Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показателей приборов учета, а при их отсутствии - из нормативного потребления коммунальных услуг, утверждаемого органами местного самоуправления, в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти субъекта РФ (ст. 157 ЖК). Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным указанными органами в порядке, предусмотренном федеральным законом. По Федеральному закону от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (СЗ РФ, 2005, N 1 (ч. I), ст. 36) плата за коммунальные услуги для граждан-нанимателей устанавливается согласно российскому жилищному законодательству с учетом надбавок к ценам (тарифам), вводимых с 01.01.2006 в соответствии с этим Законом.
Право на субсидии имеют граждане как пользователи жилых помещений не только в государственном и муниципальном жилищных фондах, но и в частном жилищном фонде на условиях, установленных ст. 159 ЖК. В частности, субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.
2. В договоре (коммерческого) найма введен специальный запрет на одностороннее увеличение наймодателем размера квартирной платы. Его может изменить закон или договор.
Наймодатель, управляющая организация обязаны письменно информировать нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления соответствующих платежных документов, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ст. 155 ЖК).
3. Срок внесения оплаты в частном жилищном фонде определяется в договоре. На случай, если он там не назван, действует норма комментируемой статьи - оплата производится ежемесячно.
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
Комментарий к статье 683
1. В отличие от договора социального найма, который заключается без установления срока его действия, комментируемая статья вводит в договор (коммерческого) найма жилья его срочность. Восстанавливается существовавший ранее в ГК 1964 5-летний срок договора; срок может быть и меньше 5 лет, но не должен превышать его.
Истечение срока не означает необходимости оставить, освободить нанятое помещение, поскольку наниматель наделен преимущественным правом на возобновление договора на новый срок (см. коммент. к ст. 684), и это право защищается в судебном порядке.
Нанимателю невыгодно воздерживаться в договоре от указания какого-либо конкретного срока. Если он не будет назван, договор (коммерческого) найма жилья все равно, но уже автоматически будет считаться заключенным на 5 лет.
2. Закон выделяет в особую группу договоры краткосрочного найма, которые заключаются на период до одного года. Краткосрочный (коммерческий) наем существенно уменьшает объем жилищных прав и обязанностей их носителей. Они лишаются:
права быть вписанными персонально в договор найма жилого помещения (п. 2 ст. 677 ГК). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 679 ГК, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих (см. коммент. к ней);
права вселять временных жильцов и поднанимателей (см. коммент. к ст. ст. 680, 685);
преимущественного права возобновить договор на новый срок (см. коммент. к ст. 684);
права на замену нанимателя в договоре (см. коммент. к ст. 686);
льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилья (чтобы приостановить выселение) (см. коммент. к п. 2 ст. 687).
При краткосрочном (коммерческом) найме объем жилищных прав и обязанностей проживающих может не уменьшаться, если стороны договорятся об этом. Такая возможность заложена в диспозитивном характере нормы п. 2 комментируемой статьи. Если такое решение не состоится, то действует усеченный объем жилищных прав.
Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
Комментарий к статье 684
1. При срочности наемных отношений (см. коммент. к ст. 683) необходимо обеспечить стабильность пользования помещением постоянно проживающих. Таким правовым инструментом является преимущественное право заключить договор (коммерческого) найма на новый 5-летний срок, которым наделяются наниматель и совместно с ним постоянно проживающие лица. При этом не имеет значения, является наниматель добросовестным пользователем или нет.
Инициативой продолжить или прекратить отношения с нанимателем обладает наймодатель, так установил закон. Однако данная инициатива ограничена определенным сроком: не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма наймодатель должен определиться. Это предельный срок. Если наймодатель пропускает его для внесения того или иного предложения другой стороне, договор считается продленным на следующие 5 лет и на тех же условиях (естественно, если наниматель сам по себе не отказывается от продления договора).
2. Закон предоставил наймодателю широкий выбор вариантов возможных предложений нанимателю: перезаключить договор на прежних условиях или изменить договор либо прекратить договор вообще. Гарантией служит запрет наймодателю требовать увеличения количества лиц, которые могут постоянно проживать совместно с нанимателем при возобновлении договора на новый срок.
