Бюджетное учреждение не реже чем один раз в пять дней в течение срока размещения промежуточных отчетных документов размещает на своем официальном сайте:
- обновленные промежуточные отчетные документы;
- информацию о кадастровых номерах объектов недвижимости, пересчет кадастровой стоимости которых осуществлен;
- описание проведенного пересчета кадастровой стоимости каждого из объектов недвижимости с обоснованием учета замечания;
- информации о замечаниях, которые не были учтены, с соответствующим обоснованием отказа в их учете.
Бюджетное учреждение вносит изменения в промежуточные отчетные документы по итогам рассмотрения замечаний к ним не позднее окончания срока размещения сведений и материалов в фонде данных и в течение десяти дней после истечения указанного срока составляет отчет, включающий в себя справку с информацией об учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета, отказа в учете или об отсутствии замечаний, а также об исправлении выявленных Росреестром нарушений требований к отчету.
В течение трех рабочих дней со дня составления отчета бюджетное учреждение направляет его на электронном носителе в форме электронного документа в Росреестр.
В течение двадцати рабочих дней Росреестр проводит проверку отчета на соответствие требованиям к отчету и направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации предписание об устранении выявленных нарушений или уведомление об отсутствии нарушений.
В случае выявления нарушений требований к отчету бюджетное учреждение в течение десяти рабочих дней со дня получения предписания осуществляет их устранение и в течение трех рабочих дней направляет в Росреестр отчет на электронном носителе в форме электронного документа для проведения повторной проверки.
Если нарушений не выявлено, бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня получения уведомления об отсутствии нарушений направляет в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации три экземпляра отчета на электронном носителе в форме электронного документа и одну копию отчета на бумажном носителе.
3. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и в течение тридцати рабочих дней со дня принятия такого акта обеспечивает его официальное опубликование и информирование о его принятии.
Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования).
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение трех рабочих дней со дня официального опубликования акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее 1 декабря года проведения государственной кадастровой оценки направляет его копию и экземпляр отчета, составленного на электронном носителе в форме электронного документа, в Росреестр для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости и размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки.
2.2 Порядок определения кадастровой стоимости
Каждый объект недвижимости можно оценить в денежном выражении, будь то земельный участок, сооружение, здание или помещение в нем. Кадастровая стоимость, согласно приказу Минэкономразвития РФ от 07. 06. 2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», не должна превышать рыночную.
Кадастровая стоимость является точкой отсчета для расчета:
- налога на недвижимость;
- налога с продажи недвижимости;
- арендной ставки, если арендодатель - государство;
- штрафов (при нецелевом использовании участков (ст. 8. 8 КоАП) ;
- других пошлин и платежей.
Переоценка кадастровой стоимости происходит не реже чем один раз в пять лет и не чаще чем раз в три года (для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя - два года). Согласно Федеральному закону от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» право проводить процедуру принадлежит сотрудникам специализированных бюджетных учреждений, но пока их штат еще не сформирован, оценку могут осуществлять лицензированные частные оценщики.
Определение кадастровой стоимости проходит в три этапа:
принятие решения о проведении оценки;
собственно оценка;
утверждение полученных результатов.
Задача оценщика сводится к тому, чтобы объективно определить цену собственности. Влиять на оценку будет множество факторов:
- регион расположения и экономическая ситуация;
- конкретное местоположение объекта, так называемая удаленность от ценообразующих факторов.
- вид разрешенного использования (ВРИ) ;
- наличие коммуникаций; наличие построек или «недостроя».
Для оценки кадастровой цены в группе используют один из методов массовой оценки:
сравнительный - цену на недвижимость вычисляют по суммам сделок купли-продажи в данном регионе и районе на аналогичные объекты. Этот подход является предпочтительным, остальные применяют в тех случаях, когда невозможно применить сравнение;
доходный - объект оценивают, исходя из возможного дохода от него, например, прибыли от аренды недвижимости;
затратный - подход актуален, например, для оценки земель общего пользования, принадлежащих садовому товариществу. Подобные объекты обычно не встречаются в продаже, дохода с них не получают, зато можно учесть расходы: например, на строительство дорог и периодический ремонт;
комбинированный - сочетает два и более предыдущих подхода.
Если для объекта невозможно применить вышеперечисленные методы массовой оценки, его рассматривают индивидуально.
Результатом применения метода (-ов) является вычисление удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) - то есть, условной рыночной цены одного квадратного метра земли для данной группы или подгруппы. С конечной КС конкретного земельного участка все просто: это УПКС, умноженный на количество квадратных метров.
В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду разрешенного использования.
Для всех земельных участков в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством установлены 17 видов разрешенного использования. Участки делятся на административно-территориальные единицы. В их составе выделяются кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.
Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра. Он определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования.
Если говорить, к примеру, о землях населенных пунктов, то удельная кадастровая стоимость в таком случае определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу. Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.
Если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.
Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.
Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (в распоряжении о предоставлении земельё договоре аренды и купли-продажи, актах выбора земельного участка и других документах). Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам. В случае если на земельном участке существуют возведенные в установленном порядке объекты недвижимости, то разрешенное использование земельного участка должно соответствовать функциональному назначению данного объекта. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Например, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «офис», то участок будет отнесен к группе № 7 - «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». При этом если на земельном участке одновременно находятся офисные и производственные объекты, то участку может быть установлено одновременно два вида разрешенного использования: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий». В случае, если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.
РАЗДЕЛ 3. ПРОВЕДЕНИЕ РАБОТ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
В Республике Бурятия в отношении земельных участков было принято решение о проведении государственной кадастровой оценки, в соответствии с Распоряжением Правительства Республики Бурятия от 14. 01. 2015 № 1-р. Номер отчета об определении кадастровой стоимости 150810.
Дата составления отчета об определении кадастровой стоимости 10. 08. 2015.
Дата размещения отчета об определении кадастровой стоимости 01. 10. 2015.
Дата окончания размещения отчета об определении кадастровой стоимости 28. 10. 2015.
Заказчиком работ по определению кадастровой стоимости является Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия.
Наименование исполнителя работ по определению кадастровой стоимости Общество с ограниченной ответственностью «Сибирский научный центр «ЭКОПРОГНОЗ».
Объектами оценки являются земельные участки в составе земель населенных пунктов на территории Республики Бурятия, сведения о которых содержатся в ЕГРН, по состоянию на 01. 01. 2015 г.
Перечень земельных участков, для которых определяется кадастровая стоимость, сформирован в установленном законодательством порядке, в соответствии со ст. 24. 13 Федерального закона от 29. 07. 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», представлен Заказчиком (Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия) в количестве 314213 земельных участка, в электронном виде в форме ХML-файлов.
Таким образом, общее количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке составляет - 314213 земельный участок.
После уточнения характеристик земельных участков и внесения соответствующих сведений в Перечень земельных участков Оценщик в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 15. 02. 2007 г. № 39 (в ред. Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 11. 01. 2011 г. № 3) распределил земельные участки по группам видов разрешенного использования.
Группировка объектов оценки, определение номера вида разрешенного использования земельных участков выполнено в соответствии с Методическими указаниями и Техническим заданием к Государственному контракту:
1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки;
2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки;
3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок;
4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества;
5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;