Методические рекомендации по определению ремонтных стратегий могут быть использованы в качестве методической базы для выработки региональных и муниципальных программ капитального ремонта жилищного фонда с реализацией энергосберегающих технологий.
Материалы исследования возможно использовать в учебном процессе при изучении дисциплин «Городское хозяйство», «Экономика и управление недвижимости», «Основы управления ЖКХ», «Методы повышения энергоэффективности объектов ЖКК».
Достоверность полученных результатов базируется на использовании статистической и управленческой отчётности РФ, г. Москвы и других регионов, материалов реализации региональных и муниципальных программ капитального ремонта программ энергосбережения, а также подтверждается апробацией автором при реализации проектов капитального ремонта жилых домов в городе Москве.
На защиту выносится следующие положения, полученные в результате проведенного исследования:
· методические подходы по повышению эффективности ремонтно-воспроизводственных программ в жилищной сфере;
· организационно-экономический механизм ресурсосбережения при капитальном ремонте жилищного фонда;
· методика определения механизма согласования системы региональных показателей и оптимальной программы капитального ремонта жилья;
· рекомендации по комплексной оценке энергоэффективности капитального ремонта жилищного фонда.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 9 печатных работ общим объёмом 16,9 п.л., в том числе лично автору принадлежит 5,8 п.л., в т.ч. статьи в журналах и научных сборниках, из них 3 в изданиях, рекомендованных ВАК РФ.
Объём и структура работы. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения, списка использованной литературы. Общий объём диссертационной работы составляет 184 стр., в том числе 18 таблиц, 28 рисунков, 24 формулы.
Основное содержание и результаты исследования
1. Методические подходы по повышению эффективности ремонтно-воспроизводственных программ в жилищной сфере.
Ремонтно-воспроизводственная политика в жилищной сфере региона, характеризуется как совокупность методов управления и регулирования органами власти процессов принятия нормативно-правовых и хозяйственных решений, определяющих основные направления инвестиций, меры их концентрации и интеграции на важнейших приоритетных направлениях энергосбережения, механизмы вовлечения в ремонтно-воспроизводственный процесс наряду с бюджетными внебюджетных средств, кредитных и заемных ресурсов, государственной поддержки населения при проведении капитального ремонта, отчего зависит стабильность темпов и сбалансированность роста жилищного потенциала и энергоэффективности региона.
Повышение капитализации жилищного фонда, по нашему мнению, обеспечивается позитивной динамикой роста емкости рынка жилой недвижимости, включающей в себя рынок нового строительства, рынок реконструкции, модернизации и капитального ремонта. Если рынок строительства в целом имеет перспективу роста 3-5% в год, то рынок реконструкции, модернизации и капитального ремонта имеет потенциал роста не менее 10% в год, что обусловлено высоким физическим и моральным износом объектов.
Мировой опыт свидетельствует, что в период обострения жилищной проблемы приоритетным становится сохранение и обновление имеющегося жилищного фонда. Это означает повышенное внимание к ремонтно-воспроизводственной политике на всех уровнях управления. По оценкам на реализацию ремонтно - воспроизводственных мероприятий в России необходимо порядка 3,3 трл.руб. В этих условиях только государственная ремонтно - воспроизводственная политика может обеспечить мобилизацию финансовых ресурсов для проведения реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда.
При рассмотрении факторов, определяющих систему капитального ремонта жилищного фонда на всех уровнях управления и их воздействие на процессы воспроизводства жилищного фонда, в работе выделяются следующие методические особенности взаимодействия его структурных блоков: государственное регулирование, структура источников финансирования, темповые характеристики реализации программ доступного жилья, капитального ремонта, ценовая конъюнктура, динамика роста доходов, социальная поддержка, стратегии и программы развития капитального ремонта. (Рис.1)
Наличие данных факторов на территории регионов и муниципальных образований определяет проблемные ситуации, а именно: организационно-экономические, финансовые, технические, инновационные, социальные, экологические, требующие решения в направлении внедрения технологий ресурсосбережения при формировании стратегии реализации ремонтно- воспроизводственной политики в сфере существующего жилищного фонда. Во всех без исключения регионах, в том числе и в Москве, требуется реализация ремонтно-воспроизводственных программ, реализация которых невозможна без соответствующей энергосберегающей основы и масштабных инвестиций.
