Остальная часть государственного и муниципального жилищных фондов является площадью коммерческого использования (ст. 19 ЖК), где функционирует договор (коммерческого) найма, предусмотренный комментируемой главой ГК. Собственник самостоятельно определяет пропорцию между этими разновидностями в составе соответственно федерального жилищного фонда, жилищного фонда субъекта РФ и муниципального жилищного фонда, если иное не установлено законом. При этом государственный жилищный фонд подразделяется по формам собственности: на федеральный жилищный фонд и жилищный фонд субъектов РФ, в т.ч. переданный соответственно в хозяйственное ведение государственных унитарных предприятий или оперативное управление казенных предприятий либо государственных учреждений.
К муниципальному жилищному фонду относятся жилые дома и жилые помещения, находящиеся в собственности муниципальных образований, в т.ч. переданные в хозяйственное ведение муниципальных унитарных предприятий или оперативное управление муниципальных учреждений.
Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет по ЖК (ст. 64) расторжения или изменения условий договора социального найма жилого помещения.
Хозяйственные общества и товарищества с любым объемом государственного (муниципального) капитала, в т.ч. со стопроцентным, не вправе предоставлять жилые помещения по договору социального найма; им вообще не могут принадлежать жилые дома, жилые помещения социального использования.
Жилые дома, жилые помещения могут находиться в общей собственности различных субъектов права собственности. Объекты жилищного фонда включаются в его состав после государственного учета и государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость (см. ст. 131 ГК) в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость.
Основанием заключения договора социального найма служит решение о предоставлении жилого помещения (п. 4 ст. 57 ЖК) - административный акт, что ограничивает стороны в свободе договора социального найма в отличие от договора (коммерческого) найма жилого помещения. Договор социального найма заключается без установления срока его действия (п. 2 ст. 60 ЖК), что также отличает его от договора (коммерческого) найма. Типовой договор социального найма жилого помещения, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 (СЗ РФ, 2005, N 22, ст. 2126), исходит из того, что согласно этой норме закона жилое помещение передается во владение и пользование нанимателю бессрочно. Однако запись об указании срока действия договора означает не бессрочность его действия, а то, что он может быть прекращен каждой из сторон в любое время. Договор определяет жилищные права нанимателя и членов его семьи, а также лиц, прекративших семейные связи, но продолжающих проживать по этому договору (разведенные супруги).
Без наличия административного акта договор социального найма не может быть заключен, он считается ничтожным (см. ст. 168 ГК). Принятие управленческого решения в установленном порядке завершает административный процесс признания граждан нуждающимися в жилом помещении и предоставления его им. Кроме того, согласно административному акту жилье предоставляется гражданам, выселяемым по гражданско-правовым основаниям, названным в законе.
2. В комментируемой статье сохраняется - как принцип договора социального найма - равенство жилищных прав и обязанностей между всеми совместно постоянно проживающими и нанимателем. В этом контексте наниматель не наделен большим объемом жилищных прав и обязанностей, чем остальные совместно с ним проживающие. Приведенное положение является общей нормой и для договора (коммерческого) найма (см. коммент. к ст. 677). Социальный наем жилого помещения также заимствовал у договора найма норму о персональном указании в тексте письменного договора всех совместно проживающих. Однако в отличие от договора (коммерческого) найма в нем сохраняется понятие "члены семьи нанимателя" (в договоре (коммерческого) найма вместо "члены семьи нанимателя" дано "граждане, постоянно проживающие с ним"). Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении (ст. 69 ЖК).
3. Пункт 3 статьи отсылает к нормам жилищного законодательства, имеющим приоритет в регулировании этих отношений. ЖК урегулировал договорные отношения социального найма жилого помещения (разд. III) с учетом применения правил, исчерпывающим образом названных в п. 3 ст. 672 и потому являющихся нормами общего характера как для договора (коммерческого) найма жилого помещения, так и для договора социального найма. Комментируемая статья специально распространила на договор социального найма ряд норм о (коммерческом) найме: письменная форма договора (ст. 674 ГК), сохранение договора при переходе права собственности на жилье (ст. 675 ГК), обязанности нанимателя жилого помещения (ст. 678 ГК), ремонт помещения (ст. 681 ГК), вселение поднанимателей (п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК). Таким образом, эти нормы приобрели общий характер для двух разновидностей жилищного найма и адекватно отражены в ЖК - ст. ст. 63, 64, 67, 76 - 78.
