В диссертации обосновано формирование концепции инновационного оснащения многоквартирных жилых домов как комплекса специальных научно-технических средств, создающих высококомфортные условия проживания и эффективные эксплуатационные технологии, максимально рационализирующие расход энергетических и коммунальных ресурсов. Управление такими многоквартирными зданиями осуществляется с помощью интегрированных в единое информационное пространство систем, позволяющих максимально повысить эффективность функционирования служб при одновременном снижении эксплуатационных расходов (рис.5).
В современных условиях возникает необходимость стратегического подхода к определению целевых ориентиров развития капитального ремонта и механизмов их достижения, что предопределяет разработку и использование методов перспективного планирования и выбор ремонтных стратегий.
Под стратегией осуществления капитального ремонта в работе понимается научно обоснованное планирование продления жизненного цикла многоквартирных домов, качественных положительных изменений жилищных условий населения, восстановление и поддержание эксплуатационного качества многоквартирных домов.
В основу выбора параметров ремонтных стратегий должно быть положено достижение сбалансированных решений, обеспечивающих соответствие потребностей и фактических (реальных) финансовых ресурсов капитального ремонта с учетом выполнения социально-экономических и технических задач.
Эффективность ремонтных стратегий в работе характеризуется совокупными затратами (П), представляющими собой сумму основных капитальных и текущих расходов, обусловленных стоимостью и периодичностью проводимых ремонтов и реализацией ресурсосберегающих мероприятий, исходя из следующего соотношения:
, (2)
где: П- приведённые затраты на ремонт в соответствии с жизненным циклом здания;
- средняя стоимость i-го капитального ремонта;
- количество капитальных ремонтов за нормативный срок службы;
- средняя стоимость i-го текущего ремонта;
- количество текущих ремонтов;
- средняя стоимость реализации i-го ресурсосберегающего мероприятия;
- период времени приведения затрат к моменту проведения ремонта;
- нормативный коэффициент эффективности использования финансовых вложений.
Структуризация затрат на капитальный ремонт позволила предложить метод сбалансированности решений, реализуемых через комплекс моделей ремонтных стратегий, обеспечивающих эффективность жизненного цикла многоквартирных домов с реализацией модернизационных, инновационных и энергосберегающих функций.
В рамках диссертационного исследования показано, что обоснование организационно-экономических моделей ремонтных стратегий при управлении многоквартирными домами может базироваться на формировании множества возможных состояний, реализующих различные объемы модернизационных, инновационных и ресурсосберегающих технологий, и выборе эффективного решения с учетом критериев максимизации добавленного качества, экономии ресурсов и улучшения состояния многоквартирного дома.
Исходя из этого, единовременные расходы на капитальный ремонт ПЕ в соответствии с межремонтным периодом и сроком службы в работе предлагается определять следующим образом:
ПЕ = Пф+Пд.к = Пф + Пм + Пин + Пр,(3)
где П- расходы на устранение физического износа;
Пд.к - расходы на добавленное качество жилого дома;
Пм - расходы на реализацию модернизационных функций;
Пин - расходы на реализацию инновационных функций;
Пр - расходы на реализацию ресурсосберегающих функций.
В качестве практических рекомендаций по реализации капитального ремонта в работе предложено формирование и использование новых технологий при реализации готовых моделей выполнения стандартных работ (для каждой серии жилых домов), позволяющих обеспечивать регулировку цен на весь перечень стандартных работ на основе проведения маркетинговых исследований конъюнктуры цен на рынке ремонтно-строительных работ и ресурсосберегающих технологий, а также в соответствии со статистикой расходов. Это позволит формировать пакеты ремонтных энергоэффективных мероприятий с различной стоимостью (ценой) для собственника этих работ - портфель ремонтов для каждой типовой серии жилых домов с учетом срока фактической эксплуатации.
Исходя из различных возможностей бюджетов, средств собственников и других привлекаемых ресурсов, а также социально-экономической ситуации в регионе может быть рассмотрено три варианта портфелей ремонта:
· нормативный портфель ремонта - включает максимальный (комплексный) перечень ремонтных энергоэффективных мероприятий, обеспечивающих возможно полное устранение физического износа и существенный рост эксплуатационных качеств жилых домов с реализацией инновационных функций;
· стандартный портфель ремонтов - включает перечень проектов ремонтных мероприятий, обеспечивающих комплексное выполнение ремонтных работ, с установкой ресурсосберегающего оборудования в соответствии с принятыми стандартами в городской ремонтной стратегии;
· базовый портфель ремонтов - включает перечень работ по выборочному ремонту конструктивных элементов с минимальным набором установок приборов учета ресурсов оборудования, в здании, в соответствии с возможностями собственников помещений может быть реализован в условиях кризиса и появляющегося дефицита бюджетных средств.
Реализация каждого портфеля ремонта будет иметь различные результаты по эксплуатационному и энергоэффективному качеству дома, последующим расходам на его содержание и коммунальные услуги.
3. Методика определения механизма согласования системы региональных показателей энергосбережений и оптимальной программы капитального ремонта жилья.
В современных рыночных условиях решение поставленных задач требует создания нового инструментария, формирования оптимальных моделей планирования капитального ремонта, предполагающих вариантность территориальных программ с целью поиска сочетания минимизации с внедрением ресурсосберегающих технологий, консолидации финансовых ресурсов с учетом платежеспособного спроса населения на ремонтные работы, отработанность кредитных инструментов, т.е. мнению автора, процесс капитального ремонта должен рассматриваться как регулируемый и управляемый.
