Автореферат
диссертации на соискание ученой степени
Формирование портфеля проектов девелоперских компаний при строительстве жилых поселков
08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством
кандидата экономических наук
Осипов Арсен Игоревич
Москва, 2007
Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете.
Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор Гумба Хута Мсуратович
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор Воронин Михаил Иванович
кандидат экономических наук Полинов Алексей Александрович
Ведущая организация: НП «Международный центр управления активами»
Защита состоится «___»______________2007 года ___ час. на заседании диссертационного совета Д.212.138.05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 113114, г. Москва, Шлюзовая набережная, д.8, ауд. 329.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д.26.
Автореферат разослан «___»______________2007 г.
Ученый секретарь диссертационного совета Исаева Г.Л.
Общая характеристика работы
Состояние экономики России сегодня во многом является следствием несовершенства и низкого уровня организации и управления в основных сферах деятельности. Проводимые реформы и происходящие в их рамках изменения по существу являются совокупностью социально-политических, экономических, организационных, научно-технических, производственно-технологических и других типов проектов, направленных на совершенствование организации и управления. Успешная реализация этих проектов требует принципиально новых походов к их подготовке, реализации и управлению.
Опыт становления российского рынка недвижимости стал убедительным подтверждением тех тенденций, которые характерны для всех стран с развитой экономикой, т.к. недвижимость составляет основу национального богатства, рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны.
Современная концепция развития недвижимости получила широкое распространение в мировой практике под названием «девелопмент».
Развитие недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта -- объекта недвижимости.
В целом этот процесс включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Это вид деятельности, где требуются сравнительно крупные инвестиции с длительным циклом и где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток денежной массы. Это сфера, которая чутко реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, общественной среде. В то же время ее развитие свидетельствует об устойчивых тенденциях стабилизации и роста экономики страны.
Анализ современного российского опыта и присущих ему проблем свидетельствует о становлении девелопмента как особого рода бизнеса.
Как показывает практика, освоение крупных проектов в жилищном строительстве и, особенно в таком динамично развивающемся сегменте рынка как малоэтажное домостроение, требует привлечения значительных отечественных и иностранных инвестиций, в которых сегодня по-прежнему ощущается нехватка. Рациональное управление инвестиционными процессами может быть достигнуто при всестороннем применении методов управления проектами.
Анализ имеющегося теоретического арсенала в области управления проектами развития недвижимости показал наличие двух основных направлений: создание методики управления строительными инвестиционными проектами и оценка эффективности инвестиций в недвижимость.
Проблема повышения эффективности девелопмента жилой недвижимости в России как самостоятельное научное направление, находящееся на стыке проблем инвестирования, управления проектами и развития жилой недвижимости, еще не получила достаточного теоретико-методологического обоснования и практического решения. Поэтому вопросы классификации факторов эффективности проекта строительства жилой недвижимости, выбора методов управления стоимостью и рисками, определения эффективности инвестирования в малоэтажное домостроение актуальны в научном плане.
Многообразие факторов эффективности проекта девелопмента приводит к необходимости применения различных методов оценки проектов, в том числе и экспертных. Необходимость разработки универсальных математических алгоритмов формирования портфеля проектов в девелопменте, ликвидирующих неизбежный субъективизм экспертных оценок, а также стремление к построению действенной и эффективной системы управления девелопментом жилой недвижимости, определяет актуальность выбранной темы исследования с точки зрения хозяйственной практики.
Актуальность темы диссертационной работы позволяет сформулировать цель и задачи исследования.
Цель и задачи исследования. Целью является разработка направлений повышения эффективности формирования портфеля проектов в девелопменте жилых поселков.
Достижение поставленной цели вызывает необходимость решения ряда задач: портфельный управление девелопмент недвижимость
- построение функциональной структуры девелопмента;
- обоснование целесообразности применения методологии проектного и портфельного управления к портфелю проектов девелопмента;
- классификация и оценка факторов эффективности девелоперского проекта;
- оценка влияния территориальной специфики на эффективность реализации проекта развития жилой недвижимости;
- разработка алгоритма формирования портфеля проектов строительства жилых поселков на основе диверсификации;
- обоснование выбора методики управления стоимостью проектов строительства жилых поселков.
Объектом исследования являются девелоперские проекты строительства жилых поселков.
Предметом исследования являются экономические отношения предприятий строительного комплекса в процессе управления девелоперскими проектами строительства жилой недвижимости.
Научная новизна исследования состоит в следующем:
усовершенствована структурно-функциональная модель девелопмента, в которой наряду с ранее используемыми элементами предложено использовать элементы теории графов;
разработана экономико-математическая модель выбора проекта девелопмента на основе совокупности обоснованных критериев, отличающаяся от ранее используемых учетом специфики регионального рынка недвижимости;
обоснован метод выбора региона осуществления девелоперских проектов, основанный на существующих рейтингах, обеспечивающий минимизацию рисков инвестора;
предложен алгоритм формирования портфеля проектов девелопмента, отличающийся от традиционно используемых совокупностью элементов проектного и портфельного управления, позволяющий диверсифицировать деятельность при оптимальном соотношении риска и доходности;
уточнена процедура оценки эффективности портфеля проектов строительства жилых поселков, основанная на разработанной экономико-статистической модели эффективности и позволяющая учитывать особенности малоэтажного домостроения.
