В большинстве статей (ст. 678 и др.) указывается только наниматель как носитель жилищных прав и обязанностей по договору найма жилого помещения, хотя равенство жилищных прав и обязанностей всех постоянно проживающих с ним провозглашается. Дальнейшее регулирование отношений между нанимателем и лицами, с которыми он проживает, возможно лишь на уровне закона.
3. В отличие от прежнего жилищного законодательства в комментируемой статье отсутствует солидарная ответственность совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем в силу закона и устанавливается персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора (см. коммент. к ст. 687).
Солидарная ответственность постоянных пользователей допускается как исключение в силу особой договоренности между ними, а не в силу закона. Солидарные обязанности (ответственность) вводятся при неделимости предмета обязательства, каким и является объект договора найма жилого помещения, пока договор не изменен.
4. Конструкция единственного ответственного титулодержателя вступает в противоречие с принципом равенства жилищных прав и обязанностей всех постоянных пользователей (п. 2) и аналогична положению временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю (см. коммент. к ст. ст. 680, 685), за действия которых титулодержатель отвечает перед наймодателем. Однако положение постоянных пользователей жилого помещения несопоставимо с положением временно проживающих (временные жильцы и поднаниматели). Они во всех случаях должны быть сонанимателями, сотитулодержателями наряду с нанимателем. Тогда будет последовательно действовать правило о равенстве жилищных прав и обязанностей участников наемных правоотношений.
Если постоянные пользователи специально заключают договор с нанимателем о солидарной ответственности (ст. 322 ГК) перед наймодателем (сообщив ему об этом), они становятся сонанимателями, т.е. обретают полное равенство в жилищных правах и обязанностях.
Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения
Комментарий к статье 678
Изложенные в комментируемой статье обязанности носят общий характер для любой разновидности жилищного найма (см. коммент. к п. 3 ст. 672).
Жилое помещение предоставляется для проживания, и поэтому наниматель обязан использовать его по назначению (целевое использование). Эта обязанность возложена не только на нанимателя, сонанимателей, но и на других совместно с ними постоянно проживающих лиц.
Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (см. коммент. к ст. 676), наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, своевременно производя необходимый текущий ремонт (см. коммент. к ст. 681), повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора (см. коммент. к ст. 687).
Условия и порядок осуществления переустройства и перепланировки установлены ЖК (гл. 4). Реконструкцией считается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Для ее осуществления следует получить разрешение на строительство, подтверждающее соответствие представленной проектной документации и дающее застройщику право на реконструкцию, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом.
Обязанность своевременной и полной оплаты пользования жильем - важнейшая для нанимателя с момента заключения договора. О сроках и размерах оплаты см. коммент. к ст. 682 и разд. VII ЖК. Централизованные коммунальные услуги (водопровод, канализация, центральное отопление) оплачиваются нанимателем сверх оплаты жилья через наймодателя (см. коммент. к ст. 671); меньшая часть централизованных коммунальных услуг (электроэнергия, газ) оплачивается нанимателем также сверх оплаты жилья, но непосредственно коммунальному предприятию (субъекту естественной монополии). Наметился постепенный переход теплоснабжающих организаций на прямые расчеты с гражданами за отопление и горячее водоснабжение. Пользование телефоном не входит в коммунальные услуги и оплачивается по самостоятельному договору.
Оплату коммунальных услуг комментируемая статья вменяет в обязанность персонально нанимателю. О солидарной ответственности перед наймодателем совместно проживающих с нанимателем лиц см. коммент. к ст. 677.
Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем
Комментарий к статье 679
На вселение по договору (коммерческого) найма полагается согласие наймодателя, каждого из постоянно проживающих и нанимателя. В регулировании договора социального найма (ст. 70 ЖК) теперь также возможен запрет наймодателя на вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, равно как и в договоре (коммерческого) найма требуется согласие наймодателя на вселение новых членов семьи. При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя и постоянных пользователей не требуется.
Новые постоянные пользователи вселяются в занимаемое нанимателем жилое помещение независимо от регистрации по месту жительства граждан. Регистрационный учет не носит разрешительного характера и не должен ограничивать конституционное право гражданина выбирать место жительства (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 02.02.98 N 4-П (СЗ РФ, 1998, N 6, ст. 783)). Факт учета или его отсутствие не влияют на возникновение, изменение и прекращение жилищных правоотношений, жилищных прав и обязанностей граждан в соответствии с Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" и с учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 25.04.95 N 3-П (СЗ РФ, 1995, N 18, ст. 1708), признавшего нормы закона о процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствующими Конституции.
Федеральным законом "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" слова "о норме жилой площади на одного человека" в комментируемой статье заменены словами "о норме общей площади жилого помещения на одного человека". Норма жилой площади на одного человека (12 кв. м), требуемая при вселении нового постоянного пользователя, утратила силу вместе с признанием утратившим силу ЖК РСФСР. ЖК называет только такие категории, как учетная норма площади жилого помещения и норма предоставления площади жилого помещения (ст. 50). В аналогичной ситуации в договоре социального найма жилого помещения в качестве норматива для вселения члена семьи используется размер учетной нормы на одного члена семьи (ст. 70 ЖК). Комментируемая статья использует норматив для вселения, который не установлен новым ЖК. Единую для страны норму общей площади жилого помещения в этом случае заменяет, очевидно, размер регионального стандарта нормативной "площади жилого помещения", используемого для расчета субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК). Исключение из правила установлено для несовершеннолетних детей, которые вселяются и без согласия других проживающих, и независимо от этой нормы.
