Обобщая все сказанное выше, нами предложена структурно-функциональная модель девелопмента. В общем виде модель выглядит следующим образом:
(1)
где fk(t) - целевая функция системы девелопмента по критерию k в момент времени t; Q - физическая функциональная подсистема девелопмента; E - экономическая функциональная подсистема девелопмента; P - правовая функциональная подсистема девелопмента; O - множество ограничений пользователей системы девелопмента.
Решением поставленной оптимизационной задачи будет являться набор подсистем девелопмента, взаимодействие которых обеспечит максимум функции цели при соблюдении требований (ограничений) к системе.
С точки зрения Московского отделения Института управления проектами США, проект развития недвижимости, как и любой другой проект, ограничен во времени, имеет определенную цель, создает в процессе реализации уникальные объект недвижимости (продукты) посредством вложения определенного количества ресурсов и четкой организации. Следовательно, для развития недвижимости требуются определенная методология проектирования, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных методов, техники и технологии управления для достижения установленных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта, которая в общем случае носит название «управление проектами».
Исходя из анализа научной и методической литературы в области управления проектами нами предложена принципиальная схема управления девелопментом. На основе предложенной принципиальной модели управления девелопментом и состава задач, необходимых для девелопмента жилых поселков в Подмосковье, нами усовершенствована структурно-функциональная модель девелопмента жилых поселков.
Модель основана на иерархичности субъектов, объектов управления проектами девелопмента, многоаспектности задач управления девелопментом, сложности и иерархичности функций управления и многочисленности работ, включаемых в каждую фазу жизненного цикла проекта (рис.1). Структурно-функциональная модель девелопмента жилых поселков реализована в виде пирамиды. Тогда задачи (процессы) девелопмента будут представлять собой сечения пирамиды по различным уровням графов.
Рис.1. Структурно-функциональная модель девелопмента жилых поселков (развертка пирамиды)
В диссертационной работе приведены структурные модели каждой составляющей принципиальной схемы управления девелопментом. Рассмотренные структурные модели обладают некоторыми общими свойствами. Все они могут быть представлены древовидными графами, которые отображают взаимосвязи между их структурными элементами по включению.
Так, например, состав функций управления девелопментом достаточно сложен, поэтому предложено каждую функцию рассматривать как древовидный граф. Например, функция «управление стоимостью» включает несколько составляющих 1п,…,n, (например, оценка стоимости, бюджетирование, контроль стоимости и корректировка, итоговая оценка проекта), где каждая составляющая также состоит из нескольких компонент (например, бюджетирование предполагает разработку бюджетных ожиданий, предварительного, уточненного, окончательного и фактического бюджетов).
Предложенный подход открывает новые дополнительные возможности в организационном планировании девелопмента.
2. Модель выбора проекта девелопмента с учетом специфики регионального рынка недвижимости. На основе предложенной структурно-функциональной модели девелопмента жилых поселков и проведенного анализа конъюнктуры рынка нами выделены следующие группы факторов, учитываемые при выборе проекта из ряда предложенных:
1. Факторы стоимости проекта ( в том числе стоимостные показатели реализации различных этапов жизненного цикла проекта);
2. Факторы предметной области проекта (в том числе факторы, определяющие уровень спроса на объект и характер конкуренции на рынке);
3. Факторы времени осуществления проекта (в том числе время подготовки и реализации проекта);
4. Факторы качества проекта;
5. Факторы риска проекта.
Исходя из структуры процессов управления девелоперским проектом, анализа рыночной конъюнктуры, экспертных оценок, в диссертационной работе уточнена обобщенная классификация факторов выбора проекта к реализации.
Таким образом, выбор проекта из ряда возможных определяется набором критериев. Модель выбора проекта девелопмента предложено представить в виде (рис.2):
Рис.2.Экономико-математическая модель выбора проекта
где V - функция выбора проекта;
z - затраты на осуществление строительного инвестиционного проекта:
Zp - затраты на подготовку проекта, проектно-изыскательские работы;
Zs - затраты на получение различных согласований и подтверждений;
Zu- затраты на отвод и приобретение (аренду) земельного участка;
Zk - затраты на устройство внешних инженерных коммуникаций;
Zsmr - затраты на производство строительно-монтажных работ;
Zn - непредвиденные и прочие затраты;
N - налоги, относящиеся на себестоимость;
Cо (t,li) - цена единицы площади (кв.м.) отдельного объекта недвижимости в данный момент времени t;
s1,...sq - факторы спроса на аналогичные объекты недвижимости;
k1,...kj - факторы конкуренции по аналогичным объектам недвижимости;
Т1,...Тw - факторы времени подготовки, реализации и завершения проекта;
q1,...qp - факторы качества проекта;
r1,...rx - виды рисков проекта.
После построения функций принадлежности по каждому критерию определяется набор критериев выбора проекта. Данные критерии, как видно из рис.2, являются несравнимыми, поэтому необходимо построить обобщенный, интегральный показатель оценки проектов для дальнейшего выбора проекта к осуществлению. В результате анализа имеющегося теоретического арсенала в диссертации нами выделено несколько подходов к нахождению результирующего интегрального показателя оценки проектов.
Девелопер может выбрать наиболее предпочтительный проект развития недвижимости для осуществления, используя предлагаемую автором модель выбора и один из методов построения интегрального показателя (нахождения оптимального значения функции), исходя из целей и предпочтений девелопера.
Одним из основных показателей, входящих в модель выбора проекта и оказывающих наибольшее влияние на показатели эффективности проекта, является цена единицы площади отдельного коттеджа, учитываемая при бюджетировании проекта и оценке его эффективности.
