- межевой план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для предоставления в орган кадастрового учёта заявления о постановке на учёт земельного участка);
- технический план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для предоставления в орган кадастрового учёта заявления о постановке на учёт здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства.);
- акт обследования (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для предоставления в орган кадастрового учёта заявления о снятии с учёта здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства).
Таким образом, кадастр недвижимости представляет собой систематизированный свод сведений об учтённом недвижимом имуществе. Основным нормативно-правовым актом по ведению государственного кадастра недвижимости считается ФЗ № 221. Кадастровые работы являются одним из этапов процедуры по образованию или уточнению границ земельного участка. Для их осуществления необходимо соблюдать определенный порядок выполнения работ. Результатом кадастровых работ выступает межевой план, технический план и акт обследования.
1.2 Земельные участки в системе объектов недвижимости и объектов кадастровых работ
Основу объекта недвижимости составляют земельные участки. В соответствии с Федеральным законом от 24.10.2001 г. № 136-ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации» (далее – ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определённой вещи. Следует упомянуть, что земельные участки могут формироваться на территории, а также могут создаваться искусственно на водном объекте путём намыва или отсыпки грунта.
Благодаря тому, что земельный участок занимает центральное место в системе объектов недвижимого имущества, он также является одним из важнейших объектов гражданских правоотношений и обладает определенными признаками, которые позволяют выделить его в особую категорию. Среди основных признаков земельных участков следует выделить:
- свойства, которые составляют производительный потенциал (пространственные, почвенные, геологические и т.д.);
- непотребляемость, т.е. возможность бесконечного использования земли как товара, в отсутствии износа и разрушения в процессе использования;
- невозможность уничтожения как физического объекта, абстрагируясь от уничтожения как объекта права, путём внесения изменений в сведения Реестра права на недвижимое имущество;
- невозможность физического перемещения, т.к. земельный участок является недвижимым по природе, то его использование связано с постоянством места;
- ограниченность, означающая то, что земельные ресурсы не бесконечны, их нельзя количественно увеличить и качественно видоизменить, потому что они существуют в заранее ограниченном количестве;
- невосполнимость, проявляющаяся в том, что земельный участок не может быть создан рукотворно;
- разнокачественность, которая обуславливает различное целевое назначение земельных участков и, вследствие этого, отнесение их к определённой категории земель
- неизнашиваемость, предполагающая то, что земельный участок при рациональном использовании постоянно будет увеличивать свои производительные свойства.
Земля как территориальная основа, природный ресурс, средство производства и объект социально-экономических связей характеризуется такими классификационными признаками, как категория земель, формы и виды собственности, вид угодий, происхождение, делимость, технология кадастрового учёта, состав и т.д.
Так, в соответствии с ЗК РФ все земли делятся на семь категорий. На рисунке 3 представлена классификационная модель деления земли на категории.
Рисунок 3 – Категория земель в РФ
Согласно такому классификационному признаку земельные участки делятся по целевому назначению или виду использования в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
В РФ классификация земель по видам и формам собственности предусмотрена ст. 9 Конституции РФ, согласно которой в РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
Классификация земель по видам угодий подразумевает деление их на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные. К сельскохозяйственным землям относятся пашня, многолетние насаждения, залежь, сенокосы, пастбища, а к несельскохозяйственным – земли занятые постройками, дорогами, прогонами, земли под лесами, болота и другие угодья.
В современных условия выделяют новую классификационную модель деления земельных участков, которая связана с их происхождением. Согласно данной классификации выделяют земельные участки естественного и искусственного происхождения. При этом к земельным участкам естественного происхождения относятся такие земельные участки, которые формируются и образуются из земель государственной и муниципальной собственности, в то время как искусственный земельный участок – это земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, т.е. сооружение, создаваемое на водном объекте путём намыва или отсыпки грунта и признаваемое земельным участком только после ввода его в эксплуатацию. (ЗАКОН)
По технологии кадастрового учёта выделяются исходные, образуемые, уточняемые и измененные земельные участки.
Исходные земельные участки – земельные участки, из которых в результате раздела, объединения, перераспределения или выдела образуются новые земельные участки.
Образуемые земельные участки – земельные участки, созданные в результате раздела, объединения, перераспределения и (или) земельных участков или выделе из земельных участков.
Уточняемые земельные участки – земельные участки, в отношении которых осуществляются кадастровые работы по уточнению описания местоположения границ участков, кадастровые сведении о которых не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков, в том числе при исправлении ошибок в местоположении их границ.