Теоретической основой диссертационной работы послужили труды ведущих зарубежных и отечественных ученых, работающих в данном направлении (Д.Акера, Р.Арчибальда, К.Бэка, Г. Марковица, Дж. Фрейма, В. Фазара, П. Хубера, К.Флеминга, П Г.Адельсона-Вельского, К.Антонавичуса, В.Буркова, М.Вавилова, В.Воропаева, С. Максимова), публикации в научных сборниках и периодической печати по изучаемой проблеме.
Информационной базой исследования послужили данные отечественной статистики, финансовая и бухгалтерская отчетность девелоперских фирм, агентств недвижимости, а также фактические материалы, полученные в ходе исследования.
Обоснованность и достоверность выводов и глубина теоретического исследования достигаются за счет использования логических методов, экономико-статистического моделирования, методов теории вероятностей, результатов экспертных оценок, математических расчетов, а также репрезентативности статистической информации.
Практическая ценность результатов исследования состоит в возможности применения методических разработок при управлении девелоперскими проектами не только строительства жилых поселков, но и других видов строительства. Универсальность алгоритмов, используемых в диссертационной работе, позволяет применять их для широкого спектра управленческих ситуаций, а также модифицировать и дополнять другими инструментами. Разработанные экономико-математические модели и алгоритмы управления портфелем проектов используются в практике деятельности девелоперских фирм г.Москвы.
Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты работы были представлены на научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава Московского государственного строительного университета (2003-2006 гг.), а также на в Юбилейной Десятой Международной межвузовской научно-практической конференции молодых ученых, аспирантов и докторантов, проводимой в рамках Федеральной Программы «Участник молодежного научно-иновационного конкурса 2007», и ряде конференций, посвященных девелопменту жилой недвижимости.
Структура и содержание работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений. Общий объем диссертационной работы 155 страниц, в том числе 15 таблиц, 36 формул, 36 рисунков. Каждая глава диссертационной работы представляет собой автономное исследование определенной научной проблемы и, при этом, является логическим продолжением предыдущей. Список литературы включает 124 наименования.
Реализация работы. Результаты работы в виде методических рекомендаций, алгоритмов и программ для ПК переданы ОАО «ЗНАК» для использования при оценке и реализации девелоперских проектов, что подтверждено соответствующими актами внедрения.
На защиту выносятся следующие положения, полученные в результате проведенного исследования:
структурно-функциональная модель девелопмента;
модель выбора проекта девелопмента с учетом специфики регионального рынка недвижимости;
процедура оценки эффективности портфеля проектов строительства жилых поселков;
алгоритм формирования портфеля проектов девелопмента жилых поселков на основе диверсификации.
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 5 печатных работ.
Содержание работы
1. Структурно-функциональная модель девелопмента. Современная концепция развития недвижимости получила широкое распространение в мировой практике под названием «девелопмент». Это понятие появилось в России не так давно. В буквальном переводе с английского языка слово «девелопмент» означает развитие. Применительно к недвижимости это слово означает продвижение проектов, связанных с качественным преобразованием недвижимости.
На сегодняшний день в нормативно-правовой базе Российской Федерации отсутствует толкование термина «девелопмент». В различных научных источниках трактовка термина «девелопмент» различна. Нами проведена попытка обобщения нескольких подобных разъяснений дефиниции «девелопмент». На наш взгляд, на современном этапе развития в России можно дать следующее определение этого понятия: девелопмент есть комплексная совокупность организационных, фактических и юридических действий в процессе профессиональной деятельности по управлению проектами, направленных на создание и(или) изменение объектов недвижимости с целью получения прибыли от таких преобразований.
Система девелопмента состоит из следующих подсистем: физической (физическое изменение свойств и характеристик объекта недвижимости в процессе строительно-монтажных работ), экономической (прирост ценности объекта в результате физических изменений с учетом требований рынка) и правовой (юридическое оформление произведенных изменений). Исходя из анализа теоретических и методических разработок в области девелопмента, нами выделены основные виды эффективности девелопмента, которые нами предложено рассматривать в качестве критериев функционирования системы девелопмента.
С учетом многообразия влияния девелопмента на социальные и экономические процессы общество объективно заинтересованно как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу, контролировать и направлять процессы девелопмента таким образом, чтобы минимизировать негативные «внешние эффекты», которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости. То есть, кроме критериев функционирования системы девелопмента можно выделить еще ряд (множество) требований (ограничений) потребителей (в том числе, государственных органов), к системе девелопмента.