После того как как покупатель обретает статус полноценного владельца на недвижимое имущество, у него появляются конкретные права и обязанности. Во первых, появляется возможность использовать собственные способы защиты интересов на недвижимую собственность. Вместе с тем, после момента перехода недвижимой собственности связано с ним бремя содержания имуществ а. Данное имеет значение для выявления риска случайной гибели имущества в момент его передачи. Между тем, сторонами в договоре могут быть определены условия риска случайной гибели недвижимой имущества.
В таких случаях как, если вдруг одна сторона не желает подписывать акт передачи имущества, то это можно считать как отказ продавца от исполнения обязанности по передаче имущества, а если покупатель то принять имущество.
Когда сторонами исполняется договор продажи недвижимости, пока имеется зарегистрированное право собственности на имущество у продавца, правовые отношения между третьим лицом не изменяется. Продавец по прежнему остается владельцем недвижимого имущества до тех пор пока не состоится государственная регистрация перехода права собственности к покупателю. Данное значит то, что он несет все риски и бремя содержания недвижимого имущества. Кроме того ему так же принадлежит вся прибыль и доходы которая приносит имущество.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России Федерации от 13 ноября 1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», на основании судебной практической деятельности демонстрирует, как неисполнение обязанности покупателем по оплате недвижимости по договору купли-продажи, может оказаться основанием для прекращения действия договора.
Комитет по управлению имуществом продал Публичное Товарищество с ограниченной ответственностью недвижимого имущества. Условия контракта предусматривали обязанность покупателя заплатить стоимость имущества к продавца, а продавец обязывается передать ее после оплаты покупателю. Обязательства по платежам были не выполнены покупателем, поэтому комитет направил иск в суд о прекращение договора. То что относится к правам сторон по договору да это то что они так же соответствуют обязательствам сторон. Тот кто покупает может потребовать передать недвижимое имущество. Тот кто продает может требовать платы в размере установленной суммы передаваемого имущества. Что та что другая сторона в правоотношениях по договору, обладают правом требования друг от друга обязательной государственной регистрации права собственности. [44, c. 23]
Итак, согласно подписанному договору продажи недвижимости Продавец вправе требовать с покупателя оплатить определенную денежную сумму (установленную цену) предмета договора недвижимости, А продавец должен совершить следующую последовательность действий:
) продавец передает покупателю собственность на основании передаточного акта имущественного или другого документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ)
) продавец не должен отказываться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора купли - продажи недвижимого имущества, если предметом договора купли - продажи недвижимого имущества является недвижимое имущество жилого назначения (пункт 3 статьи. 551, пункт 2 статьи. 559 ГК РФ);
) продавец должен возместить покупателю ущерб, вызванный задержкой государственной регистрации (п. 3 ст 551 ГК РФ).;
) продавец не должен уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества (пункт. 1 ст. 556 ГК РФ).
покупатель имеет право на:
) когда передача недвижимости продавцом не соответствует договору продажи недвижимости по качеству, может по своему усмотрению потребовать от продавца следующее - пропорционального снижения стоимости, бесплатного устранения недостатков недвижимого имущества, компенсацию за свои расходы (статья 557, пункт 1 ст. 475 ГК РФ.);
) если значительно нарушены требования по качеству недвижимого имущества, может отказаться от договора купли - продажи недвижимого имущества и требовать возвращения той суммы которая была уплачена в пользу имущества.
) если продавец отказывается от государственной регистрации перехода права собственности, от государственной регистрации договора купли продажи недвижимости, имеет право в порядке судопроизводства предъявить исковые требования по возмещению убытков, вызванных задержкой государственной регистрации (пункт. 3 ст. 551 ГК РФ). Даже ущерб не освобождает сторон от обязанности по государственной регистрации договора купли - продажи недвижимого имущества. [42, c. 15]
Равным образом, покупатель выполняет следующие:
) покупатель в обязательном порядке оплачивает обговоренную сумму денежных средств (установленную цену) недвижимого имущества, в срок, указанный в договоре;
) покупатель обязан не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора купли - продажи недвижимого имущества;
) покупатель обязан не уклоняться от подписания передаточного акта по договору купли - продажи недвижимого имущества (или другой документ о передаче недвижимости).
) покупатель обязан возмещать Продавцу убытки, связанные с задержкой в государственной регистрации договора купли - продажи недвижимого имущества (пункт. 3 ст. 551 ГК РФ).
Согласно со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем исполняются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязанность продавца по передаче недвижимости считается выполненной тогда когда продавец вручит имущество покупателю т после подписания участниками надлежащего документа о передаче, если другое не предусмотрено законодательством или договором.
Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. Только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится полноценным собственником недвижимости. [39, c. 54]
Также нужно придать значение праву покупателя земли при
продаже недвижимости. Покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на
земельном участке, принадлежащего продавцу на праве аренды, с момента
регистрации перехода права собственности на такое имущество приобретает право
пользования землей, занятые под постройки, сооружения, строительство и
необходимых для их использования, на праве аренды, независимо имеет значения,
выданные в установленном порядке, является ли договор аренды между покупателем
и собственником земли.
3. Некоторые аспекты правоприменительной практики по договорам купли-продажи отдельных видов недвижимости
.1 Специфика договора купли-продажи жилой
недвижимости
Договор купли - продажи недвижимости зачастую используется в юридической практике, имея при этом определенную правовую специфику. Рассмотрим правовые проблемы, появляющиеся при заключении договора купли / продажи недвижимости.
