Основные результаты работы
В диссертационной работе на базе выполненных теоретических и экспериментальных исследований в области формирования портфеля проектов девелопмента жилых поселков сформулированы следующие результаты.
1. На основе анализа методики формирования функциональной структуры управления проектом уточнена обобщенная структурно-функциональная модель девелопмента, представляющая собой целевую функцию подсистем девелопмента и внешних ограничений. Решением поставленной оптимизационной задачи будет являться набор подсистем девелопмента, взаимодействие которых обеспечит максимум функции цели при соблюдении требований (ограничений) к системе. Обобщенная модель детализирована с применением элементов теории графов. Модель основана на иерархичности субъектов, объектов управления проектами девелопмента, многоаспектности задач управления девелопментом, сложности и иерархичности функций управления и многочисленности работ, включаемых в каждую фазу жизненного цикла проекта.
2. Проведена структуризация задач и мероприятий девелопмента на каждой стадии развития проекта недвижимости: предпроектной стадии, стадии проектирования, строительстве, реализации объекта недвижимости. Определена специфика задач девелопмента применительно к рынку недвижимости г.Москвы.
3. Обоснована необходимость и целесообразность применения методологии проектного управления в девелопменте жилых поселков. При формировании портфеля проектов девелопмента возможно применение элементов портфельного подхода с целью минимизации рисков девелопера.
4. Разработана модель выбора проектов девелопмента на основе совокупности ряда несравнимых критериев. Таким образом, девелопер может выбрать наиболее предпочтительный проект развития недвижимости для осуществления, используя предлагаемую автором классификацию факторов, функцию выбора и один из методов построения интегрального показателя (нахождения оптимального значения функции), исходя из целей и предпочтений девелопера.
5. В диссертационной работе предложено провести эконометрический анализ существующих рейтингов регионов РФ. При выборе девелопером наиболее эффективного проекта предлагаем использовать рейтинг регионов в качестве оценки территориальной специфики цены объекта недвижимости и его эффективности.
6. Предложена схема показателей оценки эффективности девелоперского проекта. На основе схемы усовершенствована оценки эффективности портфеля проектов строительства жилого поселка. Основными элементами процедуры являются:
- Определение ключевых факторов спроса на объекты жилой недвижимости.
- Выявление наиболее значимых факторов эффективности проекта путем оценки тесноты связи между показателями эффективности (спросом, ценой) и характеристиками проекта.
- Кластеризация проектов по факторам эффективности.
- Построение регрессионной модели зависимости эффективности от характеристик проекта.
- Формирование портфеля из проектов с максимальной эффективностью.
7. Предложен алгоритм формирования портфеля проектов девелопмента жилых поселков на основе диверсификации. Нами предлагается применение оптимизационной модели, основанной на модели портфеля Марковица, не только для определения долей отдельных активов в общей стоимости портфеля, но и для определения долей вложения средств в различные элементы отдельного проекта (актива) в соответствии с принципом декомпозиции активов. Предложенный алгоритм легко реализуется в системе электронных таблиц и может использоваться не только в проектах малоэтажного домостроения, но и при формировании всего портфеля проектов девелопера.
Основные публикации по теме диссертации
1. Осипов А.И., Актуальные проблемы развития современного рынка недвижимости в России. Сборник научных трудов кафедры ЭУС «Проблемы экономики и управления в инвестиционно-строительной сфере». М.:МГСУ, 2006 г., 0,2 п.л.
2. Осипов А.И., Инвестиционные фонды как средства инвестирования в объекты недвижимости в России. Зарубежный опыт. Риски инвестирования на российском рынке. Сборник научных трудов кафедры ЭУС «Проблемы экономики и управления в инвестиционно-строительной сфере». М.:МГСУ, 2006 г., 0,1 п.л.
3. Гумба Х.М., Осипов А.И., Беляева С.В. «Влияние инвестиционной привлекательности региона на цену жилой недвижимости» // Экономическое возрождение России №4 (10). - С.-Пб., 2006 г., 0,33 п.л. (в том числе автором 0,11 п.л.)
4. Осипов А.И, Уварова С.С., Методика выбора и реализации девелоперских проектов. Научные труды Юбилейной Десятой Международной межвузовской научно-практической конференции молодых ученых, аспирантов и докторантов, проводимой в рамках Федеральной Программы «Участник молодежного научно-иновационного конкурса 2007» (25-26 апреля 2007г.) -М.: - МГСУ, 2007 г., 0,22 п.л. (в том числе автором 0,11 п.л.)
5. Осипов А.И., Беляева С.В. Построение методики инвестиционной привлекательности региона, М.: ГОУВПО «Государственный университет управления», Вестник университета №7, 2007г., 0,4 п.л. (в том числе автором 0,2 п.л.)