Арендные отношения в индивидуальном жилищном фонде, принадлежащем гражданам, были урегулированы Законом РСФСР от 06.07.91 N 1552-1, вносящим изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР. В частном жилищном фонде, принадлежащем юридическим лицам, установление условий аренды было передано на усмотрение сторон договора (ст. 17 Закона о жилищной политике; Комментарий судебной практики, 2000, N 6. С. 26 - 34). Закон о жилищной политике и Закон РСФСР от 06.07.91 были отменены Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", что окончательно подводит черту под действием такой формы правового использования жилищного фонда, действовавшей наряду с договором социального найма жилого помещения, как аренда жилого помещения с участием граждан, хотя с введением части второй ГК (т.е. с 01.03.96) арендодателем жилого помещения может выступать только юридическое лицо и индивидуальный предприниматель без образования юридического лица, а гражданин исключается из арендных отношений жилья и вправе занимать арендованное юридическим лицом (индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица) жилое помещение только на условиях жилищного найма, содержащего две разновидности.
ГК вводит также общие нормы (п. 3 ст. 672) и для коммерческого, и для социального найма жилья, в редакцию которых внесены изменения Федеральным законом "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ст. 11) - в п. 3 ст. 672, ч. 2 ст. 679, ч. 1 ст. 680 и п. 2 ст. 685 ГК.
Разница между ними, помимо целевой направленности, состоит в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищных фондах (жилищный фонд социального использования - ст. 19 ЖК), а коммерческий наем - не только в этих разновидностях фонда, но и в частном жилищном фонде (жилищный фонд коммерческого использования - ст. 19 ЖК). В основании договора социального найма лежит не свобода договора, а административный акт, выданный гражданину с соблюдением очередности или переданный ему по гражданско-правовым основаниям, названным законом (например, при выселении с предоставлением другого жилого помещения в связи со сносом дома). Договор коммерческого найма заключается в силу волеизъявления сторон на основе свободы договора (ст. 421 ГК) без нормированного предоставления жилого помещения в любой разновидности жилищного фонда. ЖК (ст. 19) прямо не называет используемый в этих случаях договор (коммерческого) найма жилого помещения, ограничиваясь указанием на условия "возмездного пользования", предоставленного гражданам "по иным договорам" собственниками таких помещений, переданных во владение и (или) в пользование. Вместе с тем договор (коммерческого) найма имеет особенности, которые с принятием ЖК стираются. Договор социального найма заключается без установления срока его действия, договор коммерческого найма - срочный. Оплата в социальном найме лимитирована, в коммерческом также лимитирована, но в публичных фондах (подробнее о различиях между этими договорами см. коммент. к ст. 672). В юридической литературе с ней связывают разный подход к природе этих договоров: одни авторы расценивают их как разновидности одного типа жилищного договора, другие - как разные типы жилищных договоров.
Статья 671. Договор найма жилого помещения
Комментарий к статье 671
1. Жилищное обязательство основано на свободе договора найма жилого помещения, исключительно на свободном волеизъявлении сторон без участия в отношениях административного акта, в т.ч. и в домах публичных форм собственности жилищного фонда (см. коммент. к гл. 35).
Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя передать во владение и пользование нанимателю на определенный срок - как правило, длительный, на 5 лет - жилое помещение, занять которое последний согласился, что ставит этот договор в один ряд с другими договорами, направленными на передачу имущества его собственником (лицом, уполномоченным собственником) во владение и пользование другим лицам (гл. 34 и 36 ГК) без утраты права собственности на это имущество. Отличие же в том, что участником договора найма жилого помещения в качестве пользователя помещения всегда выступает гражданин. Это присуще и договору социального найма. Цель передачи - проживание нанимателя в жилом помещении. Это самое важное, что отличает жилищный наем от имущественного найма (аренды), где арендованное жилое помещение передается во владение лишь юридическому лицу. Пользование будет осуществлять уже другое лицо - гражданин и по другому договору - договору найма жилого помещения. Наниматель обязуется оплачивать расходы наймодателя на содержание жилья, данного ему во владение и пользование. Однако краткосрочный наем (см. коммент. к ст. 683) уменьшает объем жилищных прав и обязанностей нанимателя и совместно с ним проживающих лиц.