Анализ рынка недвижимости приводит к выводу о возможности разделения всех причин, влияющих на цены, на две основные группы. Первая группа - локальные причины. Они приводят к тому, что цены на все объекты разные. Один более удачно расположен, другой имеет больше подсобных и складских помещений, в третьем сделан хороший ремонт. Эти причины создают всю гамму цен на объекты в данный момент времени и, вообще говоря, слабо зависят от времени.
Влияние локальных причин можно описать теми самыми оценочными корректировками, которые используют оценщики для приведения цены одного объекта к цене другого.
Вторая группа причин, влияющих на ценообразование - это глобальные причины. Они связаны с макроэкономическими параметрами, такими как уровень развития экономики и бизнеса в городе, уровень доходов населения и, вообще, уровень жизни в данном городе. А также его статус и престиж.
Автор предлагает выразить формулу цены объекта недвижимости следующим образом : цена складывается из двух компонент:
Cо (t,li) = Р(g1,g2,...gn,t) + Po(l1,l2,...,li,...,lm) (2)
Функция Р(g1,g2,...gn) описывает влияние глобальных макроэкономических факторов и представляет собой общий уровень цен в городе (регионе) - единый для всех объектов. Величины Po(l1,l2,...lm) представляют собой вклад локальных различий. Они разные для каждого объекта и зависят от набора его характеристик.
В формуле (2) Cо (t,li) - цена единицы площади (кв.м.) отдельного объекта недвижимости в данный момент времени t. Локальные параметры этого объекта описываются набором величин li - это местоположение объекта, его функциональное назначение, соответствие окружающей застройке и т.д..
Исходя из анализа теоретической базы по вопросу отбора ключевых глобальных, или территориальных, факторов, оказывающих влияние на цену объекта недвижимости, можно сделать вывод о наличии как минимум 15-20 таких факторов.
Однако, столь подробный анализ довольно затруднителен. Существуют уже определенные на основе вышеперечисленных и других характеристик рейтинги регионов, которые могут быть основой для девелопера при определении региона для осуществления проектов. Различные рейтинговые агентства предлагают множество методик оценки рейтинга регионов России.
В диссертационной работе проведен эконометрический анализ существующих рейтингов регионов РФ. При выборе девелопером наиболее эффективного проекта предлагаем использовать рейтинг регионов в качестве оценки первой составляющей цены объекта недвижимости и его эффективности. То есть к дальнейшему рассмотрению принимаются только проекты, предлагаемые к осуществлению в регионах, имеющих достаточно высокий рейтинг.
Таблица 1. Корреляционный анализ рейтингов регионов
|
Эксперт |
Кредитный рейтинг |
Уровень социально-экономического развития |
Рейтинг ФРР |
Moodys |
S&P |
||
|
РА «Эксперт» |
1 |
0,75 |
0,58 |
0,80 |
0,78 |
0,85 |
|
|
Кредитный рейтинг |
0,75 |
1 |
0,74 |
0,79 |
0,93 |
0,85 |
|
|
Уровень социально-экономического развития |
0,58 |
0,74 |
1 |
0,96 |
0,92 |
0,78 |
|
|
Рейтинг ФРР |
0,80 |
0,79 |
0,96 |
1 |
0,85 |
0,95 |
|
|
Moodys |
0,78 |
0,93 |
0,92 |
0,85 |
1 |
0,91 |
|
|
S&P |
0,85 |
0,85 |
0,78 |
0,95 |
0,91 |
1 |
Как видно из данных таблицы 1, степень корреляционной связи между рейтингами достаточно высока, что говорит о наличии некоторого общего для всех рейтингов понимания инвестиционной привлекательности и надежности региона. Таким образом, для определения инвестиционного климата региона можно воспользоваться любым из представленных рейтингов.
3. Процедура оценки эффективности портфеля проектов строительства жилых поселков. Рынок загородной недвижимости московского региона по данным мониторинга в целом вел себя намного спокойнее, чем рынок жилья и Москвы и области. Причину относительного спокойствия загородного рынка эксперты видят в дисбалансе спроса и предложения, наблюдающегося в эконом-, бизнес- и элит-классах загородной недвижимости.
Исходя из имеющегося на сегодняшний день дисбаланса спроса и предложения на жилые поселки по ряду признаков, можно сделать вывод о высокой значимости именно этих критериев отбора проектов девелопмента жилых поселков при формировании портфеля проектов.
Все покупатели загородного дома или земельного участка принимают решение только после личного посещения места расположения их будущего дома, и определяющим фактором успеха является, прежде всего, место расположения поселка.
Для девелопера также важно умение правильно выбрать архитектурно-проектную организацию для разработки единой концепции застройки жилого поселка. Должно быть уникальное торговое предложение, которого нет больше ни у кого из конкурентов, особенно если поселок будет в категории V.I.P. Необходимо правильно и своевременно донести информацию о проекте до своих потребителей, то есть разработать направленную программу продвижения и продаж поселка.
В диссертационной работе усовершенствована процедура оценки эффективности портфеля проектов строительства жилых поселков, представляющая последовательность действий:
1. Определение ключевых факторов спроса на объекты жилой недвижимости.
2. Выявление наиболее значимых факторов эффективности проекта путем оценки тесноты связи между показателями эффективности (спросом, ценой) и характеристиками проекта.
3. Кластеризация проектов по факторам эффективности.
4. Построение регрессионной модели зависимости эффективности от характеристик проекта.
5. Формирование портфеля из проектов с максимальной эффективностью.
Исходя из результатов экспертного опроса, автором предложено представить зависимость эффективности девелоперского проекта от характеристик жилого поселка в виде схемы (рис.3).