Процесс становления новых экономических отношений в России, развивающийся с начала 90-х годов (современный, рыночно-ориентированный этап домостроения), самым непосредственным образом определил направление дальнейшего развития домостроения и, прежде всего, застройки Москвы. Появление рынка жилья легализовало потенциального покупателя с его претензиями к качеству жилья, породило здоровую атмосферу конкуренции среди производителей жилья.
С 1995 г. начинается модернизация серийных панельных проектов, а заодно и улучшение наружного архитектурного облика, планировок и некоторых конструктивных решений для удовлетворения требований рынка. Базовые серии с 1999 г. полностью сняты с производства (последние дома достраивались в 2000 г). Теплоизоляция домов была улучшена за счет изменения конструкции стеновых панелей (применена специальная пленка для разделения слоя утеплителя) и окон (применяются современные стеклопакеты). Внешний облик этих домов приобрел "индивидуальность" - появились характерные эркеры, фасады отделаны плиткой под облицовочный кирпич.
Одновременно появились новые серии сборно-панельных домов, являющихся последним словом в домостроении этого типа. В результате доработки технологии появилась возможность применять в жилом домостроении конструкции с широким шагом (6,2 м против 3 м и 5 м), которые предназначены для строительства дошкольных и школьных зданий, где свои, специальные стандарты. В итоге дома этой серии низкоэтажны (от 4 до 7 этажей) и более комфортны для проживания. Наружные стены таких домов возводятся из керамзитобетонных панелей толщиной 400 и 500 мм. Внутренние стены, как и в других серийных домах, имеют толщину 140 мм.
Крупнопанельные жилые дома другой специфичной серии выделяются ажурной отделкой фасада и большими лоджиями; на верхних этажах лоджии прикрыты крышей-козырьком. В этих домах обеспечивается любой набор и любая планировка одно-четырехкомнатных квартир, в том числе и двухуровневых. Наружные стены домов этой серии выполнены из трехслойных (350 мм) керамзитобетонных панелей с внутренним утеплителем из пенополистирола, которые по своим характеристикам не уступают кирпичной стене толщиной 90 см.
Разработка новых серий сборно-панельных домов, по-видимому, будет сворачиваться, так как недавно появившееся у нас монолитно-каркасное строительство экономически эффективнее и еще более соответствуют современным запросам рынка.
Технология монолитно-каркасного строительства начала применяться в Москве с запозданием, лишь в середине 90-х годов.
Одними из первых известных «монолитных» домов, наружные ограждения которых выполнены из монолитного железобетона - стали дома, именуемые в городе «домами «Главболгарстроя».
Для районов новостроек архитекторы разработали специальные проекты экономных монолитов. В большинстве случаев это литые бетонные конструкции, где и стены и перегородки выполняются из бетонных смесей.
В этих домах ярко проявилась ошибка проектирования «раннего этапа развития» (несоответствие рыночным требованиям), а именно - вертикальная компонента несущего каркаса представлена монолитно-железобетонными межквартирными стенами и межкомнатными перегородками, что крайне затрудняет возможности перепланировки. В то же время прекрасно показало себя комплексное устройство наружных стен из пенобетонных блоков с прослойкой утеплителя, облицованных кирпичом.
В результате первых апробаций монолитных технологий бурное развитие приобрел конструктивный тип «монолитно-кирпичных домов», в котором вертикальные несущие обеспечены в основном монолитными колоннами, между которыми устраиваются кирпичные перегородки с любым вариантом планировки, а наружные стены представлены «сэндвичем» - пеноблок-утеплитель-кирпич.
По сравнению с этими и некоторыми другими монолитными домами раннего этапа развития, монолитно-кирпичные дома намного эргономичнее и комфортабельнее для обитателей.
По мнению специалистов, самый дорогой из монолитных собратьев - дом, полностью отлитый из бетона. Чтобы улучшить экологические характеристики по сути бетонной коробки, проектировщики в таких зданиях предусматривают кирпичные перегородки. Часто внутренние стены также выполняются из кирпича. Прослужить такое капитальное строение может не одному поколению жильцов.
