Материал: Институт купли-продажи недвижимости

Подобная формулировка положений пункта 2 статьи 558 ГК РФ не исключает применения в случаях необходимости пункт 3 ст. 165, пункт 3 статьи 551 ГК РФ, позволяющих суду вынести решение о регистрации сделки купли / продажи недвижимого имущества, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. Если же оставить пункт 2 статьи 558 ГК РФ в действующей редакции, то применение пункта 3 статьи. 165, пункта 3 статьи 551 ГК РФ будет затруднительным, поскольку признание договора заключенным именно в момент государственной регистрации предполагает отсутствие договорных отношений до регистрации, а следовательно, и отсутствие обязанностей сторон передать договор купли - продажи недвижимого имущества в регистрирующий орган.

3.2 Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости

Прежде всего, необходимо прописать, что относится к нежилому недвижимому имуществу. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей.

Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения, также нежилые здания могут иметь жилые помещения.

Здания, расположенные на земельном участке, делятся на основные и служебные. К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам и по своему назначению. Строение, которое выполняет обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному строению.

Для того, чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта оборота, оно должно обладать следующими определенными признаками:

Здание должно быть принято в эксплуатацию.

Здание не может быть самовольно построенным.

В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов недвижимости в собственности юридических и физических лиц. Министерство РФ по управлению государственным имуществом осуществляет учет объектов федеральной собственности и ведет их реестр, а органы местного самоуправления - учет объектов муниципальной собственности и их реестр. [48, c. 32]

Так же как купля - продажа жилых помещений, аналогичная операция с нежилыми помещениями регулируется положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ.

При продаже нежилого помещения предметом договора купли / продажи недвижимого имущества являются также права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. [51, c. 20]

Если продавец нежилого помещения (здания) является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, то покупателю передается право собственности или предоставляется право аренды, либо иное право на соответствующую часть земельного участка, предусмотренное в договоре. В случае, если стороны не оговорили в договоре право покупателя на соответствующий земельный участок, ему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец нежилого помещения не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель вправе пользоваться соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При этом продавать недвижимость можно без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором купли - продажи недвижимого имущества.

Другим существенным условием договора купли-продажи нежилого помещения (здания) является цена. Если стороны не согласуют в письменной форме условия о цене недвижимости, то договор о ее продаже считается незаключенным. Цена недвижимости в договоре купли - продажи недвижимого имущества может быть установлена за единицу ее площади. В этом случае общая цена нежилого помещения (здания) будет определяться исходя из фактического размера переданной покупателю недвижимости. При этом, установленная цена продаваемой недвижимости включает цену передаваемой вместе с ней соответствующей части земельного участка или прав на нее.

Все договоры купли - продажи недвижимого имущества заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора ведет к его недействительности.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество. [53, c. 18]

Имеется огромное количество моментов, которые необходимо предусмотреть собственнику жилья, желающему перевести жилое помещение в статус «нежилого». После изменения статуса на жилое помещение, никто из собственников и прочих третьих лиц, не имеют права проживать в нем. [35, c. 231]

Основным из правил является то, что нежилое помещение может находиться лишь ниже жилых. То есть, это может быть подвальное помещение или первый этаж. Если нежилое помещение находится выше, то под ним также должны располагаться нежилые помещения.

Не допускается частичное изменение статуса квартиры. К примеру, нельзя сделать из 3 жилых комнаты и 2 нежилых. По ЖК РФ это недопустимо.

Необходимо обратить также внимание на то, что не находится жилое помещение под судебным арестом или в залоге.

Если потребуется перепланировка квартиры, то она должна соответствовать стандартам противопожарной безопасности и прочим нормам.

Вернемся к самой процедуре смены статуса жилого помещения. Если все пункты, требуемые государством соблюдены, то следует перейти к самой процедуре перевода недвижимости в нежилой фонд. Суть этого процесса заключается в сборе соответствующих документов и передачи их в государственные органы. [32, c. 432]

Изначально предстоит передать документы, в так называемую межведомственную комиссию, которая занимается использованием жилищного фонда. Вот перечень документов, которые требуются для положительного ответа от межведомственной комиссии:

письменное разъяснение собственника жилой площади о причинах, которые побудили его заняться сменой статуса жилья.

документы, удостоверяющие право собственности этим помещением.

технический паспорт из Бюро Технической Инвентаризации, представляющий собой план помещения и прочие моменты.

выписка из домовой книги, которая находится в ЖЭКе.

заключения, согласно которым соблюдаются противопожарные нормы.

заключения из санитарно-эпидемиологического надзора

техническое заключение управляющей компании.

