Автореферат: Формирование портфеля проектов девелоперских компаний при строительстве жилых поселков

В диссертации проведен анализ проектов девелопмента жилых поселков в Подмосковье (Новорижское, Волоколамское, Пятницкое ш.).

Рис.3. Факторы эффективности девелопмента жилых поселков

Географические факторы

Зависимость цены 1 м2 коттеджа от ряда географических факторов (социальной инфраструктуры, характеристики природы, уровня тишины) представлена в таблице 2.

Таблица 2. Теснота связи между ценой и географическими критериями эффекта (коэффициент корреляции)

Как видно из данных таблицы 2, наиболее значимыми факторами среди географических являются безопасность объекта, характеристика природы и уровень тишины.

Теснота связи между показателем класса поселка и ценой 1м2 коттеджа характеризуется коэффициентом парной корреляции r=0,79, что свидетельствует о достаточно сильной зависимости между факторами.

Рис.4. Зависимость цены 1 м2 коттеджа от класса поселка

Проведено исследование зависимости цены коттеджей от местоположения методом кластерного анализа.

Таблица 3. Результаты кластеризации коттеджных поселков по цене коттеджа в зависимости от расстояния от МКАД и класса поселка

Строительные факторы

Теснота связи между уровнем цены и строительными факторами эффективности девелопмента жилых поселков характеризуется данными таблицы 4.

Как видно из данных таблицы, наибольшее влияние на цену оказывает качество выполненных подрядных работ, благоустройство территории и наличие коммуникаций.

Влияние экономических и правовых факторов субъективно, то есть зависит от усилий самого девелопера, поэтому данные показатели более подробно рассматривать автор считает нецелесообразным.

Таблица 4. Коэффициент парной корреляции между ценой 1 м2 коттеджа и строительными факторами

Таким образом, используя статистическую информацию обо всех формализуемых показателях, можно рекомендовать следующую формулу для прогнозирования цены реализации 1м2 коттеджей:

(3)

Где С - цена реализации 1 м2 коттеджей,$;

S_уч - площадь земельного участка, м²;

S_д - площадь дома, м²;

К_об - количество коттеджей в поселке, ед.;

R - расстояние от МКАД, км;

В - наличие пунктов охраны в поселке, ед.;

К - класс поселка;

S_инф - площадь объектов инфраструктуры на 1 га площади поселка, м².

Достоверность полученного уравнения для прогнозирования подтверждается значением коэффициента детерминации R²=0,77 и расчетным значением критерия Фишера F_расч=9,83.

Применение процедуры оценки эффективности в практике деятельности девелоперской компании позволит учесть ключевые факторы спроса на проекты, формирующие портфель девелопера, тем самым повышая конкурентоспособность продукции, ускоряя процесс реализации коттеджей и повышая доход от реализации.

4. Алгоритм формирования портфеля проектов девелопмента жилых поселков на основе диверсификации. Проведенный анализ современного состояния и перспектив девелопмента загородной недвижимости в Московской области, конъюнктуры рынка жилых поселков свидетельствует о достаточно высоком уровне конкуренции на рынке, о наличии дисбаланса спроса и предложения по ряду критериев, а, следовательно, о наличии целого ряда рискообразующих факторов в девелопменте жилых поселков.

Явно прослеживается необходимость и целесообразность разработки и применения научно обоснованной методики формирования портфеля проектов девелопмента с учетом риска.

Диверсификация является одним из способов уменьшения совокупной подверженности риску путем распределения вложений и/или обязательств. Под диверсификацией понимается размещение финансовых средств в более чем один вид активов, цены или доходности которых слабо коррелированы между собой. Диверсификация является одним из наиболее популярных механизмов снижения рыночных и кредитных рисков при формировании портфеля финансовых активов.

Исходя из принципов портфельного подхода, можно сделать вывод о целесообразности диверсификации деятельности девелопера как основного метода минимизации рисков. Причем, диверсификация может производиться по различным факторам: территориальному, видам финансирования и т.д.

Принимая решение об использовании методов диверсификации для повышения эффективности вложения средств в тот или иной актив (проект) в условиях неопределённости, руководство компании решает как минимум двухкритериальную задачу, иначе говоря, ему необходимо найти оптимальное сочетание «риск-доходность». Очевидно, что найти идеальный вариант «максимальная доходность - минимальный риск» удаётся лишь в очень редких случаях.

С использованием элементов портфеля Марковица возможно определение долей различных активов (вложений, проектов) в портфеле активов девелопера. Нами предлагается применение оптимизационной модели, основанной на модели портфеля Марковица, не только для определения долей отдельных активов в общей стоимости портфеля, но и для определения долей вложения средств в различные элементы отдельного проекта (актива) в соответствии с принципом декомпозиции активов.

Определение долей активов, направленных на строительство различных типов жилья, с различными методами финансирования, при условии минимизации рисков и сохранения доходности не ниже определенного уровня, является важнейшим элементом диверсификации деятельности девелопера.

Предлагаем следующий алгоритм формирования портфеля проектов девелопмента жилых поселков, основанный на условии минимизации рисков при сохранении допустимой доходности (рис. 5).

Признаками декомпозиции могут быть:

1. Площадь домов и участков.

2. Тип домов (коттеджи, таунхаусы).

3. Источник финансирования проекта и т.д.

Основной характеристикой величины потоков материальных ценностей, индуцированных активами и пассивами, направленными на реализацию проектов жилищного строительства, целесообразно принять прибыль от реализации 1 м² жилья (таблица 5).

Рис. 5. Алгоритм формирования портфеля проектов девелопмента жилых поселков на основе диверсификации,

где Y - уровень декомпозиции портфеля проектов (актива);

i - вид актива (проекта);

а_iy - доля актива i-го вида в портфеле уровня y;

r - рискообразующий фактор;

Р_iy - доходность актива;

cov - ковариация доходностей активов.

Таблица 5. Функциональные зависимости проектов портфеля девелоперских компаний при строительстве жилых поселков

После выбора факторов проведем анализ чувствительности к изменению этих факторов (таблица 6). При проведении анализа чувствительности и анализа сценариев будет необходимым провести оценку результатов вложения активов с использованием статистических критериев оценки риска.

Таблица 6. Выбор ключевых факторов риска на основе анализа чувствительности

По показателю дисперсии можно сделать вывод о наличии трех ключевых факторов риска: класс поселка, площадь участка и площадь дома.

В результате решения задачи оптимизации в системе электронных таблиц с применением диалогового окна «Поиск решения» получены следующие результаты: d₁ = 0,12; d₂ = 0,3; d₃ = 0,58.

Полученные результаты можно интерпретировать следующим образом: при реализации проекта строительства жилого поселка с целью минимизации рисков и сохранения доходности активов девелоперу необходимо строительство (из общего числа домов =100%) 12% коттеджей площадью 500м²; 30% коттеджей площадью 350м² и 58% таунхаусов площадью 300м².

Аналогично проводятся расчеты по другим уровням декомпозиции портфеля, что приведет к формированию оптимального с точки зрения сочетания «риск-доходность» портфеля проектов, основанного на принципах диверсификации.