Наниматель стабильно сохраняет условия своего найма лишь в первом из возможных вариантов инициативного поведения наймодателя, в двух остальных случаях условия либо изменятся, либо прекратятся. Правда, в последнем случае наймодатель ограничен - он может отказаться от возобновления договора найма на следующий срок, если при этом, со своей стороны, откажется от сдачи жилья внаем не меньше чем на один год. Как только он нарушит течение годичного срока и опять сдаст свободное помещение внаем, прежний наниматель вправе требовать признания договора, заключенного с новым нанимателем, недействительным и (или) возмещения причиненных убытков. Например, возместить расходы по найму нового жилья, превышающие прежние.
Статья 685. Поднаем жилого помещения
Комментарий к статье 685
1. Пункты 1 - 3 комментируемой статьи носят общий характер для любой разновидности договора (коммерческого) найма, в т.ч. и договора социального найма (см. коммент. к п. 3 ст. 672). Другие пункты адресованы только (коммерческому) найму.
В отличие от временных жильцов (см. коммент. к ст. 680) поднаниматель и совместно с ним проживающие, получая в пользование часть площади или все жилое помещение по договору поднайма, должны его оплачивать. Договор поднайма заключается на определенный срок в пределах оставшегося общего срока договора (коммерческого) найма. ГК содержит запрет поднайма при краткосрочном найме (см. коммент. к ст. 683), если иное не предусмотрено договором, т.е. этот запрет может быть преодолен в силу специальной договоренности.
Согласия лиц, совместно проживающих с нанимателем, на заключение договора поднайма комментируемая статья не требует, но, принимая во внимание их равенство между собой (см. коммент. к ст. ст. 672 и 677), очевидно, что договор подписывается, кроме нанимателя, также и постоянными пользователями, совместно с ним проживающими.
Поднаниматель, равно как и временный жилец, не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, оставаясь "в тени" фигуры нанимателя. Это означает, что за его действия, нарушающие условия договора найма, заключенного между наймодателем и нанимателем, ответственность несет наниматель. Поднаниматель получает нанятую жилую площадь (либо жилое помещение в целом, либо его часть) в пользование. Он не обладает никакими распорядительными жилищными правомочиями; условия пользования определяются нанимателем по своему усмотрению, с которыми соглашается поднаниматель, отражая их в договоре.
2. Сдача жилого помещения, независимо от того, является оно отдельным или коммунальным, в поднаем не допускается, если в результате вселения поднанимателя размер общей площади жилого помещения (ст. 15 ЖК), приходящейся на каждого проживающего, окажется меньше нормы общей площади жилого помещения на одного человека (см. коммент. к ст. 679).
Названный запрет передачи в поднаем помещения, занимаемого по договору (коммерческого) найма, является единственным. В отношении договора социального найма круг таких запретов шире (ст. 76 ЖК).
3. Плата за поднаем устанавливается соглашением нанимателя и поднанимателя. Эта плата не лимитирована.
4. Срок договора поднайма определяется по усмотрению нанимателя и поднанимателя, но в (коммерческом) найме не может быть больше общего срока этого договора - 5 лет (см. п. 1 настоящего комментария).
5. Если договор найма прекращается досрочно (см. коммент. к ст. 687), следует прекращение соответственно и договора поднайма. Поднаниматель и члены его семьи должны освободить занимаемую жилую площадь. Он не наделен преимущественным правом на возобновление договора поднайма на новый срок (см. коммент. к ст. 684).
Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения
Комментарий к статье 686
1. Правовой механизм изменения договора (коммерческого) найма мало отличается от механизма изменения договора социального найма, урегулированного нормами ЖК (ст. 82).
Первый вариант замены нанимателя - это согласованное решение всех постоянно проживающих, в т.ч. и действующего нанимателя. Мотивы замены юридического значения не имеют. Естественно, выбор нового нанимателя возможен из числа совершеннолетних. Отказ наймодателя в его признании нанимателя может быть оспорен в суде.
2. В п. 2 комментируемой статьи принимается во внимание другая ситуация, связанная с нанимателем, - его смерть или выбытие из нанимаемого помещения. В обоих случаях существующий договор продолжает действовать на тех же условиях. Выдвижение фигуры нового нанимателя должно быть согласованным между прежними постоянными пользователями. Это самое существенное.