В определении правомочий нанимателя не названа возможность распоряжения занимаемым жилым помещением, хотя ГК, равно как и прежнее жилищное законодательство, наделяет его ограниченными распорядительными правомочиями: вселение других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, замена нанимателя и др. Стало быть, распоряжение нанятым помещением осуществляется в той мере, в какой не затрагивает его целостности (переоборудование, перепланировка и т.п.), не выводит нанятый объект в гражданский оборот и за границы семейной общности или общности лиц, совместно проживающих с нанимателем. Обмен нанятыми жилыми помещениями как акт распоряжения не предусмотрен нормами комментируемой главы, в отличие от правомочий нанимателя в договоре социального найма.
Стороны договора - наймодатель и наниматель. Наймодатель - собственник (управомоченное им лицо): гражданин или юридическое лицо. Собственник многоквартирного жилого дома или жилого помещения может уполномочить - для выполнения обязанностей наймодателя в этом договоре - управляющую организацию, с которой заключается договор об управлении многоквартирным домом. Это один из способов управления многоквартирным домом. Другой способ - непосредственное управление собственниками помещений (ст. 161 ЖК). И третий вариант управления - объединение собственников помещений в товарищество (разд. VI ЖК). Товарищество собственников жилья по своему выбору определяют способ управления домом в порядке, установленном ЖК. Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" отменил Федеральный закон от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (ст. 2), а понятие "кондоминиум" (ст. 17) заменил понятием "многоквартирный дом".
Проводимое в соответствии с Указом Президента РФ от 28.04.97 N 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" (СЗ РФ, 1997, N 18, ст. 2131) реформирование жилищного хозяйства предусматривает ликвидацию монополии или доминирующего положения государственных жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций в техническом обслуживании и ремонте жилых домов и создание, развитие конкурентной среды, что должно образовать предпосылки для выбора собственником управляющей организации, обеспечивающей необходимый уровень качества работ и услуг. Следовательно, такая организация становится лицом, уполномоченным собственником. Собственник не ограничен в выборе управляющей организации формой ее собственности, в т.ч. вправе определить частную фирму или государство (орган местного самоуправления) для выполнения этих задач. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решений (ст. 161 ЖК). Многоквартирный дом управляется только одной управляющей организацией.
К договору управления многоквартирным домом следует применять общие положения о подряде (§ 1 гл. 37 ГК).
В отдельных субъектах РФ работам, выполняемым управляющей организацией, придается значение выполнения подрядных работ для государственных нужд, что должно соответствовать § 5 гл. 37 ГК. В этом случае контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд заключается государственным заказчиком, каким выступает только государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами, и подрядчиком - юридическим лицом или гражданином (ст. 764 ГК). Финансирование в этом случае должно осуществляться из бюджетных и внебюджетных источников (ст. 763 ГК). Однако такого основания заключения государственного контракта на выполнение ремонтных работ в государственных и муниципальных жилых домах, при котором помещения сдаются внаем по правилам комментируемой главы, федеральным законом (ст. 768) не установлено.
2. Существенные условия договора найма жилого помещения - оплата, наниматель и объект договора образуют общие нормы для всех его разновидностей.
Договор найма - возмездный (см. коммент. к ст. 682). Безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм комментируемой главы и переводит под действие гл. 36 ГК "Безвозмездное пользование" (ст. 30 ЖК). К сожалению, безвозмездное пользование применительно к типу жилищных отношений ЖК специально не регулируется. Если же применять нормы гл. 36, не корректируя их договорными условиями, содержание жилья может оказаться для пользователя обременительным (ст. ст. 692, 695, 698, 699 ГК). В договорных условиях сторонам следует руководствоваться нормами жилищного законодательства по аналогии (ст. 7 ЖК), а также использовать диспозитивный характер норм безвозмездного пользования, т.е. создать иные условия договора, нежели в договорах коммерческого найма и социального найма (например, установить запрет на передачу жилого помещения третьим лицам на условиях поднайма).
В отличие от аренды нежилых помещений (см. коммент. к ст. 608) в договоре жилищного найма в качестве нанимателя всегда выступает гражданин (см. коммент. к ст. 677). Как правило, на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных в ст. 677 ГК. Множество лиц определено в коммерческом найме как лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем (ст. 677). В коммерческом найме эти лица - или сонаниматели (если они заключили с нанимателем договор о солидарной ответственности перед наймодателем), или остающиеся в положении постоянно проживающих совместно с нанимателем.