В рамках исследования нами выделены следующие методические подходы по повышению эффективности ремонтно-воспроизводственной программы в жилищной сфере:
- переход к новому уровню взаимодействия государства, бизнеса и объединений собственников жилья с целью консолидации финансовых ресурсов и стимулирования процессов обновления жилищного фонда;
- формирование новых проектно-технологических решений по повышению энергоэффективности при планировании и проведении капитального ремонта жилых зданий;
- развитие принципов самоуправления и саморегулирования, содействующих формированию взаимодополняющих и взаимосвязанных управленческих решений при разработке региональных и муниципальных программ капитального ремонта;
- обновление нормативно-методической базы, определяющей новые подходы к формированию стандартов энергоэффективности ремонтируемых жилых зданий, адаптации инструментов управления проектами к требованиям комплексного решения вопросов внедрения новых инновационных технологий, источников и форм финансирования, ориентированных на снижение рисков.
В работе под социально - экономическими потерями от нереализованного в требуемые с учётом технического состояния сроки капитального ремонта и ресурсосберегающих мероприятий понимаются те сверхнормативные (дополнительные) затраты, которые несёт общество на восстановление энергоэффективного эксплуатационного качества жилья с учётом экологических факторов. На рис.2 приведены выявленные в ходе анализа виды потерь от непроизведённого капитального ремонта жилищного фонда.
Оценка потерь может, по мнению автора, определяться следующим образом:
, (1)
где: - коэффициент перевода социальных, экологических, экономического и ресурсных потерь в денежное измерение;
- социальные потери;
- экологические потери;
- экономические потери;
- ресурсные потери.
Рис. 1 Методические особенности взаимодействия структурных блоков функционирования системы капитального ремонта
Рис. 2 Виды потерь от нереализованного капитального ремонта
В современных условиях капитальный ремонт, выступающий важнейшим элементом жизненного цикла многоквартирного дома, следует рассматривать как комплекс диагностических, предпроектных, проектных и организационно-технологических работ, сопряжённых с использованием энергосберегающих технологий, финансово-экономических схем и социальных мероприятий по ликвидации (снижению) физического износа и повышению энергоэффективности объектов за счет устранения изношенных элементов, их замены и восстановления повышения теплозащиты ограждающих конструкций, установки ИТП, замены систем освещения общедомовых помещений на энергосберегающие лампы, поквартирного учёта тепловой энергии, горячей и холодной воды и т.п., повышающих класс энергетической эффективности здания.
Анализ структуры основных показателей московской и других региональных программ позволил выделить типовые структурные блоки и организационную структуру реализации региональной Программы капитального ремонта жилищного фонда, что приведено на рис.3.
Организационный механизм реализации программ капитального ремонта предлагается рассматривать как систему взаимодействия органов местного самоуправления, органов федерального и регионального уровня, с целью повышения устойчивого роста объемов ремонта и энергоэффективности жилищного фонда; результативность работы органов управления с собственниками помещений многоквартирных домов в процессе организации капитального ремонта; выбора конкретного способа финансирования капитального ремонта многоквартирных домов с привлечением средств собственников помещений.
В работе автором предлагается с целью привлечения средств собственников на капитальный ремонт аккумулирование их в накопительных ремонтных фондах в каждом многоквартирном доме на восстановление и ремонт общего имущества, которые могут передаваться в городской гарантийный фонд капитального ремонта, учреждаемый органами власти муниципальных образований, что дает возможность формирования целевых региональных программ капитального ремонта с учетом необходимых государственных гарантий сохранности и увеличения инвестированных собственниками средств за счет привлечения ресурсов фонда и принятия решений органами власти о возмещении инфляционных потерь.