Система управления капитальным ремонтом многоквартирных жилых домов рассматривается с позиции управляющих параметров на внешнем и внутреннем уровнях управления. (Рис.6)
Рис. 6 Показатели системы управления капитальным ремонтом жилищного фонда в увязке с механизмом реализации ресурсосбережения
Данные соотношения с учетом всех рыночных параметров автором в работе предлагается представить в виде экономико-математической модели с учетом системы региональных параметров:
, (4)
где: К - комплексный показатель эффективности реализации ремонтно-воспроизводственной политики на территориальном уровне;
-потребности в капитальном ремонте и ресурсосберегающих мероприятиях;
- средний физический износ жилищного фонда;
- уровень (класс) энергоэффективности жилого дома;
- доля оплаты услуг капитального ремонта в квартире на услуги ЖКХ;
- полный тариф на оплату услуг ЖКХ;
- прирост накопленных средств на ремонт собственниками жилья;
- размер субсидий на капитальный ремонт и проекты повышения энергоэффективности жилья из региональных и местных бюджетов;
- размер финансирования из федерального бюджета;
- темпы инфляции;
- адресные денежные субсидии малообеспеченным категориям населения.
Действия региональных управляющих параметров с целью обеспечения сбалансированности решений предлагается учитывать введением показателей их изменения (приращения или снижения) в расчётном периоде. Обобщённый показатель эффективности ремонтно-воспроизводственной политики города с учетом региональных особенностей автором предлагается определять следующей зависимостью: (5)
Приведённые в формуле показатели имеют относительные (безразмерные) значения, определяемые соотношениями базового, текущего и прогнозного периодов.
Таким образом, прогнозная сбалансированность региональных программ капитального ремонта, учитывающая динамику социально-экономического развития и потенциал энергоэффективности регионов через систему региональных управляющих параметров позволяет определять прогнозируемые объёмы капитального ремонта жилищного фонда и повышения энергоэффективности : .
4. Рекомендации по комплексной оценке энергоэффективности капитального ремонта.
Конечным этапом диссертационного исследования является обоснование методических подходов к определению интегрального показателя результативности проведения капитального ремонта многоквартирных домов с учетом их первоначальных показателей состояния и оценки роста актива жилищного капитала после проведения ремонтных работ, а также оценка вектора динамики изменения качественных и количественных показателей по результатам проведения капитального ремонта.
Выбор ремонтной стратегии и энергоэффективного проекта капитального ремонта требует учета интересов всех участников, разработки и утверждения единых методических подходов к оценке комплекса сопоставимых показателей на основе определения:
· экономической эффективности - улучшение состояния и энергоэффективности стоимости жилищного фонда, определение стоимости устраненного физического износа и экономии энергоресурсов, установление соотношения новой оценочной стоимости после проведения ремонта и размера вложенных финансовых средств, определяемых в координатах объектного контроля состояния и энергоэффективности многоквартирного дома, формирование рациональных схем аккумулирования ресурсов для капитального ремонта, сокращение бюджетных средств;
· социальной эффективности - оптимизация обоснованности и оправданности ремонтных и ресурсосберегающих мероприятий с учетом возможностей доходов собственников помещений, улучшение условий проживания, снижение затрат собственников на содержание домохозяйства и потребления услуг, повышение эксплуатационных качеств и энергоэффективности многоквартирных домов;
· технической эффективности - обеспечение надежности, безаварийности предоставления жилищно-коммунальных услуг, соответствие техническим регламентам, правилам и нормам энергетической эффективности, продление прослеремонтного цикла эксплуатации многоквартирного дома;
· энергетической эффективности - оснащение при проведении капитального ремонта многоквартирных домов инновационными средствами диспетчеризации, автоматизации и учета потребляемых ресурсов, применение экологичных технологий, оборудования и модернизация информационно-коммуникационных систем, использование ресурсосберегающих технологий;
· функциональной эффективности - снижение морального износа, состоящего в функциональном устаревании элементов и всего объекта недвижимости, улучшение архит
Комплексную оценку энергоэффективности капитального ремонта предлагается определять следующей формулой:
,(6)
где: , , , , - соответственно коэффициент значимости видов эффективности.
Основные выводы и предложения
1. Модернизация экономики жилищно-коммунального комплекса, повышение энергоэффективности объектов и реализация воспроизводственной политики, обновление жилищного фонда в условиях многообразия форм собственности обеспечиваются за счёт согласования, взаимодействия и взаимообусловленности реализуемых мероприятий, ориентированных на достижение максимального эффекта, обеспечивающего регламенты, стандарты и качество обслуживания населения.
2. Формирование ремонтно-воспроизводственной политики на новой энергоэффективной основе проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов требует разработки организационно-экономического механизма стимулирования внедрения инновационных ресурсосберегающих технологий и оборудования, что обеспечит энергосберегающий эффект за счёт экономии средств бюджетов, потребляемых коммунальных ресурсов, устранения физического износа, повышения потребительских качеств и рыночной стоимости жилых домов.
3. Разработан комплексный подход обеспечения программ капитального ремонта жилых домов, который основывается на системе регионального потенциала энергосбережения, учёте воздействия внешней экономической и региональной среды, определяемой темпами инфляции, возможностями консолидации средств бюджетов всех уровней и привлечения частных инвестиций, потребных объёмов капитальных работ, совмещаемых с реализацией ресурсосберегающих мероприятий. Для усиления этой задачи разработана система показателей, характеризующих уровень социально-экономического развития и потенциал энергоэффективности региона, на этой основе определены управляющие параметры, позволяющие прогнозировать объёмы капитального ремонта, повышающие энергоэффективность жилищного фонда.