Статья 680. Временные жильцы
Комментарий к статье 680
Комментируемая статья носит общий характер для любой разновидности жилищного найма (см. коммент. к п. 3 ст. 672).
Введена обязанность постоянных пользователей предварительно уведомлять наймодателя о вселении временных жильцов. Временных жильцов закон признает и как временных пользователей. Разрешение на их вселение и проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими. Основными признаками временного проживания являются: безвозмездность пользования помещением в течение ограниченного срока - до 6 месяцев (который раньше вовсе не имел предела), отсутствие самостоятельного права пользования помещением. Срок нахождения в месте временного пребывания должен определяться самими гражданами (Постановление Конституционного Суда РФ от 02.02.98 N 4-П).
Хотя наймодатель по закону лишь информируется о предстоящем вселении временных жильцов, он также наделен и правом активного запрета на их проживание в случае, если нарушена норма общей площади жилого помещения на одного человека (см. коммент. к ст. 679). Получив такую информацию предварительно, наймодатель вправе не допустить въезда временных жильцов по этому основанию.
Временные жильцы только проживают, не обладая правом на площадь жилого помещения. Как и прежде, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель; они же отвечают в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем.
В пределах 6-месячного срока временного проживания может быть установлен конкретный согласованный срок, по истечении которого временному жильцу следует освободить занимаемое им жилое помещение. Если срок вообще не был согласован, временный жилец освобождает помещение не позднее 7 дней со дня заявления об этом нанимателя.
Статья не устанавливает последствий согласованного продления срока проживания временных жильцов свыше 6 месяцев (ср. со ст. 80 ЖК).
За временных жильцов наниматель жилого помещения оплачивает коммунальные услуги в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов (ст. 155 ЖК).
Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения
Комментарий к статье 681
1. В (коммерческом) найме жилья действует тот же принцип, что и в имущественном найме (аренде) вообще: текущий ремонт нанятого помещения - за нанимателем, капитальный ремонт строения в целом и помещения - за наймодателем. Норма диспозитивна, иное может быть установлено договором (коммерческого) найма жилого помещения.
Текущий и капитальный ремонт жилого помещения осуществляется с соблюдением Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Госстроем России 27.09.2003 N 170 (РГ, 2003, N 214), а реконструкция - в соответствии с Градостроительным кодексом.
2. Пункт 3 комментируемой статьи надлежит привести в соответствие с гл. 4 нового ЖК, нормы которой имеют общий характер и распространяются и на (коммерческий) наем жилого помещения. Глава 4 ЖК не знает такого понятия, как "переоборудование", употребляемого в ст. 681, и содержит понятия "переустройство" и "перепланировка". По ЖК (ст. 25) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Очевидно, под переоборудованием в комментируемой статье следовало понимать не только собственно переоборудование инженерных коммуникаций жилого помещения и его санитарно-технического и иного оборудования, но и перепланировку жилого помещения. Например, перенос (замену на иную конструкцию) нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов, устройство и переоборудование туалетных помещений, ванных комнат, вентиляционных каналов, а также перенос и разборку перегородок между комнатами, перенос и устройство дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров, остекление балконов и лоджий, переустройство оконных проемов.
К сожалению, комментируемая статья, равно как и ЖК, не содержит общего требования к цели переоборудования - повысить благоустройство жилого помещения, что позволяет наймодателю решать задачи переустройства и перепланировки, не руководствуясь этой целью.
Самовольное переустройство и перепланировка помещений приведет к необходимости восстановить прежнее положение, и оно не отражается в техническом паспорте жилого помещения, что имеет существенное значение для сделок с жилыми помещениями. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения предусмотрены ст. 29 ЖК.
3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает одно условие переоборудования (переустройства и (или) перепланировки) наймодателем дома в целом - согласие нанимателя, если в результате этого существенно изменятся условия его пользования занимаемым жилым помещением. Мнение совместно проживающих с нанимателем постоянных пользователей жилого помещения в этом случае не учитывается, если они не являются сонанимателями (см. коммент. к ст. 671). ЖК (ст. 26) требует согласия всех членов семьи нанимателя, занимающих перестраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение по договору социального найма.
Новый ЖК установил другие основания и оформление проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 26), которыми и следует руководствоваться. Правительство РФ Постановлением от 28.04.2005 N 266 утвердило форму заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (СЗ РФ, 2005, N 19, ст. 1812). ЖК установил исчерпывающий перечень оснований отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 27).
Статья 682. Плата за жилое помещение
Комментарий к статье 682
1. Статья адресована договору (коммерческого) найма, где оплата не лимитировалась в отличие от договора социального найма, однако ЖК (ст. 153) регламентировал и эти отношения (см. разд. VII), но только (коммерческий) наем жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов.
Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения договора найма в государственном и муниципальном жилищных фондах. ЖК определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 154). В этих фондах плата вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК), на основании платежных документов, направленных в установленные сроки (ст. 155 ЖК). Плата вносится управляющей организации. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме (предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме - лестницы, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы и т.п.) в соответствии с требованиями законодательства, и определяется исходя из общей площади занимаемого жилого помещения. Плата за наем (за пользование жилым помещением), входящая в структуру платы за жилое помещение в государственном и муниципальном жилищных фондах, устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (ст. 156 ЖК).
В частном жилищном фонде плата за нанятое жилье по договору (коммерческого) найма определяется по усмотрению сторон в договоре. Но статья предусматривает и возможность установления законом "потолка" в оплате. Тогда в договоре о найме этот максимум не может быть преодолен.