная - 2,64 м.
При средней общей площади однокомнатных квартир 35,2 кв. м и жилой 19,1 кв. м встречались такие квартиры, у которых жилая площадь составляла всего 14,7 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей - 0,84.
У двухкомнатных квартир значения общих площадей лежали в пределах 38,3-53,4 кв. м, у трехкомнатных - от 60,6 до 78,5 кв. м. Средние значения общих площадей составляли 47,8 кв. м и 65,8 кв. м. Жилые площади этих квартир составляли в среднем 29,1 и 43,2 кв. м, а соотношение нежилой и жилой площадей - 0,64 и 0,52 соответственно.
В сегменте жилья повышенной комфортности и элитного жилья этого периода ничего яркого не появилось. Кирпич по-прежнему оставался традиционным строительным материалом для жилья данного класса. Фрагментарные застройки известными уже «цековскими домами» комфортабельной периферии города получили названия «царских сел».Несколько богаче стала выглядеть гамма планировочных решений - появились варианты двухуровневой планировки квартир, уже в комфортабельных квартирах от трех комнат появились два санузла, заметно выросли площади этих квартир, но не только за счет более просторных кухонь.
Суммарная доля этого жилья на рынке до недавнего времени составляла 2,5%.
На рис. 13-15 представлены общие и жилые площади жилья различных классов, которое строилось в Москве в 80-е годы, а также соотношение нежилых и жилых площадей квартир этого периода.
3.4 Характеристики жилья строительства 1990-1999 годов
В 90-х годах прошлого столетия начали формироваться современные стандарты комфортности жилья. Проектно-планировочные параметры в условиях функционирования рынка приближались к некоторому рациональному уровню.
В массовом жилье это по-прежнему панельные многосекционные 16-22 дома и дома-башни, строящиеся по типовым проектам, исключающим возможность индивидуальной перепланировки.
Однокомнатные квартиры оставались традиционно неудобными, с общими площадями в среднем 37,3 кв. м и колебанием жилых площадей от 14 до 21 кв. м. Некоторый прирост общих площадей обеспечили более просторные - от 8 кв. м до 10 кв. м кухни. Соотношение нежилой и жилой площадей однокомнатных квартир составило в таких проектах 0,97.
А вот двухкомнатные и трехкомнатные квартиры стали заметно привлекательней. Общие площади у них составляли 50,2-59,1 и 65,9-82,2 кв. м соответственно. В этих диапазонах средние значения общих площадей этих квартир равны 54,2 и 74,1 кв. м. Жилые площади увеличились в среднем до 31,8 и 45 кв. м. Соотношения нежилых и жилых площадей двухкомнатных и трехкомнатных квартир составили 0,7 и 0,65 соответственно.
Появились огромные для массового жилья, до 100,2 кв. м общей площади, четырехкомнатные квартиры. Жилые площади в них колебались от 49,3 до 67,1 кв. м, что в среднем составило 60 кв. м и показало соотношение нежилой и жилой площадей 0,51.
Общая планировка квартир тоже стала удачней - более просторные, до 11 кв. м, кухни, раздельный санузел, удобные лоджии.
Доля таких квартир на рынке жилья до недавнего времени составляла 5,7%.
А вот основные параметры жилья повышенной комфортности 90-х годов.
Это прежде всего 4-8-этажные кирпичные дома индивидуальных проектов, получившие на рынке название «современный кирпич». Квартиры самых разнообразных вариантов планировок, в том числе двухуровневые, многокомнатные, с потолками до 3 м.
Общие площади однокомнатных квартир - 37-64,5 кв. м, жилые площади довольно рациональны - от 18 кв. м до 26,4 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей этих квартир - 1,27.
Общие площади двухкомнатных квартир в среднем составили 66,8 кв. м, жилые - 32,6 кв. м, что показало известное соотношение площадей 1,05.
У трехкомнатных и четырехкомнатных квартир общие площади находились в пределах 72-118 и 96-140 кв. м, жилые площади - 40-58,2 и 59,1-81,8 кв. м соответственно. В среднем общая площадь таких квартир была равна 87,8 и 112,5 кв. м соответственно, что с учетом жилых площадей в среднем 52,1 и 67,3 кв. м показало соотношение нежилых и жилых площадей 0,69 для трехкомнатных квартир и 0,67 для четырехкомнатных квартир.
Кухни также варьировали от скромных, около 9 кв. м, до просторных в 15,1 кв. м.
Доля комфортабельных квартир постройки этого периода на рынке не велика - около 1,2%.
На этот период пришлось также становление в Москве наиболее прогрессивной в домостроении технологии - технологии монолитного домостроения. Новинка очень быстро была «раскручена» на рынке жилья и по праву была высоко оценена потребителем.
В квартирах, что располагаются в 5-30-этажных домах из монолита, теплее зимой и прохладнее летом. В более дорогих домах такой баланс достигается не только благодаря удачной современной технологии строительства, но и с помощью последних технических достижений: центральное кондиционирование, индивидуальный тепловой пункт и др., что является неотъемлемой частью элитных домов. Жилье повышенной комфортности строится без дополнительных дорогостоящих удобств и на первый взгляд отличается от квартиры в панельной многоэтажке только более удачной планировкой жилища. Но в современном монолитном доме возможна практически любая планировка, еще на стадии строительства можно предложить инвестору собственный проект планировки квартиры.