Измененные земельные участки – земельные участки, из которых в результате выдела в счёт доли (долей) в праве общей собственности образованы новые земельные участки, которые в соответствии с ЗК РФ после раздела сохраняются в измененных границах. (ЗАКОН)
Под кадастровой деятельностью подразумевается выполнение работ в отношении объектов недвижимости, по результатам, выполнения которых обеспечивается подготовка документов необходимых для осуществления ГКУ объектов недвижимости. В ходе реализации кадастровой деятельности осуществляется формирование, установление и уточнение границ земельных участков, их выдел и объединение. Таким образом, кадастровая деятельность представляет собой осуществление конкретных процедур, направленных на описание и индивидуализацию земельных участков, сопровождающихся присвоением каждому участку уникальных признаков, благодаря которым данный участок будет отличаться от других земельных участков.
Кадастровые работы осуществляются в отношении объектов недвижимости, перечень которых приведён на рисунке 4.
Рисунок 4 – Объекты кадастровых работ
Из рисунка 4 видно, что кадастровые работы могут проводиться в отношении земельных участков и иного недвижимого имущества для постановки или снятия их с ГКУ, а также внесения изменений в уже созданные документы.
Результатом кадастровой деятельности является постановка на учёт, после чего объект становится предметом гражданского оборота и может выступать в качестве объекта юридически значимых действий. Сформированный участок земли должен пройти процедуру постановки на государственный кадастровый учет. Такой учет проводится на основании документов, подготовленных инженером по итогам выполнения кадастровых работ. После завершения процедуры постановки на кадастровый учет участку земли присваивается уникальный идентификационный номер, а сведения о нем вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
После того, как земельный участок был поставлен на кадастровый учёт, он может выступать в качестве объекта различного рода сделок, т.е. считаться введённым в хозяйственный оборот. В дальнейшем, действия с участком, поставленным на кадастровый учет, также могут повлечь необходимость в осуществлении кадастровой деятельности.
В отношении объекта недвижимости, который был предметом кадастровой деятельности, выдаются: технический план на имущественный комплекс, межевой план на участок земли или акт обследования на объект, подлежащий снятию с учёта.
Так, земельные участки составляют основу объектов недвижимости, где занимают центральное место. Они характеризуется такими классификационными признаками, как категория земель, формы и виды собственности, вид угодий, происхождение, делимость, технология кадастрового учёта, состав и т.д. Кадастровая деятельность по отношению к земельным участкам направлена на описание и индивидуализацию земельных участков. Данная процедура сопровождается присвоением каждому участку уникальных признаков, благодаря которым данный участок будет отличаться от других земельных участков. Результатом кадастровой деятельности является постановка на учёт, после чего объект становится предметом гражданского оборота и может выступать в качестве объекта юридически значимых действий.
1.3 Раздел как способ образования земельных участков
Раздел земельного участка – это один из способов образования земельных участков. Данный процесс представляет собой разделение одной территории на две или более новых с меньшим размером и обновленными границами. Ранее принадлежащие права владения видоизменяются, новые собственники получают обновленное право и соответствующую документальную составляющую.
В соответствии со ст. 11.4 ЗК РФ указано, что при разделе земельного участка образуются несколько новых земельных участков, а земельный участок, из которого образуются новые земельные участки, завершает своё существование. В статье 38 Градостроительного кодекса РФ отмечены предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, обусловленные их целевым назначением и видом разрешенного использования.
Раздел земельного участка может быть осуществлен при соответствии следующим требованиям:
- впоследствии раздела формируются отдельные земельные участки, разрешенное использование которых может исполняться без перехода их в состав земель другой категории;
- площадь полученных после раздела участков не может быть меньше положенных предельных минимальных размеров земельных участков согласно их целевого назначения и разрешенного использования. Для участков, которые предназначены для ведения личного подсобного хозяйства, предельные размеры определяются органами местного самоуправления и фиксируются нормативно-правовыми актами. В других случаях максимальные и минимальные площади устанавливаются согласно правилам землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации;
- образуемые земельные участки должны быть снабжены подъездом и доступом к ним.
К основным нормативно-правовым актам, регулирующим деятельность кадастровых работ при разделе земельного участка, относятся законы и приказы, представленные на рисунке 5.
Рисунок 5 – Нормативно-правовым актам, регулирующим деятельность кадастровых работ при разделе земельного участка