Кирпич на современном этапе жилищного строительства продолжает оставаться самым популярным строительным материалом. К недостаткам можно отнести лишь тот факт, что для возведения кирпичного дома, по сравнению с панельными и монолитными, требуется намного больше времени. Но кирпичные дома в столице сегодня строятся редко и ориентированы на очень респектабельных клиентов. Это дома невысокой этажности, малоквартирные, построенные по индивидуальным проектам, да и то - внутри кирпичной стены, вероятнее всего, обнаружится слой утеплителя. Возводятся такие дома в основном в центральной, престижной части города и наилучшим образом вписываются в историческую застройку. Однако бывают подобные проекты и в старых районах среднего пояса, как правило, на выкупленных участках внутри жилых дворов.
Таким образом, подводя некоторые промежуточные итоги, следует отметить, что жилая застройка Москвы на сегодняшний день представляет формировавшийся на протяжении более века агломерат архитектурно, стилистически и конструктивно отличающихся жилых строений. Вместе с тем, жилая застройка Москвы, несмотря на ее колоритность, различия в градостроительных концепциях, характерных для своего времени, органически вписывается в архитектурный облик российской столицы и в сочетании с другими факторами подчеркивает ее своеобразие на фоне европейских «коллег».
3. Классификация жилья по потребительским свойствам и его характеристики в различные периоды после второй мировой войны
Для исследования эволюции стандартов качества жилья мы разделили жилой фонд Москвы на 3 категории в соответствии с уровнем потребительских свойств (комфортностью проживания).
Под комфортностью проживания мы понимаем такие характеристики жилья, которые непосредственно влияют на восприятие потребителя, оцениваются им при решении вопроса о покупке жилья и его цене.
Исходя из этих посылок, были выделены:
* массовое жилье (типовое сборно-железобетонное, кирпичное) - 85% в современном жилищном фонде;
* жилье повышенной комфортности (кирпичное, монолитно-каркасное индивидуальных проектов)- 13% в современном жилищном фонде;
* элитное жилье (кирпичное, монолитно-каркасное индивидуальных проектов) - 2% в современном жилищном фонде.
Характерной особенностью массового жилья, определяющей уровень его потребительских свойств, является следующее.
Массовое жилье строилось непосредственно по социальному заказу города, предприятий для своих работников и т.д. (даже на современном, рыночном этапе, часть новостроек выделяется на социальные программы) и являлось одним из обязательных элементов бесплатно-распределительной системы социалистического общества. Изначально оно ориентировано на удовлетворение жилищных нужд населения с учетом минимальных социальных норм предоставления жилой площади на человека.
Жилье повышенной комфортности, в отличие от массового жилья, в социалистический период существования Москвы было ориентировано на удовлетворение жилищных нужд достаточно узкой социальной прослойки населения - это всевозможные руководители среднего и высшего негосударственного уровня, представители нижних уровней государственной власти и партийные руководители городского уровня, видные деятели науки и искусства и т.д.
Другим фактором, оказавшим влияние на развитие сегмента жилья повышенной комфортности, можно считать необходимость поддержания имиджа Москвы как столицы лагеря мирового социализма. Комфортабельные квартиры в домах на центральных улицах и оживленных магистралях города, жилье, построенное разово специально для проживания иностранных гостей на время международных фестивалей и других мероприятий (типа «олимпийской деревни») были призваны «демонстрировать уровень благосостояния людей социалистической формации».
Кроме того, с появлением жилищно-кооперативного строительства и с развитием рынка жилья в Москве, претендовать на комфортное проживание стали и другие потребители жилья, имеющие для этого соответствующие материальные возможности.
В обществе любой экономической формации неизбежно выделяется особая часть этого общества - его элита, пользующаяся наивысшими производимыми материальными благами. В перечень таких благ входит и жилье соответствующего класса по уровню потребительских свойств - элитное жилье. В советские времена в Москве в таком жилье проживали видные государственные и политические деятели, представители высших эшелонов власти, выдающиеся деятели науки и искусства. С развитием рыночных отношений в России иметь в Москве элитное жилье могут позволить себе очень состоятельные люди.
Конструктивное исполнение в приведенной классификации выступает в роли дополнительного системообразующего фактора.