Как демонстрирует современная отечественная практика, на данный момент самой распространенной сделкой с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации, является купля-продажа жилых помещений. [20, c. 11]
Понятие договора купли-продажи жилых помещений можно вывести на основе законного определения договора купли - продажи недвижимости совместно со специальными нормами статьи. 558 ГК РФ, регулирующими особенности продажи жилых помещений. Итак, по договору купли - продажи недвижимого жилого имущества продавец обязан передать в собственность покупателю жилой дом, квартиру, долю жилого дома или квартиры. В свое черед покупатель должен принять это имущество по передаточному акту и заплатить за него денежную сумму определенную условиями договора.
Особенности договора купли / продажи недвижимого жилого имущества определены спецификой предмета договора купли - продажи недвижимого имущества.
При определении жилого помещения как предмет договора купли - продажи недвижимого имущества выделяется следующие особенности:
соответствие помещения требованиям, именно его годность к проживанию (часть 2 пункта 1 ст. 673 ГК РФ);
целевое предназначение, к примеру - стабильное проживание в нем физических лиц.
Осуществляя сделки с недвижимостью, нужно обезопасить себя от неприятных последствий их неисполнения: отказа от заключения договора купли - продажи недвижимости, не передачи документов, отказа освободить жилую площадь, изменения суммы по договору купли - продажи недвижимого имущества, его неоплаты. Если взять в расчет немалую стоимость недвижимости, а еще относительно высокий процент споров и нарушений в данной сфере, то беспокойства участников сделок по купли - продажи недвижимости станет понятным.
Зачастую когда заключают договор продажи жилой недвижимости подписывают соглашение о задатке, в каковом, с одной стороны, прописывается заключение основного договора купли-продажи в будущем, и покупатель передает установленную сумму в счет будущего договора купли-продажи продавцу, а с другой стороны, в случае если договор не будет заключен или не исполнен, задаток возвращается в двукратном размере если виноват продавец, ну а если покупатель то задаток остается у продавца.
На первый взгляд, формирование такого соглашения поможет дисциплинировать стороны и обезопасить их от всевозможных недобросовестных действий, но если внимательно изучить закон и вникнуть в природу соглашения о задатке, то можно сделать вывод, что столь распространенное в практике оборота жилой недвижимости соглашение о задатке не обладает юридической силой.
В статье. 380 ГК РФ содержит понятие задатка. Задаток это конкретно определенная сумма в сделках купли продажи недвижимости, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору купли - продажи недвижимого имущества платежей другой стороне, в подтверждение заключения договора купли - продажи недвижимости и в гарантию его исполнения.
Итак, задаток это часть той суммы, которую должник должен заплатить кредитору. Задаток выполняет подтверждающую функцию - «заключения договора». Кроме того он обеспечивает выполнение договора. Та сторона которая не исполняет обязательство полностью теряет сумму задатка. Осознание возможного наступления таких неприятных последствий подталкивает сторон обязательства к надлежащему его исполнению. Сумма которая передается по соглашению о задатке, признается задатком только тогда, когда стороны изначально (на момент передачи) понимали (и закрепили), какие функции должна осуществлять данная денежная сумма. Если какая-то из указанных функций не была предусмотрена, то переданную кредитору денежную сумму задатком не признается, а законодательство призывает считать такую сумму авансом.
Задатком невозможно обеспечить исполнение обязательства, которое предположительно сторонами возникнет только в будущем, так как обязательство, появляющееся на основании соглашения о задатке, то оно является дополнительным к основному, следовательно, оно производно и зависит от главного обязательства и может иметь место только при условии существования основного обязательства.
На случай появления разногласий, все денежные средства, внесенные до государственной регистрации договора купли - продажи недвижимости, признаются судом как авансовые платежи по основному договору купли - продажи недвижимости, а не задатком. Собственные отличия имеются у договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по причине особенностей предмета сделки. [29, c. 342]
Следует заметить, то что участник долевой недвижимой собственности вправе продавать собственную долю в общей собственности. Тем не менее, следует отметить тот факт, что другие участники долевой недвижимой собственности обладают преимуществом выкупить продаваемую долю за определенную плату. Участникам долевой собственности желающим приобрести продаваемую долю дается месяц на размышление о принятии решения. Такая ситуация допускается только в том случае если доля в собственности не была выставлена на публичные торги. Перед тем как продавать долю в собственности, собственник ставит в известность в письменном виде, всех остальных участников собственности о его намерениях продать свою долю стороннему лицу, с указанием стоимости и условий на которых он готов продать свою долю. Если остальные участники долевой собственности не способны купить продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, тогда продавец имеет право продать свою долю тому кому пожелает.
Если остальные участники отказываются покупать долю, им нужно в письменном виде дать согласие от других собственников на продажу этой доли, заверенное нотариусом или оформленные в государственном органе исполняющем регистрацию прав. В том случае, когда такие документы не имеются, то это повлечет приостановление государственной регистрации на один месяц, помимо этого отправляется уведомление об этом всем сособственникам, которые не предоставили своего согласия. А если остальные собственники в течение периода указанного в приостановлении не оформят свои возражения в установленном законом порядке, регистрация права на долю в общей долевой собственности произведется без их согласия. Возникающие в связи с разногласием споры между собственниками общей недвижимости а разрешается в порядке судопроизводства. [39, c. 23]