Далее следует обращение в комиссии, решающие вопросы приватизации и по управлению жилым фондом, в конечном итоге вы получите стоимость, которую следует уплатить для изменения статуса жилого помещения. Перевод в статус нежилое помещение, достаточно трудоёмкий и долгосрочный процесс. [24, c. 431]

Следует рассмотреть те основные моменты, когда могут отказать в переводе статуса в нежилой фонд. Если вернуться к ЖК РФ, то там есть несколько, четко обозначенных пунктов:

распространённая ошибка - неправильный сбор и предоставление документов на недвижимость.

несоответствие жилого помещения по техническим нормам вашей конечной цели.

будущая планировка помещения не соответствует нормам безопасности.

По окончании проверки документов комиссиями, выдается документ, в котором либо отказывают в прошении, либо разрешают перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Заключение

В подведении итогов дипломного исследования, необходимо отметить следующие моменты. Особое значение договора купли-продажи в современном праве обусловлено широтой сферы его применения, так как купля-продажа это наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Договор купли - продажи определяет объем и прав и обязанностей участников гражданских правоотношений, порядок и условия исполнения обязательства, ответственность за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Договор стабилизирует отношения гражданского оборота, а так же регулирует многообразные отношения экономического оборота. Договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным, взаимным.

Как можно отметить, под договором купли - продажи недвижимого имущества понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) должна передать в собственность-то есть передать имущественные права другой стороне (покупателю) определенное недвижимое имущество (жилое или нежилое). А покупатель должен заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами сумму (предварительно, после заключения сделки, целиком или в рассрочку).

Существенными условиями договора купли - продажи недвижимого имущества нынешнее законодательство относит условия договора предмет, подлежащий продаже и его стоимость.

Передача недвижимого имущества продавцом и принятие имущества покупателем исполняются по подписываемому сторонами передаточному акту или другому документу по передаче недвижимого имущества.

К Содержанию договора купли - продажи недвижимого имущества относятся определенные права и обязанности сторон такого договора.

Покупатель, по договору, имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет право требовать оплаты за переданное имущество. Обе стороны имеют право требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.

Исполнение договора купли - продажи недвижимого имущества заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи-то есть имущественных прав на недвижимое имущество. Покупатель В свою очередь, обязуется передать продавцу конкретно определенную договором купли - продажи недвижимого имущества денежную сумму-либо целиком, либо в рассрочку по частям.

К недвижимому имуществу (вещам) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество

Изучение действующего законодательства, регулирующего правовые отношения договора купли-продажи недвижимости, а также анализ практики применения данного законодательства свидетельствует о его несовершенстве. Исследование позволило выявить следующие пробелы действующего законодательства в сфере купли-продажи жилой недвижимости:

) в целях сокращения временных и моральных затрат, связанных с государственной регистрацией перехода прав на недвижимое имущество по сделкам, заключенным по соглашению сторон в нотариальной форме, следовало бы предусмотреть новое нотариальное действие: при наличии на то волеизъявления сторон сделки передачу нотариусом нотариально удостоверенного договора и документов, удостоверяющих его исполнение, регистрирующему органу для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество и получение им документов, свидетельствующих о регистрации.

) обеспечения прав несовершеннолетних при осуществлении договора купли-продажи жилого помещения. В современном законодательстве отсутствуют единые, четко установленные критерии, согласно которым могло бы предотвращаться нарушения прав несовершеннолетних при купли - продаже недвижимого имущества. В результате отсутствии единых и целесообразных современных норм органы опеки и попечительства нередко дают согласие на сделки купли - продажи недвижимого имущества, которые не всегда соответствуют интересам несовершеннолетних.

Решение представленной проблемы может заключаться в применении так называемого адресного подхода. Под адресным подходом подразумевается проведение углубленного мониторингового конкретной ситуации и неблагополучных семей, в которых существует риск ущемления прав несовершеннолетних при осуществлении сделок купли - продажи недвижимого имущества.

Кроме того, предполагается необходимость редактирования современных нормативно-правовых актов, в частности Гражданского Кодекса РФ. Редакция статьи 558 ГК РФ может выглядеть следующим образом:

. Существенным условием договора купли - продажи жилого недвижимого имущества, в котором проживают лица сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В данном случае максимальная защита нового собственника жилого недвижимого имущества могла бы быть обеспечена путем внесением в пункт 1 статьи 558 ГК РФ такого дополнения, которое предоставляет покупателю недвижимого жилого имущества право заключать с такими лицами договор коммерческого найма в том случае, если их право пользования жилым помещением бессрочно.

. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.