Далее рассмотрены соотношение характеристик жилья трех категорий комфортности в каждом из выделенных периодов строительства.
3.1 Характеристики комфортности жилья строительства 1950-1964 годов
В 50-60-х годах прошлого столетия массовое жилье было представлено кирпичными и панельными 5-ти этажными домами нескольких строительных серий, с одно-трехкомнатными (редко - 4-комнатными) квартирами.
Принятая в России классификация квартир по числу комнат (а не спален) отличается от европейской. Квартира в массовых стандартных домах включает в себя одну-три комнаты, кухню, санузел, коридор, балкон (лоджию). Комнаты относятся к жилой площади, остальные помещения - к нежилой (вспомогательной). Комнаты используются в однокомнатной квартире как помещение широкого назначения, в двух-трехкомнатных квартирах одна комната может использоваться как гостиная, остальные - как спальни. Кухня одновременно является столовой.
Квартиры в домах этих серий с потолками высотой от 2,48 до 2,59 м имели разные варианты планировок - с балконами и без них, с совмещенными и раздельными санузлами и т.д. Характеристики этих квартир (см. табл. 3) колеблются в незначительных пределах и стабильно низки.
Так, общие площади однокомнатных квартир, в зависимости от серии дома или варианта планировки квартир в домах одной серии, колебались от 28 до 32 кв. м, жилые площади - от 15,3 до 20,2 кв. м. Средние значения этих параметров, принятые нами для сравнения, составляли 30,1и 18,2 кв. м соответственно. Соотношение нежилой и жилой площадей этих квартир составляло 0,65.
Для двухкомнатных квартир величины общей площади варьировали от 40,4 до 46 кв. м со средним значением около 43 кв. м. Для жилой площади эти показатели составили 26,5, 31,6 и 28,6 кв. м, соответственно. Соотношение нежилой и жилой площадей двухкомнатных квартир составляло 0,5.
Общие и жилые площади трехкомнатных квартир колебались в пределах 54,6-61,4 и 39,7-47 кв. м со средними значениями 57,5 и 42,9 кв. м соответственно, а соотношение нежилой и жилой площадей составляло 0,34.
Коммунальные услуги в таких домах включали в себя, как правило, централизованное тепло- и водоснабжение, как холодное, так и горячее, от городской сети (хотя возможны варианты с автономным для каждой квартиры горячим водоснабжением от газовых водонагревательных колонок). В этих квартирах площадь кухонь была недопустимо мала (5,6-6,5 кв. м), причем драгоценная площадь скрадывалась примыкающими к ним вентиляционными и коммуникационными шахтами. Кухни были оборудованы стандартно газовыми плитами, мусоропровод мог отсутствовать, а если и был устроен в доме, то с загрузочным клапаном на межэтажной лестничной площадке.
Доля этого жилья на современном рынке Москвы составляет около 10%, но своего покупателя оно находит исключительно благодаря очень низким ценам.
Кирпичные 5-10-этажные дома «сталинского» периода домостроения (их строительство велось до 1960 года) по праву отнесены нами к жилью повышенной комфортности. Здесь к перечню помещений добавляется холл, кухня-столовая. Даже современного массового жильца возбуждает изобилие пространства квартир в этих домах с высокими (до 3,2 м) потолками и просторными помещениями.
Действительно, общие площади однокомнатных квартир могли колебаться от 26 до 46 кв. м, жилые площади - от 18 до 24 кв. м, их средние значения составляют 36,6 и 20,5 кв. м соответственно. Соотношение нежилой и жилой площадей однокомнатных квартир составляло 0,79.
Средние величины общих и жилых площадей двухкомнатных квартир составляли 60,3 и 35,5 кв. м соответственно, верхняя граница диапазонов этих показателей находилась в районе 80 и 50 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей составило 0,7.
Средние величины общих площадей трех- и четырехкомнатных квартир составляли 81,2 и 101,5 кв. м, жилых площадей - 53,7 и 70,7 кв. м соответственно, а соотношения нежилых и жилых площадей трехкомнатных и четырехкомнатных квартир составили 0,51 и 0,44.