Выявленные и систематизированные в результате анализа факторы, определяющие условия стимулирования ремонтных мероприятий, позволили автору разработать схему взаимосвязей источников финансирования и организационно-экономических механизмов капитального ремонта, приведенные на рис. 4.
Рис. 3 Структура и основные направления реализации Программы капитального ремонта жилищного фонда
Рис. 4 Схема взаимосвязей источников финансирования и организационно-экономических механизмов капитального ремонта многоквартирных домов
Основными элементами экономического механизма реализации программ капитального ремонта жилищного фонда предлагаются следующие составляющие:
- на федеральном уровне совершенствование нормативно-правовых актов, регламентирующих государственное, региональное (муниципальное) содействие в улучшении состояния многоквартирных домов в направлении использования средств федерального бюджета для стимулирования органов власти и собственников жилья к проведению капитального ремонта создания условий для возможности и доступности кредитов на проведение капитального ремонта на основе формирования институциональной системы, обеспечивающей предоставление на платной основе гарантий при выдаче кредитов товариществам собственников жилья, жилищно- строительным кооперативам, управляющим организациям через соответствующие банки или создаваемые специализированные гарантийные агентства, которые предоставляют гарантии при кредитовании капитального ремонта на платной основе (в размере до 1,5-2,5% от гарантируемой суммы кредита в объёме не превышающем 75% от суммы кредита). Предлагаемые принципы развития специального института позволят создать новую систему кредитования капитального ремонта, совмещенного с проектами повышения энергоэффективности жилых домов;
- на региональном (муниципальном) уровне предоставление бюджетных субсидий на цели капитального ремонта для стимулирования собственников жилья к накоплению и сбережению средств, а также компенсации части фактически произведённых собственниками расходов. Следует развивать механизм субсидирования процентных ставок по кредитам, проведение конкурсов на получение грантов по энергоаудиту, на отдельные ремонтные работы поэтапно осуществляя собственниками жилья ремонт дома, совместно с проектами энергосбережения, что может обеспечить на муниципальном уровне проведение технической политики по приоритетным направлениям обновления жилищного фонда, информационную и методическую поддержку подготовки и принятия решений собственниками жилья о проведении капитального ремонта.
- на уровне субъектов управления многоквартирными домами (ТСЖ, ЖСК, УО) принятие решений о необходимости проведения капитальных работ и ресурсосберегающих мероприятий, размерах отчислений собственников и доли накоплений средств на капитальный ремонт, стимулируемых предложенным организационно-экономическим механизмом, обращение в органы управления о включении в муниципальные программы капитального ремонта.
2. Организационно-экономический механизм ресурсосбережения при капитальном ремонте жилищного фонда.
Механизм реализации программ капитального ремонта и проектов ресурсосбережения, как показано в работе, базируется на взаимодействии всех субъектов, участвующих в процессе обновления и повышения энергоэффективности жилищного фонда.
При планировании и реализации программ капитального ремонта жилых зданий должен обеспечиваться комплекс ресурсосберегающих мероприятий, включающих проведение энергетических обследований и энергоаудита для выявления первоочередных мер сокращения потерь с составлением энергетического паспорта зданий и обоснованием перечня работ при проведении капитального ремонта;
Дальнейшим этапом должно быть формирование энергетического баланса в многоквартирном доме по каждому виду коммунального ресурса на основе данных автоматизированной системы комплексного учета потребляемых услуг.
С целью внедрения эффективных энергососберегающих технологий в сферу ЖКХ в работе предлагается разработать инновационную программу, в которой проекты и сберегающие мероприятия взаимоувязаны между собой в единый научно-технологический комплекс, направленный на снижение эксплуатационных затрат, потребления электроэнергии, тепловой энергии, воды, появление новых сервисных услуг при жилищно-коммунальном обслуживания.