Естественно, что нанимателем (сонанимателем) становится дееспособное лицо, избранное постоянно проживающими или желающими постоянно совместно проживать. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет вправе заключить договор найма жилого помещения с письменного согласия своего законного представителя; за малолетнего такой договор заключает его законный представитель. Опекуны и попечители несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, действуют лишь после предварительного разрешения органа опеки и попечительства. В таком же порядке может стать нанимателем соответственно недееспособный или ограниченно дееспособный (ст. ст. 29, 30, 37 ГК).
От аренды этот договор отличается также специальным объектом - жилым помещением (см. коммент. к ст. ст. 288, 650, 673), которое удовлетворяет вытекающим из целей требованиям нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих лиц и на котором сторона остановила свой выбор. Перемена объекта с жилого помещения на нежилое прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения. Переоборудование, перевод жилого дома, жилого помещения, в котором находится нанятое жилое помещение, осуществляется по правилам гл. 3 разд. I ЖК.
3. С момента введения части второй ГК, т.е. с 1 марта 1996 г., аренда жилого помещения исключена из системы жилищных договоров; сохранили силу только ранее заключенные договоры аренды.
Это не означало исключения граждан вообще из числа субъектов в арендных отношениях (например, гражданин остается арендатором этих же помещений, домов в целях отдыха, а не постоянного проживания). Однако если жилое помещение, жилой дом используется не как место пребывания, а как место жительства (постоянное, временное), то применяется не договор аренды, а договор найма жилого помещения. Договор аренды именно жилого помещения применяется в отношениях между юридическими лицами (п. 2 ст. 671) по правилам § 4 гл. 34 ГК. Арендатор - юридическое лицо передает арендованное жилое помещение гражданину на условиях жилищного найма, т.е. найма жилого помещения или социального найма.
Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в целях проживания в данном случае недопустимы.
Юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение уже в качестве наймодателя, например, своему сотруднику как нанимателю, а не как арендатору.
Вместе с тем отдельные субъекты РФ неосновательно разрешают юридическим лицам - арендаторам заключать с пользователями арендованного жилого помещения не договор найма, а договор субаренды, что ущемляет жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя (см.: Положение о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы (Вестник мэрии Москвы, 1997, N 9, ст. 36 - 44); Положение о порядке и условиях аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы и предназначенных для продажи (Вестник мэрии Москвы, 1997, N 18, ст. 33 - 43)).
Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования
Комментарий к статье 672
1. Жилищный фонд социального использования сосуществует в государственном и муниципальном жилищном фонде с площадью коммерческого использования. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает приоритет жилищного законодательства перед гражданским в регулировании условий пользования жилищного фонда социального использования. Во исполнение комментируемой статьи ЖК урегулировал социальный наем жилого помещения (разд. III).
Жилищный фонд социального использования образован в составе государственного и муниципального жилищных фондов для социально незащищенных слоев населения. В частном жилищном фонде, принадлежащем юридическим лицам и гражданам, такого образования закон не предусматривает (ст. 19 ЖК).
В соответствии с ранее действовавшим Законом о жилищной политике (ст. 12) в него входили жилые помещения и жилые дома, ранее заселенные на условиях прежнего договора найма, жилые помещения, вновь предоставленные по установленным нормативам очередникам, нуждающимся в жилье или в улучшении жилищных условий, в публичных жилищных фондах по основаниям, указанным в законе, а также жилые дома и жилые помещения т.н. специализированного жилищного фонда. К его объектам относились не только коммунальные квартиры, жилые помещения, заселенные по прежнему договору найма в порядке его изменения, но и специализированные жилые дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. - разд. IV ЖК). ЖК не включил специализированные жилые помещения в состав жилищного фонда социального использования. Совокупность предоставляемых жилых помещений (по правилам разд. IV ЖК) государственного и муниципального жилищных фондов образует в настоящее время самостоятельный специализированный жилищный фонд (ст. 19 ЖК). Жилые помещения в этом фонде предоставляются по специальному договору найма специализированного жилого помещения (ст. 100 ЖК).