Изменение договора найма в случае смерти нанимателя или его выбытия осуществляется независимо от возражений со стороны наймодателя. Единодушное согласие всех постоянных пользователей имеет решающее значение для замены нанимателя, которым становится один из них.
Если нет согласия всех указанных лиц относительно кандидатуры нового нанимателя, постоянно проживающие переводятся в категорию сонанимателей (см. коммент. к ст. 677).
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
Комментарий к статье 687
1. В соответствии со ст. 40 Конституции "никто не может быть произвольно лишен жилища".
Формулируется традиционное право всех постоянно проживающих прекратить договор (коммерческого) найма в любое время. Такое решение должно быть единодушным. Если жилое помещение освободят не все, договор продолжает свое действие; утратят жилищные права лишь выбывшие к другому постоянному месту жительства. Выбывающие обязаны информировать наймодателя за 3 месяца до фактического прекращения договора, причем в письменной форме.
2. Устанавливаются основания досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя. Расторжение договора возможно в судебном порядке. Таких оснований два:
а) задолженность по оплате в течение 6 месяцев. Договор может установить и более длительный срок. Действуют особые сроки, установленные при краткосрочном найме (см. коммент. к ст. 683);
б) разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) либо другими гражданами, за действия которых наниматель несет ответственность (см. коммент. к ст. ст. 677, 680, 685).
Названные два основания повторены и в отношении договора социального найма (ст. 83 ЖК).
В последнем случае законодатель дает нанимателю шанс на спасение от такого рода санкции - ему судебным решением предоставляется льготный, не более одного года, срок для восстановления пригодности жилья для проживания. Если наниматель его не использовал или не принял всех организационных мер (например, не заключил подрядный договор на ремонт жилого помещения), наймодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора найма. Комментируемая статья предусматривает и возможность отсрочки исполнения судебного решения, но не более чем на год.
3. В отличие от порчи помещения проживающими п. 3 ст. 687 говорит о возможности расторжения договора из-за такого технического и санитарного состояния жилого помещения, которое в законе оценивается как непригодное для проживания, но образующееся в результате естественного износа дома, жилого помещения в процессе их эксплуатации и непринятия своевременных и необходимых мер по поддержанию дома, жилого помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии (нарушение нормативных сроков производства капитального ремонта, запущенность профилактических мероприятий и другие нарушения правил и норм содержания жилищного фонда). Непригодность к постоянному проживанию может быть выражена и аварийным состоянием дома, жилого помещения, что также имеется в виду в законе.
Жилые помещения подразделяются на две категории: пригодные для постоянного проживания в результате проведения капитального ремонта, модернизации или реконструкции и имеющие дефекты, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно. Порядок и основания признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ (ст. 15 ЖК). Такое Положение утверждено Правительством РФ от 04.09.2003 N 552 (СЗ РФ, 2003, N 37, ст. 3586).
Непригодными признаются жилые помещения, жилые дома, находящиеся в ветхом, аварийном состоянии, а также дома, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Впредь до утверждения критериев и технических условий при отнесении жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных действуют критерии, установленные еще Министерством жилищно-коммунального хозяйства РСФСР в Положении от 05.11.85 N 529 по оценке непригодности жилых домов (жилых помещений) государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания.
Критерии аварийности технического состояния дома определяются по степени износа основных конструкций дома, конструктивным дефектам при обнаружении факторов, особо опасных для здоровья и жизни людей, когда расселение проживающих в доме необходимо оформлять в день получения акта комиссии или протокол "обследования строительных конструкций".
Договор найма может быть расторгнут в этом случае по требованию любой из сторон в договоре.
4. Использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение прав и интересов соседей по квартире или дому - традиционные для жилищного законодательства основания расторгнуть договор по инициативе наймодателя либо граждан, проживающих в доме (жилом помещении) (см. ст. 83 ЖК).
Комментируемая статья наделяет правом на расторжение договора в этом случае наймодателя. Прежде чем требовать в судебном порядке выселения, он вправе (но не должен) предупредить виновных лиц. Законодатель отказался от мер общественного воздействия на них в силу неэффективности, а равно от такой меры взамен выселения, как принудительный обмен.