Федеральным законом "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" исключена ссылка на правила ст. 680 ГК об условиях и порядке вселения временных жильцов в связи с тем, что по договору социального найма для вселения таких жильцов в отдельную квартиру требуется не менее учетной нормы (ст. 50 ЖК), а в коммунальную квартиру - не менее нормы предоставления, тогда как по договору найма жилого помещения - не менее нормы общей площади жилого помещения (см. коммент. к ст. 680). Вместе с тем такая разница в требованиях о соблюдении нормативов площади при вселении поднанимателей не помешала сохранить нормы ст. 685 ГК как общие правила, подлежащие применению к отношениям договора социального найма жилого помещения.
Названные нормы (их перечень примерный) не ограничивают применения других норм. Другие нормы ГК, в т.ч. и комментируемой главы, действуют, но при условии, если иное не предусмотрено ЖК. Следовательно, приоритет отдается специальным нормам.
Статья 673. Объект договора найма жилого помещения
Комментарий к статье 673
1. Употребляемое в комментируемой статье, равно как и в других статьях главы, понятие "жилое помещение" - обобщенное, объединяющее однопорядковые понятия: "квартира", "жилой дом" и, соответственно, их части, т.е. комнаты жилого дома, что предусмотрено ст. 16 ЖК.
Жилой дом - индивидуально-определенная разновидность родового понятия "здание" (см. коммент. к ст. 650), особенности которого вытекают из присущего ему качества недвижимости (см. ст. 130 ГК). Жилое помещение - замкнутая ячейка жилого дома, часть целого, имеющая сообщение с домом и внешним окружением (двором, улицей, набережной, переулком). Жилому помещению присущи те же технические и санитарные характеристики, что и дому в целом; к тому же оно имеет индивидуально-определенные особенности, которые должны найти отражение в предмете договора (коммерческого) найма жилья: его планировка, техническое и санитарное состояние. Однако не говоря о том, что принимается во внимание одноквартирный жилой дом, создается впечатление, что количество квартир вообще не имеет значения. Придавать же значение целого его части неосновательно, становится алогичным в том случае, когда под жилым помещением понимается многоквартирный дом.
Пригодность жилого помещения к постоянному проживанию определяется в соответствии с порядком признания помещения жилым и требованиями к жилому помещению, установленными Правительством РФ, которые должны соответствовать ЖК (ст. 15) и другим федеральным законам. Именно этим функциональным назначением отличается жилье как место жительства от места пребывания (см. Закон РФ от 25.06.93 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (Ведомости РФ, 1993, N 32, ст. 1227)). Например, постоянная пригодность к проживанию в течение всех сезонов года (его всепогодность), а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от сезонного, дачного, капитальное от временного строения (например, от барака).
ЖК называет обязательный минимум требований к жилому помещению - недвижимость, изолированность (ст. 15), наличие вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в замкнутом обособленном пространстве (ст. 16). Некоторые субъекты РФ и органы местного самоуправления устанавливали стандарт жилья. Так, Постановлением Правительства г. Москвы для города установлен следующий стандарт - дом (квартира) со всеми видами удобств: электроснабжение, водопровод, канализация, центральное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (централизованное или газовая колонка), лифт и мусоропровод независимо от материала стен (Вестник мэрии Москвы, 1997, N 18, ст. 49). Нормативы будут совершенствоваться с периодичностью в 5 лет.
2. В многоквартирном жилом доме все наниматели и лица, совместно с ними приживающие, вправе пользоваться общим имуществом дома, которое принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений. К нему относятся общие помещения (технические этажи, чердаки, лестницы, общее домовое оборудование за пределами квартиры, обслуживающие более одного помещения в данном доме, - газовые, электрические, водоканальные сети и сети центрального отопления, лифты, лифтовые и иные шахты), придомовой земельный участок и другое имущество, названное в ст. 290 ГК и ст. 36 ЖК.
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
Комментарий к статье 674
Договор (коммерческого) найма жилого помещения оформляется в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК). Несоблюдение простой письменной формы не влечет в данном случае недействительность договора (см. ст. 167), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Право приводить другие доказательства сохраняется (см. ст. 162 ГК). Отсутствие письменного договора, в котором надлежит обязательно указать постоянно проживающих (см. коммент. к ст. 677), ставит этих лиц (в случае оспаривания их жилищных прав на данное жилое помещение) в тяжелое положение при доказывании своих прав в споре и требует от них соблюдения правил, предусмотренных ст. 679 (см. коммент. к ней).
Несоблюдение простой письменной формы, как правило, имеет место в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования, где в основании возникновения жилищных правоотношений лежит индивидуальный административный акт (см. коммент. к ст. 672), которому стороны и правоприменительные органы на практике неосновательно придавали значение документа, заменяющего письменную форму договора. Признание договора (коммерческого) найма недействительным в этих правоотношениях не связано с признанием недействительным административного акта, как это имеет место применительно к договору социального найма жилого помещения.
Правила комментируемой статьи распространяются и на договор социального найма (см. коммент. к п. 3 ст. 672, а также ст. 63 ЖК).
Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
Комментарий к статье 675
Сохранено традиционное для российского гражданского законодательства правило неизменности договора найма любой разновидности (см. коммент. к п. 3 ст. 672) при перемене собственника помещения, который занимает место прежнего наймодателя.
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения
Комментарий к статье 676
1. Статья конкретизирует обязанность наймодателя передать нанимателю жилое помещение - оно передается, во-первых, свободным, во-вторых, в техническом, санитарном состоянии, пригодном для проживания (см. коммент. к ст. 673).
Жилому помещению следует быть свободным юридически и фактически одновременно. К моменту передачи оно не может быть объектом чьих-либо жилищных, иных имущественных прав либо неосновательных претензий лиц, самоуправно занявших данное помещение. Права нанимателя на него должны быть бесспорными.
2. За наймодателем, кроме обязанности передачи помещения нанимателю, числятся обязанности, обеспечивающие нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также предоставление проживающим коммунальных услуг (ст. 161 ЖК). Это не значит, что наймодатель обязан выполнять данные требования закона своими силами, но ему надлежит принять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязанности, входящие в содержание договора (коммерческого) найма жилого помещения (см. коммент. к ст. 671), у него есть выбор способа управления жилым помещением, жилым домом.
Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане
Комментарий к статье 677
1. Статья адресована нанимателю и множеству лиц, совместно с ним проживающих по договору (коммерческого) найма жилья. О правоспособности и дееспособности этих лиц заключать договор см. коммент. к ст. 671.
Возможны и замена нанимателя по основаниям и на условиях, установленных ст. 686 ГК, и наделение постоянно проживающих положением сонанимателей (см. также коммент. к ст. 686). Комментируемая статья устанавливает единственного титулодержателя нанятого помещения из множества его постоянных пользователей - нанимателя.
2. Статья обязывает включать в текст письменной формы договора всех совместно проживающих с нанимателем лиц, в т.ч. несовершеннолетних, малолетних, лиц, находящихся под опекой и попечительством. Из закона вытекает, что текущие изменения в составе постоянных пользователей (выбытие, рождение ребенка) в процессе пользования жилой площадью (ст. 679 ГК) также надлежит адекватно отразить в договоре, в соответствующих записях. На тот случай, если в договоре кто-либо не будет персонально назван, действует правило ст. 679 ГК, т.е. его жилищные права должны быть оформлены как вселение новых постоянных пользователей. Если они были своевременно оформлены по этим правилам, то при наличии доказательств необходимые изменения вносятся в текст договора. Такая мера обеспечивает реализацию требования письменной формы договора (см. коммент. к ст. 674).
Другое отличие от договора социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК) - отказ от понятия "члены семьи нанимателя" и замена его понятием "граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем" по договору (коммерческого) найма. Круг лиц ограничен усмотрением уже проживающих и прежде всего нанимателя. Они могут быть и не связаны между собой кровнородственными или иждивенческими связями либо ведением общего домашнего хозяйства; в любом случае они наделены всей полнотой жилищных прав и обязанностей в качестве равных членов одного сообщества. Вместе с тем понятие "постоянно проживающие с нанимателем лица" прежде всего включает членов семьи и лиц, утративших семейные связи (разведенные супруги).